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《經濟參考報》記者日前在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地採訪時發現,在中央14部委一片“清理整頓”聲中,小產權房悄然變異爲“農業生態房”“養老公寓”“旅遊地產“會員制農莊”等,通過“以租代售“使用權代替產權“榮譽村民”等方式換裝入市,其形式設計精巧,旨在逃避政策法規的約束。專家指出,應儘快遏制小產權房“變種”帶來新一輪農地入市潮,建議有關部門儘早出臺清理整頓方案,明確農地流轉相關制度。
“以租代售”:宅基地上興建會員制養老中心
“緊鄰小湯山,40平方米四合院,售價18萬。”這是北京市昌平區崔村鎮南莊村喜洋洋養老中心的廣告《經濟參考報》記者調查發現,這裏正在“以租代售”小產權房,價格從十幾萬到幾十萬不等。“養老中心”只是個幌子,入住者不乏年輕人,已形成一個居民小區。
走在“養老中心”裏,隨處可見“出租、出售”廣告。負責房屋銷售的養老中心劉經理說,目前正在出售的爲第3期,養老中心佔地是租南莊村的,與村委會簽訂了租賃合同到2052年。養老中心分3期建有平房約400間,1、2期已經全部賣出,三期也剩得不多了。
記者在現場看到,三期建設的“四合院”每套建築面積70多平方米,包括三間北房、兩間南房,使用年限40年,售價60萬元。
購買這裏的房屋後,與養老中心簽訂“入住協議”,類似長期租賃協議。記者注意到,協議中對入住人有這樣一條約定:男60歲以上、女55歲以上,不得轉租轉售。這裏的住戶孫某說“這純粹是規避政策風險,買房後誰住根本沒有人管。”
“協議規定了入住年限和價格,還有大家最關心的拆遷問題。協議規定遇到拆遷,一是住戶可以參與拆遷,拆遷給多少錢你拿多少錢;二是養老中心按入住年頭扣除房錢後,將剩餘的錢退還給住戶。”劉經理說。
在位於八達嶺高速水屯橋西的昌平區奤夿屯“伊舍小鎮”,打着“舊村改造”的旗號,這裏建設的養老公寓已經售罄。
銷售人員告訴記者,“伊舍小鎮”項目是北京市第一批13箇舊村改造項目的一部分。項目將舊村拆掉,給回遷農民蓋一部分回遷房,另外建設幾十棟樓房,以“入會”形式對外銷售,號稱屬於養老產業園性質,採用會員制運作,只需一次繳納所選戶型的會員費就可入住。如果發生拆遷,拆遷補償歸買房者。
“伊舍小鎮”在房地產網站上打的廣告顯示,這裏的二手房均價已高達6500元/平方米。銷售人員稱,該項目一期已售完,約有1000多套養老房屋“如果你需要,可以留下電話號碼,待二期開盤時我們會通知你。”
會員協議有兩種方式:一種是無期限有效,子女可以繼承;另外一種就是五年制,五年之後可以選擇退會,會員費全額退還,實際上也就是居住五年。
一位會籍顧問表示,房子是在村集體土地上開發建設的,產權歸屬村裏。購房者經認購後可享受當地榮譽村民待遇,給購房者頒發《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發的房屋使用權證,大可不必擔心產權。
據知情者透露,目前“養老公寓”項目之所以興起,除了項目本身銷售收入外,一旦通過民政部門驗收,還可以套取補貼。
“私家農場”:農地裏長出生態大棚“50年不變”
如果說“養老公寓”主要佔用的是農村集體建設用地,那麼一些農村打着“生態大棚”的名義變相對外出售小產權房,則已經侵佔了農用地,目前這種銷售給城裏人的“私人家庭農場”在北京、廣州、大連、青島、南京等大城市周邊遍地開花。
“旅順北路生態莊園,佔地600平方米至1200平方米,封閉小區依山傍水,45萬元至60萬元,送大棚非小產權房。”順着《大連晚報》上廣告的指引,記者來到遼寧省大連市旅順口區沙包村,只見一排排整齊的鋼架大棚拔地而起,每個大棚旁都有一座獨棟住房,屋內面積大約70平方米,還帶一個半地下室。
負責銷售的村民王經理說,這不是小產權房,我們不銷售產權,只對外出租50年的使用權,1畝地的大棚45萬元,兩畝地的大棚60萬元。如果將來政府動遷徵地,補償款全部都給買房的業戶。
王經理說,這裏原來是沙包村的一片果林,約200多畝,現在建了70多套大棚,是村裏開發的項目。有兩種戶型,一種是1畝地的,主要是給老年人準備的,只有8套;一種是2畝地的,共有60多套,賣得最火“城裏人買這裏的房子圖的不是房,而是田地,地越大越受歡迎,一半多大棚房都已經賣光了”。
王經理指着旁邊的另一片山坡說,那邊馬上要建設二期,100套。“這個項目叫大連綠色田園生態園,是經過審批的,以設施農業立項,等通過農業部門驗收後,您就可以把地下室(農具房)打通採光,就是一間很不錯的影音棋牌室。”
在旅順北路沿途,這樣的“生態農莊”隨處可見。有房產經紀發帖稱,長城科聯種植精品園有多套大棚帶院的獨樓出售,地點在旅順北路大黑石南,面積200平方米,出售價格85萬元,合4250元每平方米,產權爲使用權。
早在2009年4月,北京市國土資源局已下達封殺令,要求各區縣政府全部拆除違規農業生態園,停止佔用耕地,對於變相搞房地產開發的單位和個人將追究刑責,當年一些項目被拆除。然而,時至今天,北京郊區的“生態農莊”有增無減,甚至掀起了新一輪銷售高潮。在密雲縣雲佛山黃坨子村、平谷區馬房鎮等地,記者發現了多家在售的“私人農場”,價格從13萬元至30萬元不等。
“旅遊地產”:景區生態林地遭到別墅蠶食
記者發現,隨着相關部門禁止對別墅項目審批供地,大量別墅項目轉戰農村。當前農村對耕地管理嚴格,但是對“三荒地”、水庫周邊生態地、承包林地、景區周邊等建設開發並沒有嚴格禁止,一些開發商通過打擦邊球的方式開發所謂的“旅遊地產”,建設“分時度假村”,對林地和具有生態保護功能的山坡地形成威脅。
江蘇省溧陽市橫澗鎮“黃崗嶺”茶場鄰近天目湖景區和南山竹海景區,處於丘陵地帶,周邊生態環境良好。茶場不僅生產茶葉,也是鄉村旅遊項目,遊客可以採摘茶葉。董事長盧建平告訴記者,茶場承包土地千餘畝。近日,記者再次來到黃崗嶺茶廠,發現在茶場一邊坡地上,出現了兩片白牆黛瓦的仿古建築羣,屋頂高大,場面鋪排。
當地旅遊部門知情者介紹,這片仿古建築羣實際上是一個別墅項目,是作爲旅遊業配套的賓館項目報的,老闆一直想對外銷售。“溧陽市的農村旅遊項目近年來出現了不少這類商業地產,我們都叫它‘田園地產’!究竟是開賓館還是當別墅賣,老闆不說。”
在北京市昌平區棋盤山景區,流村鎮瓦窯村的小產權別墅“山作庭院”已建成了300餘幢獨棟小產權別墅,銷售人員周濤稱“這個項目是棋盤山風景區配套功能設施,地是瓦窯村的山坡地,位於景區內,不會搞新的建設,拆遷的概率非常小。”
密雲雲佛山黃坨子村小產權項目銷售人員相小姐告訴記者:“項目佔地是村裏改造的山坡荒地,一期只剩下3套了,可選餘地不多;二期建設的是小木屋,96套,已經售出20多套,佔地600平方米至1000平方米,25.8萬元/套起,五十年使用權。”記者在遼寧省大連市大黑石村,也看見了成片的小產權別墅,當地村民稱別墅佔地均爲村裏的“山坡地”。