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九月就這樣在不知不覺中降臨。每年的九月和十月都是住宅銷售的傳統旺季,但去年的“金九銀十”卻因宏觀調控而褪色成了“銅九鐵十”。今年的“金九銀十”會否重現成交高潮?在調控兩年多之際,恰逢十八大即將召開和中國經濟增速放緩,一向政策市場特點濃厚的樓市又會面臨怎麼樣的變化?本期經濟圓桌,我們請來專家爲你解讀當下樓市的最新動向。
-本期嘉賓
張宏偉同策房產諮詢有限公司研究中心總監
趙卓文廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理
曹取世聯地產華南首席分析師
黃韜中原地產項目部總經理
南方日報記者牛思遠盧軼
實習生陳思勤
策劃統籌盧軼鄭佳欣
你是否看好今年的“金九銀十”?
張宏偉:今年達不到很旺
今年經濟非常疲軟,政府通過政策的局部微調讓房地產市場回暖。但是,市場並沒有達到“非常好”。雖然成交量,房產投資有一定回暖,投資增速卻呈現負增長,8月份同比增長了15%,比之前7個月下降1%—2%。此外,限購政策如今還是在繼續執行,也沒有新政出臺。可見政府的大趨勢並不是提高房價,價格即使上漲也不會太大幅度。
趙卓文:今年將是溫和平穩的態勢
縱觀今年九月、十月的樓市銷售,我認爲主要有3個影響因素:第一,供應量依然巨大,廣州目前待售一手住宅超5萬套。但大部分均爲“舊貨”。“新貨”數量依然有限,市場難以形成大面積的“興奮點”。
第二,管理層再三放話,要防止樓價反彈。發展商定價將十分審慎。“高不成低不就”將是今年定價的主要特點。因爲樓市已經全面回暖,今年9-10月價格肯定堅挺,類似今年2-3月那種大規模的讓利促銷,已不可能再出現。但“高定價”又會影響發展商的銷售和業績。預計價格難以“急升”。
第三,隨着經濟下行趨勢越來越明顯,城市居民購買慾望有很大的消退。以廣州日前車牌競賣爲例,4300多個車牌,只有不到800人來認購。經濟大環境不好,老百姓對購車多支付1-2萬元的車牌費都“斤斤計較”。對於購買動輒數百萬元的房產,現在的購房者只會越來越慎重。
曹取:今年旺的可能性很大
依據我們對於一些城市樓市成交量的跟蹤數據顯示,今年整體市場是不錯的。首先,許多城市目前的供應量是很大的,比如深圳。其次,購房者和開發商心態都很穩定。購房者不會盲目看跌,大部分購房者認爲房價“漲也漲不到哪裏去,跌也不會跌多少”。開發商也不會在單獨某個樓盤瘋狂漲價,會制定相對穩定的價格來保證一個持續的成交量。
黃韜:今年不好也不壞
今年的“金九銀十”傳統銷售旺季,我覺得市場是不好也不壞。好的話,會好於平時週末,但是不可能比2009年和2010年的“金九銀十”好。“金九銀十”是每年地產開發商的衝刺期,去年由於限購第一年,市場表現很慘淡。今年的話,因爲限購、限貸政策複雜多變,雖有局部有微調,但是並沒有全面放鬆,所以無法太好,以價換量會比較多。
你認爲接下來尤其是十八大前後還會出臺“新政”嗎?
張宏偉:不會出臺“新政”
今年不像往年,樓市火爆到頂峯。雖然今年調控政策有點微調,但是政府抑制房地產市場過熱的主要目的不會改變。例如,可能會效仿重慶和上海實行房產稅,通過擴大試點城市來代替原有的調控措施,其主要目的還是“去投資化”。中長期來看,不會出臺什麼新政,出臺替代性措施會比較多。
趙卓文:是否出臺“新政”不知道
我認爲,一個政策出臺的背後不僅僅是市場需要,也和決策者有很大的關係。房地產市場非常複雜,是否出臺“新政”很不好說,目前限購、限價等各種調控政策還在繼續,靜觀其變吧。
曹取:出“新政”不太可能
在宏觀調控上,政府有基本的心態,首先房價肯定是要抑制的,但是也不能任其大起大落,從而影響經濟發展。據我們掌握的數據分析,今年來,50個城市房價都不同幅度的上漲,國務院督查組調查後也沒有出臺新政策,基本是延續之前的政策。
所以,我認爲,規範性政策會多一點。即使政策有變動,也只是局部微調,調控方向不變。例如重慶的房產稅政策,實行範圍很小,稅率很低,可以說起不到作用。此外,房產稅在法律問題上還有很多不清楚的地方。
房產稅改革試點擴大會否成真?對樓市影響會有多大?
張宏偉:房產稅改革試點推廣肯定成真
首先,官方有表態,按照《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》中也有提及“研究推進房地產稅改革”的要求。但是,具體什麼時候出臺,怎樣執行,估計沒那麼快出臺具體細則。
至於房產稅改革方案,不同城市各有不同。其主要影響還是在於對住宅持有市場的調節,抑制投資需求。但是,對於價格調控,並不會起到太大的作用。因爲中間流通環節增加的價格開發商還是會轉嫁到買家身上。
趙卓文:各地早已做好準備
房產稅改革試點擴大是“板上釘釘”的事,各省會城市政府早就已經做好了準備。我認爲,房產稅改革的關鍵主要在兩個點上,一個是稅率高低,另一個是徵收對象。重慶和上海的房產稅稅率都太低了,我覺得2%左右剛好,否則很難有效果。
在重慶和上海兩個試點的方案,到了各地不一定適用,各地根據自身情況會有變化。至於對樓市的影響,那肯定是很大的。不僅對手上持有多套住宅的購房者有影響,還對老百姓的生活有影響。
曹取:房產稅改革試點一定會擴大,但是問題不少
我認爲,目前試點擴大隻是時間問題而已。首先,各地政府並沒有完全做好準備,法律方面還存在很多問題。其次,會與物業稅等稅種存在重複徵稅的問題,處理不好,會對市場有很大的傷害。
各地的徵稅方案應該各有不同,重慶和上海不能代表所有城市的。房產稅改革對樓市影響還是很大的。投資成本很高,就會抑制投資需求。此外,這個稅率是逐步提升的,對於樓市的打擊力量只會越來越高,直到限購政策取消。
限購、限價政策延續,土地增值稅清算出臺可能性多大?
張宏偉:目前調控政策將會延續
目前來看,限購、限價、限貸政策的延續將會持續到明年3月份,可能會有微調,有一點點放鬆的趨勢。這個主要還是要看今年12月份一年一度的中央經濟會議和明年“兩會”上是否有什麼消息。至於,土地增值稅清算等調控手段不會出臺的。因爲背後涉及的因素太多,施行操作起來非常困難。
趙卓文:延續目前政策是肯定的
我認爲,延續以往調控政策是肯定的。限價和房產稅改革政策,是隨時可以出臺,許多政府都已做好了準備。土地增值稅清算等調控手段這個不好說,很難講。
曹取:政策延續是必須的,其他調控手段出臺難
目前,限購政策還不能“消失”,直到政府能夠找到一種長期調控房地產市場的方式纔會停止,所以以前的政策只能延續。至於土地增值稅清算的出臺可能性太低了。首先,哪些類型的房產需要增值稅清算,是住宅還是商鋪?其次,是時間節點問題。從什麼時候購買的房產才需要增值稅清算。此外還有諸如怎樣去徵收,對於囤地開發商的打擊力度等問題。
黃韜:沒有比目前調控手段更好的政策了
限購、限價和限貸政策肯定是要延續的。畢竟,目前來說沒有出臺一個能夠比這些更好的政策了。土地增值稅清算的話很難講,因爲涉及到體制改革、財政收入、收入分配、地方和中央之間的矛盾等問題,很難回答。