|
||||
供圖/
關於樓市後續調控政策的預測中,房產稅始終是焦點。有報道稱,房產稅最快在今年年底推出,本報記者就房產稅與房價、房產稅與調控、房產稅與土地政策等問題,專訪了與業內重量級人物,得出的結論有:房產稅普遍開徵路途遙遠;房產稅和限購政策不會互相替換;房產稅對於房價的作用並不直接。
房產稅應避免重複徵收土地使用費
全國工商聯房地產商會會長聶梅生
在每一個調控的關口,房產稅都會被拉出來。這其實更多是一種喊話和威懾,會在短期內讓房價和交易量停頓或止漲,但這不是房產稅的根本作用。
我支持房產稅改革,從準確的角度講,應該叫“房地產稅”。因爲,真正能觸動房地產市場全面變革的,是解決土地問題。目前,國內大量的存量住宅已經繳納了70年的土地出讓金,如果單單依照房價來計稅,勢必對已經繳納的土地使用費重複徵收。
從房地產稅的設計意圖上說,是希望通過提高稅收,換來地價的降低和目前“招拍掛”制度的改革。比如,不久前萬柳地王一拍賣,周圍的房子立刻漲了好幾成。這說明,土地價格的升降比其他因素更能影響房價。否則,在一個不斷爆出“天價土地”、“地王”的環境下,奢談房價下降只是一種幻想。
我認爲絕大多數房企會歡迎房地產稅,因爲房地產稅如果能帶來土地出讓金的大幅度下降。現在土地成本已經佔到了很多住宅成本的二分之一,而且這種成本是剛性成本。
但是,從目前的情況來看,房產稅試點少,稅率低,而且從對試點城市的徵收效果來看,也不是很理想。故此,不經過大面積的試點、重新訂製內容和走立法程序,房產稅無法達到普徵條件。
另外,房產稅的設計也是一件非常複雜的事情。以北京來說,除了繳納了70年土地出讓金的房子,還有所謂的“央產房”、“房改房”。這些房子雖然比較老舊,但地段都極好,現在市值幾百萬。是按原值徵稅還是現值徵稅?還有“不對第一套房徵稅”,如何界定?如何舉證?這些問題都需要立法機構精心設計。
我必須說,從購房人的角度,短期內還指望不上房產稅。一方面,房產稅的普徵離我們還遙遠;另一方面,即便普徵了,發生效果的機制也很緩慢。從減少投機行爲、釋放存量房、減少土地需求從而降低地價等,都是通過間接手段,通過市場的自我調節功能以期達到一個新的平衡。因此,對於購房人來說,短期內依據一些媒體報道來決策立即出手還是繼續觀望,沒有很大的意義。
房產稅不會取代限購
中國房地產業協會副會長兼祕書長苗樂如
房產稅的推行和目前調控限購措施的出發點、作用都不盡相同,因此,房產稅不能也不會立刻取代限購政策。
從本質上來說,房產稅是從機制上引導房地產業的需求變化和改善資源配置。而不是針對房價。簡單來說,就是通過對帶有投資投機性質的房屋持有,和對公共資源佔用較多的高端物業的持有這兩個環節實施差異化的稅收,從而增加其持有成本。如果人們因此感到持有多套房屋的成本大大增加了,或許就會選擇其他的投資方向。而這部分需求的被抑制,就調節了市場供給。
限購在有些方面發揮的作用是房產稅無法起到的,比如中國人買房子很多時候是靠現金,信貸和稅收的調節作用相對弱一些。另外,限購還能起到減輕資源和環境壓力的效果,比如現在的北京人口密度已經非常大了,這也是當前限購不應馬上取消的原因。
我認爲,房產稅首先應該明確是一個地方稅。一方面是因爲房產稅的預期作用中,一定程度上是爲了增加地方政府財稅收入、逐步轉變地方政府對“土地財政”的過度依賴;另一方面,各地的房地產市場情況、地價、房價等具體情況差異巨大,所以應該由地方政府因地制宜確定當地的房產稅稅率。美國等一些國家多年來也是如此做的。
我們向有關部門建議過,房產稅的開徵不一定完全等待信息聯網。可以採取“全徵全返”的辦法,即在確定徵收減免政策後,首先逐房徵稅,做到一房不漏。同時,由業主依據政策,自主舉證減稅或免稅。由稅務部門當即退稅。如果有的購房人自主舉證的信息是虛假的,稅務部門可以通過事後公示、監督、舉報、重罰等一系列措施來保證政策的實施,這樣也可以降低管理成本。
事實上,僅僅依靠房產稅和限購兩個手段還是不夠的,還需要出臺綜合的配套政策,如對房屋二手交易環節的管控、對投資型購房轉手年限和稅費的設定。我們需要通過一整套措施來引導房地產業健康發展。
房產稅推行壓力巨大
中國社科院金融研究所研究員易憲容
要遏制當前住房投資投機需求及防止房價反彈,最便利的住房儲備政策就是在住房交易環節高額徵交易稅與交易所得稅。但有幾個問題得先解決。
第一個問題是徵收力度和範圍的階段,目前,上海與重慶的試點試水的領域很窄。因此看上去作用有限。我掌握的數據是:2006年,香港的住房財產稅佔整個政府財政稅收的比重爲8.6%,但在我們試點的上海與重慶,2011年徵收的住房財產稅所佔的財稅比重不足1%。如此低比例,是不能完全發揮房產稅的作用的。
第二個問題,就是要在徵收目的明確的情況下,要建立一個公平公正徵收住房財產稅的稅制;建立有一個清楚透明的住房信息系統。即要弄清楚目前中國有多少住房、這些住房的性質、現在的市場價格、有沒有市場歷史記錄等。如果沒有這些信息,住房財產稅的稅基無法獲得,稅率也無法確定。
此外,房產稅評估不是隻靠培養評估員。其中一方面,二手房市場要發達,這樣才能夠了解住房價格變化的情況;另一方面,政府要對住房市場制定科學合理規範的價格評估體系。當前我們的住房市場價格體系是一手房市場爲主導,二手房市場價格體系還十分落後。在這種情況下,要建立起有效的稅基是不容易的。
開徵房產稅是必由之路,但最爲重要的不是培養徵收房地產稅評估人員,而是要爲這種稅收確立公平公正的徵收制度,建立起公開透明的信息體系,培養成熟的二手房市場。這樣,中國房地產稅徵收才能順利進行並取得好的效果。
建議
出租房應減稅
北京美聯市場研究部高級經理張磊
目前推行房產稅存在兩個重要難點,首先是徵收範圍,去年兩個試點城市重慶和上海都是按照家庭爲單位,首套住房給定一個住房的面積上限,對於超出部分進行徵收。但我認爲,如果家庭的非自住房產用於出租,是否應該減免納稅?以鼓勵更多閒置房產流入租賃市場,緩解流動人口住房壓力。
其次是收稅的時點。借鑑上海的經驗,稅收的時點發生在房屋交易環節,即將持有環節的稅收放到了流轉環節。這樣做固然是因爲在平日徵收存在一定的難點,但這種徵收手段會讓業主將這部分稅費當做交易的成本直接轉嫁給買方,無疑會再度推高買方的購房成本,使交易速度下降。如果能將其與作爲事後費用、或房屋再次交易或出租時再徵收,無疑會有效得多。
應減少開發環節稅收
亞豪地產研究總監郭毅
上海、重慶房產稅的施行,從試點徵收的細則來看,一方面只針對新購房羣體進行徵收,對已有多套存量房產的卻未涉及;另一方面目前試點房產稅的徵收方式是由個人申報繳納,並沒有強制執行的措施,因此漏報瞞報數量也較多。基於這兩方面的原因,試點房產稅對於所在城市的房價影響相對較小。
因此,房地產稅收機制的改革應該是房地產行業多項稅種、多種收費的一攬子調整,從而理順房地產市場的財稅機制。房產稅的全面試點能否成功,取決於是否能夠改變重慶和上海模式中單純的增加稅收種類,只做加法不做減法的做法,而是有加有減,增加持有環節稅收,而減少開發環節的稅收,從而降低剛性需求購房者的門檻。
本版撰文/本報記者胡喆