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針對有報道稱北京商品住房庫存消化週期從去年9月的20個月減至目前的5個月的說法,市房協祕書長陳志認爲這種說法不準備。“4萬至8萬套的庫存水平屬於北京庫存常態區間”,從潛在供應情況看,目前拿地未開工、開工未入市的樓盤量完全能夠保證市場後續供應充足。
全市存量房7.7萬套
截至8月末,市住建委網站上顯示,全市商品住房庫存7.7萬套,包含保障房2.4萬套、純商品住房5.3萬套。
陳志稱,今年3月市住建委清理掉無效庫存數據2.9萬套,當時純商品住房庫存總量爲6.5萬套。4月以來,市場成交量逐步回升,加上企業普遍採取去庫存策略,庫存持續減少。截至8月末,庫存實際消耗掉1.2萬套。
對於有報道稱北京商品住房庫存消化週期從去年9月的20個月減至目前的5個月的說法,陳志認爲這種說法不準備。理由有兩個:一是報道沒有考慮之前已經清理了無效庫存的因素;二是報道是分別按照去年9月成交低位和今年8月成交高位進行的推算。去年9月成交量較少,因此用庫存總量來除,自然消化週期長,這種比較使得消化週期看起來相差過於懸殊。
7成新盤價格持平
市房協昨天發佈的8月樓市運行情況數據顯示,本市新建商品住房成交均價爲每平方米2.08萬元,環比持平,同比下降9.8%。168個在售項目中,成交價格持平的有130個,佔77.4%;下降的有9個;上漲的有29個,比7月減少7個,漲幅在2%到10%,比7月回落了約5個百分點。
在成交量方面,全市新建商品住房(除保障房)成交9094套,環比減少8.3%;二手住房成交1.35萬套,環比減少12.5%。
分析成交回落的原因,陳志認爲,6月以來,部分項目折扣幅度收窄,房價超出購房人預期。二手房成交回落幅度大於新房,除購房人觀望等因素外,還與8月起實施遏制二手房市場交易“陰陽合同”的新規範,基本擠出其中爲避稅而進行的重複簽約有關。
租賃市場量價齊跌
8月,全市住房租賃市場共成交13.1萬套,環比下降5.1%,同比下降8.3%。其中,通州、昌平等遠郊區縣,成交量環比降幅均在10%左右,海淀區和朝陽區降幅也在8%左右。租金方面,平均租金爲每月每平方米55.7元,環比下降1%,同比上漲9.6%,漲幅較去年同期回落2.4個百分點。
對於租賃量價回落,陳志認爲有3個原因:一是北京暫住人口減少,去年比2010年減少了60萬;二是季節性因素減弱,傳統的畢業租賃旺季已經過去;三是近期CPI穩中有落,業主提租的預期明顯減弱。
對於即將來臨的“金九銀十”,陳志分析,從本市2005年以來的月度數據看,8月、10月份的成交數據無異於其他月份,並且基本都低於5月、6月份的水平,預計今年也不會例外。
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“市場周評”不客觀
昨天,陳志還對一些很多機構發佈按周統計的量價數據發表了看法。他認爲,以此評判市場走勢是不太客觀的。
首先,按周統計由於統計週期短,數據會出現較大的波動是正常的。其次,對於二手房,按照規律,每個月的最後一週,各經紀機構爲了月度業績的考慮都會加速簽約,因此月末簽約量按周度數據會出現明顯環比增加,月初又會明顯回落。因此,分析市場走勢還是應該以月度數據,並且要積累相當長期的數據,進行同比、環比並且與常態水平相比綜合得出的結論才比較客觀。(記者李海霞)
(來源:北京晚報)