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插圖/司徒敏琪
述評/羊城晚報記者詹青
惟房地產,20年來,由南而北,由春入夏,幾番起落風雲。『史上最嚴』政策出,這是一場從未有過的挑戰,沒有經驗可參考,更沒有時間軸可以衡量,它已經開始,卻看不到盡頭。立足經濟轉型信念,必是地產退出經濟舞臺中心之時。從原本簡單暴利到必然轉型的『後調控時代』,此乃房地產20年未有之一大變局。
8月中旬,一篇《一個地產大佬的非典型『死亡』》的文章引發流彈四射,最終擊中『華南五虎』之一的珠江投資,『被死亡』對珠江投資而言,有『躺著中槍』的無奈,時至今日,珠江投資不得不向媒體廣發其品牌通稿,不厭其煩地訴說珠江投資乃是『全系布局』,而非已經厭倦地產舞臺。
相對『假傳言』而言,本周一則『真危機』的新聞更令人唏噓。經歷賣樓、賣地、賣項目後,綠城集團淨資產負債率由去年年底的148.7%降至較安全的93.5%,綠城董事長宋衛平在接受媒體采訪時表示,綠城『補考及格』,下半年無需為生死傷腦筋。暫別危機並不意味著危機已經過去,綠城前路依然艱難。
無論是『真危機』還是『假傳言』,無不指向當前房企轉型的大變局。
A
光『建房賣房』不夠,
還要搞『全系戰略』
房地產業單純『建房子—賣房子』便可以賺錢的模式恐怕已經過去。事實上,目前的地產『大鱷』,沒有幾個還在單純地做著『建房子—賣房子』的事情。
必須把『房地產業務全系化』,是珠江投資在這幾年內的探索,『這不意味著珠江投資不做「建房子—賣房子」的事情了,只是不能再這麼簡單地去做』,珠江投資某高層這樣告訴記者。據該高層的說法,『全系戰略』可以分為『大全系』和『小全系』兩個層次,『大全系』指不僅有房地產開發業務板塊,還有鐵路、煤礦、高速公路等基礎設施業務板塊,商貿物流、工業園、軟件園業務板塊以及教育板塊等業務。『小全系』則指珠江投資業務在橫向的產品多樣性和縱向的產業鏈延伸。在橫向上,珠江投資的產品類型包括高層住宅、別墅、loft公寓、商業MALL、寫字樓、酒店、城市綜合體等,『在中國,少有開發商同時在全國范圍內有如此豐富的產品線』。
無獨有偶,不久前,記者以文字形式采訪了綠地集團董事長、總裁張玉良,這一被業內稱為『最懂政府的開發商』,面對記者『是什麼,讓綠地可以輕松應對調控,並在每一次調控中完成規模與競爭力的跳躍式發展』的提問時,他的回答也是『多元化、全系化的開發策略』。
不知道對於在『求生風波』中跌宕起伏的宋衛平而言,『太專注做房子』是不是一個教訓。不久前,宋衛平在接受媒體采訪時表示,他即將提起『菜籃子』做農業,並笑言『做農業不像做開發商那樣受歧視』。
B
做好『語文題』不夠,
還要做好『數學題』
『房地產可以說就是兩門課程,一門是語文,這個我來管;一門是數學,就是財務和經營,這個是副董事長壽柏年負責。我們語文能考第一,數學剛剛補考及格。但是這個數學題目出得有點怪,所以我們沒考好。』宋衛平如此解釋綠城此輪困境的根源。
這道綠城沒有考好的『數學題』顯然頗為難解,假如說,在產品與經營業態的轉型是目前房企所需要做好的『語文題』的話,那麼,『房地產金融需求』的轉型,則是目前房企都要面臨的『數學題』。
『行業轉型與金融轉型本質上是一致的。短期來看,針對房地產開發貸款的嚴格控制是房地產企業啟動多元化融資渠道的觸發因素,也是過去兩年房地產金融產品迅速增長的原因。從更長遠的視角來看,房地產業態的多元化,從住宅開發走向商業地產、物流地產等均會導致企業資產與負債結構的重新匹配,這意味著一次性的資金支出需要通過房地產金融產品來應對,否則,房地產轉型也會受到不少抑制。』國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松從金融角度談了他的看法。巴曙松認為,2012年,將是房地產市場的『轉型元年』。
從這一點來看,對『珠江系』領軍人物朱氏三兄弟來說,『數學題』顯然是這幾年主要攻克的重點。據珠江投資內部人士介紹,朱氏三兄弟很早便開始介入金融領域,以入股廣州農商行一事為例,以朱拉伊為主的朱氏三兄弟通過新南方集團及其他公司所佔的股份,成為該銀行第三大股東;而包括珠江投資、新南方集團等多家朱氏家族公司,共同擁有廣東省首家獲批的本土壽險公司珠江人壽60%的股權。『其實金融的投入,一直是三兄弟致力發展的,但中間也有諸多曲折,可是他們的方向未變,金融的助力纔讓其他實業發展加速。』接近珠江投資的人士認為,珠江投資轉行做資本運作、風險投資、房地產金融,是房地產調控所逼,但如果走得好的話,或許將會『逼』出一塊新天地。
『那不是「自殺」,更不是「敗走麥城」。也許,不久後,大部分開發商都要開始走這樣的路』,一位業內人士如此評價。回想起來,『非典型死亡』事件剛爆出時,任志強的評語也頗有意思———『聰明人乾了件聰明事』。
詹青