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近日,單女士通過房屋中介買下一套190多萬元的二手房,等她全額支付購房款並辦理房產證之後,卻發現這套房子住不進去,因爲房屋裏的承租人跟原來的房東簽了20年的租賃合同,承租人表示除非單女士將租金及房屋裝修費退還才同意搬出,這下單女士傻眼了。
當前,在樓市調控政策嚴控房價上漲趨勢之際,全國各地樓市交易卻逐漸回暖,其中二手房交易日漸活躍,但二手房交易過程中不少“隱憂”也不斷出現,甚至可謂防不勝防。
隱憂之一:“買賣不破租賃”的“在先之盟”
單女士的遭遇就是典型的案例。實踐中,購房者在買房時往往只考察賣房者是否有產權證或是否屬於共有房產,只要賣房者的身份及產權沒有問題,往往就徑直與賣房者簽訂買賣合同後付款,以爲辦理完房產證過戶後就可以順利入住。殊不知,該房屋可能還有承租人租賃使用,租賃期限較長的,購房者要麼等租期屆滿之後使用該房屋,要麼與承租人協商解除租賃關係並待承租人搬出之後才能進住。對於那些急需用房結婚或居住使用的購房者而言,購房之後準備入住時才發現存在房屋租賃關係,而承租人又不願意解除租賃合同搬出的,購房者往往大呼上當。
法官說法:我國合同法第二百二十九條明文規定了所有權變動後的合同效力,即“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”因此,承租人佔有房屋拒不搬出也是有合同及法律依據的,這就是法諺所說的“買賣不破租賃”規則。所以,對於購房是用於自住而非投資的買受人而言,在買房時一定要仔細考察房屋的佔有使用情況及租賃關係,以免忽視了“隱藏”在買賣合同關係之外的租賃合同關係,從而避免向原賣房人維權花費不必要的時間和訴訟成本。
隱憂之二:優先購買權的“反轉幽靈”
張某與李某系夫妻,婚後共同購買了一套房屋,該房屋登記在李某名下。後張某去世,李某在未徵得張某的其他繼承人同意的情況下,就以自己的名義通過中介與急於買房結婚的王某簽訂房屋買賣協議,將房屋出售給王某。王某將房屋裝修之後準備入住,並要求李某協助其辦理過戶手續,此時,張某的其他繼承人發現了李某的行爲,主張李某無權處分該房屋,並以共有人的身份起訴主張其享有共有人的優先購買權,請求法院確認李某與王某簽訂的買賣合同無效。最終,王某在李某與其他繼承人之間無休止的訴訟中被迫選擇放棄購買該房屋。
法官說法:優先購買權是指特定人依據法律規定或合同約定,在出賣人出賣標的物於第三人時,享有的在同等條件下優先於他人購買的權利。優先購買權在法律上存在共有人的優先購買權、承租人的優先購買權及約定情形的優先購買權等類型。優先購買權由於缺乏公示性,往往會像“反轉幽靈”一樣隱而不露,到關鍵時刻出現就可能反轉局面,使購房者稍有不慎就可能陷入合同效力之爭或房屋權屬之爭,甚至可能因爲侵害他人的優先購買權而使得房屋買賣合同被認定無效,使到手的房屋又可能歸屬他人。
因此,買房人在買房時,爲了避免可能的優先購買權人的權利追索,除了覈實賣房人的權屬證明之外,還應當對賣房人的大致身份關係有所瞭解,比如是否結婚,配偶是否是房屋的共有權人,或者如果配偶去世,被繼承人是否是房屋的共有權人等等,雖然這些覈查程序有些繁瑣,但是從避免糾紛的角度出發,買房人多一分謹慎就會少一分風險。
隱憂之三:瞞天過海的“隱性瑕疵”
陳某去年冬天到某小區看中一套二手房,覺得該小區環境不錯而且房屋的戶型格局也不錯,於是在與房主劉某商談好價格之後,雙方很快辦理完付款和過戶手續。今年夏天,陳某在裝修入住後發現,該房屋的中央製冷空調噪聲震動很大,使陳某及家人無法正常居住,陳某認爲劉某未在賣房時告知該房屋存在瑕疵,準備找劉某退房,結果已找不到劉某。
法官說法:本案劉某所應承擔的責任在法律上被稱爲“質量瑕疵擔保責任”,即出賣人在出賣房屋時應當保證房屋不存在會影響正常使用的質量瑕疵,如果存在這樣的瑕疵,買受人可以選擇包括退房在內的違約責任承擔方式。
但是像陳某一樣,房屋的很多隱蔽瑕疵可能只有在長期使用時才能發現,而在發現瑕疵時卻可能無法找到賣房人主張權利。因此,買房人在購買二手房時,特別是使用年限較長的房屋,買房人應當對小區進行相對全面的瞭解,比如向小區其他房屋業主及小區業主論壇瞭解小區房屋的質量狀況以及出現的常見問題等等情況,這樣可以對房屋可能存在的“隱性瑕疵”有更多的甄別機會,避免日後出現問題時增加維權的難度。