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龍崗一些股份合作公司在引進高端企業、參股投資等方面有所進展,但總體上還是圍繞著出租經濟這一發展模式動腦筋。周游攝
『產業轉型昇級是龍崗區「十二五」期間的中心工作,這項工作的力度還要加大,當然社區是關鍵。』10月26日,深圳市委常委、龍崗區委書記蔣尊玉率隊到龍崗街道調研產業轉型昇級、城市更新、社會建設等工作。在調研座談會上發言時,蔣尊玉首先便強調了社區在產業轉型昇級中的重要性。
記者了解到,自2010年龍崗全面啟動社區經濟轉型昇級工作以來,近兩年龍崗的社區經濟轉型昇級工作同2010年的『亮點』頻出相比,顯得有些平淡。相關業內人士介紹,近兩年,城市更新成為龍崗區社區經濟轉型昇級的主要手段,但如何提昇龍崗城市更新項目的規劃建設質量以及進一步轉變社區的觀念仍是龍崗需要解決的問題。
社區轉型開局精彩,進展不大?
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問
城市更新是目前社區經濟轉型的主要手段
社區轉型開局精彩,進展不大?
2010年1月,在龍崗區委四屆二十二次全會第一次全體會議上,龍崗區出臺了當年的區委、區政府『1號文件』——《關於調整優化產業結構促進產業轉型昇級的決定》,明確了社區經濟轉型昇級的方向是:要從單一的租賃型向投資、服務、管理等多元化實體經濟轉型。那一年也成為龍崗區社區經濟轉型引人注目且亮點頗多的一年:在2010年,參股村鎮銀行、東部過境高速、引導社區為轄區內知名大企業作相關配套等舉措都吸引了外界眾多的關注目光。
不過,2010年之後的兩年時間內,龍崗社區經濟轉型工作以乎變得有些平淡。在近兩年時間內,區主要負責人在多個場合表達了『社區仍然是產業昇級的阻力』的擔懮。這是否意味著雖然2010年龍崗的社區經濟轉型昇級開局精彩,但2010年之後的兩年中進展不大?
『2010年的轉型亮點的確比較多,這兩年來龍崗社區經濟轉型工作也一直在推進,全面落實2010年所做的相關決定和政策措施。』對此,龍崗區國資委相關人士日前告訴記者,如今年年初龍崗區共有350多個社區經濟轉型發展項目,『當然這些項目中,城市更新的項目比較多。城市更新是目前社區經濟轉型的主要手段』。
記者還了解到,目前龍崗區內的一家村鎮銀行將會增資擴股,轄區內的一些社區股份合作公司有意參與其中,也有龍崗的社區股份合作公司有意參股區內部分產業基金,『當然參股產業基金,社區還是比較謹慎的,畢竟存在一定風險,因此社區參股的意願金額並不算大』。
此外龍崗區相關人士介紹說,今年龍崗社區經濟轉型工作的一個亮點是,年底龍崗區將有望開通社區經濟服務網站,打造龍崗社區經濟轉型的信息平臺以解決社區產業空間資源供給和市場需求之間存在的消息不對稱問題,『深圳也將會建設類似的平臺,而龍崗的這個服務平臺則可能在全市范圍內率先推出。』
社區舊改選擇開發商存在『劣幣驅逐良幣』?
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問
選擇小開發商或制約城市更新項目規劃建設水准
社區舊改選擇開發商存在『劣幣驅逐良幣』?
業內人士表示,目前城市更新成了社區經濟轉型昇級最重要的手段。據介紹,龍崗區大部分的土地空間資源都在社區手中,因此在當下空間資源日益緊缺的龍崗,如何推進社區『騰籠換鳥』步伐,是推進龍崗區產業轉型昇級的關鍵。目前社區手中的空地不多,多是建成區,因此推進城市更新就成為推動社區經濟轉型以及龍崗產業昇級的一個重要抓手。
但在龍崗的城市更新過程中,一些社區熱衷於發展商住也引起了龍崗區的警惕。記者了解到,目前以發展商住為主的城市更新已經成為龍崗股份合作公司進行集體經濟轉型的主要方式,在引進高端企業、參股投資等方面也有所進展,但總體上還是圍繞著出租經濟這一發展模式動腦筋、做文章。
對於社區熱衷於『工改商』的做法,龍崗區國資委相關人士也曾表示:『由此反映出社區股份合作公司轉型昇級的思路不夠開闊,辦法依然不多,還是習慣於在土地物業上做文章,對當前經濟社會湧現出的高新產業參與度遠遠不夠。』
業內人士表示,大量發展商住將有可能使得社區經濟走上另一種出租經濟模式,即由原先的『廠房出租』到『商鋪出租』,同時也可能帶來事實上的產業發展空間的減少,『不能都發展商住,要給產業發展留下一定的空間。』日前,深圳市委常委、龍崗區委書記蔣尊玉在調研龍崗街道時表示。他還強調,面積比較小的工業區不一定都要納入舊改,『可以采用綜合整治的方式以置換優質產業項目達到產業昇級的目的』。
不過,街道與社區對『工改工』也有自己的看法,『現在街道和社區也想推進「工改工」,但由於審批環節過多,周期較長,影響到了社區的積極性,希望政府相關部門能夠減少審批環節、簡化辦事程序,加快改造進度。』龍崗區某街道辦的相關人士表示。
此外,目前社區舊改選擇開發商時經常會選擇小開發商而不是大開發商。這種類似『劣幣驅逐良幣』的現象可能制約龍崗未來城市更新項目規劃建設水准的提昇。『社區喜歡找小開發商,可這些小開發商實力有限,要麼遲遲不開發,使城市更新陷入停滯,要麼就是規劃建設水平不高。』龍崗區負責人多次表示,作為新特區,龍崗的城市更新應該高標准,高規格,因此社區在選擇開發商應盡量選擇有實力的大開發商,『在這點上,社區也要轉變觀念』。
社區乾部觀念成社區經濟轉型攔路虎?
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社區乾部觀念成社區經濟轉型攔路虎?
問
部分社區乾部仍是『兩租經濟』老觀念
對於龍崗的社區經濟轉型,業內人士表示,社區觀念首先需要轉型,『在我們的大力推動下,近年來社區乾部發展觀念有一些改變,但觀念轉變需要一個過程。』深圳市委常委、龍崗區委書記蔣尊玉如此表示。他表示,現在龍崗很多社區乾部還抱著兩租經濟的老觀念不放,建房出租,『這將制約龍崗社會經濟昇級以及龍崗整個產業昇級的步伐』。
例如目前部分社區仍然存在著亂建違法建築這些『逆城市更新』的行為,『社區必須堅持控制住違建,如果說違建不控制,城市更新、低端淘汰都是一句空話。』蔣尊玉多次強調。
同時部分社區也不能正確處理短期利益和長期利益之間的關系,對一些政府的產業昇級措施認識不到位甚至不配合,從而成為了龍崗產業昇級障礙。
龍崗區相關人士講了一個例子。去年龍崗計劃采用綜合整治『穿衣戴帽』的方式將一個社區的舊工業區打造成軟件產業園,但這個社區開出的補償價格大大超出了龍崗區的預期,而且每次開相關的會議,該村書記就稱病不出席,只是讓社區股份合作公司其他負責人出席。
『在目前的龍崗社區中,等、靠、要的思想比較嚴重。』龍崗區相關負責人表示,現在社區存在著一種傾向——政府有扶持資金的項目,社區就做得積極些,『有些社區在認識上仍存在誤區,如在上一些項目缺錢時,就想要政府給它補上。』
龍崗區一位曾在社區工作過的工作人員也告訴記者,社區很『務實』,『如果能幫社區拉來扶持資金,社區很高興,這與深圳其他區的社區負責人主動學習培訓有著很大的不同。』
針對該情況,今年龍崗區進一步加大對社區負責人的培訓力度。龍崗區國資委相關人士介紹,目前培訓實現了常態化,而且力度比往年有所加大,『以前是社區級,現在延伸到居民小組這一級。』
?解讀
?記者手記
制約社區經濟轉型昇級
商營環境滯後
營商環境是一個地區在市場經濟條件下實現資源優化配置或生產要素效率最大化的基礎條件,包括了基礎設施、人居環境、資源供給、政府的行政能力和服務水平、勞動力素質、文明程度等眾多內容。營商環境在一定程度上體現出一個城市或地區的綜合競爭力,是區域經濟、社會、文化、科技、生態等綜合發展能力的集中體現。
伴隨著特區一體化進程,龍崗城市硬環境日益完善的同時,如何提昇龍崗的城市軟環境,優化營商環境變得日益重要。從目前的龍崗現狀來看,社區的營商環境在龍崗整體營商環境當中是一塊『短板』,制約著龍崗產業昇級進程的整體推進。
以資源供給為例,資源供給是營商環境的重要組成部分,隨著原特區內各類成本的上漲以及產業空間的日漸狹窄,對於深圳原特區內的廣大成長型的優質中小型企業而言,尋找新的產業發展空間是當務之急。這其實為龍崗吸引優質企業推進產業昇級提供了很好的機遇。但目前龍崗區大部分的土地空間資源都在社區手中,因此在當下空間資源日益緊缺的龍崗,如何推進社區『騰籠換鳥』步伐,是推進龍崗區產業轉型昇級的關鍵。龍崗也有意在全市率先建立『上市公司一塊地,億元企業一層樓,小微企業有空間』的產業資源配置體系,准備為入駐龍崗的企業提供良好發展空間。
但現實情況是,目前龍崗不少社區仍然抱著傳統的『兩租經濟』觀念不思進取,或是過分看重短期利益,而寧願維持現狀。產業載體一直沒有什麼變化,也使得這些社區的營商環境十多年來一直停滯不前,還是適於勞動密集型產業所需要的、『標准廠房+員工宿捨』的簡易環境,這自然難以吸引到優質的企業進駐。雖然龍崗區近年來每年都進行淘汰低端企業的專項行動,但低端企業『回潮』現象在一些社區總是難以避免,其根本原因也是在於這些社區的營商環境沒有發生根本性的變化。試想,如果一個社區的營商環境能夠有質的變化,那些低成本的低端企業受成本限制自然會主動選擇撤離,而優質企業則願意進駐。因此站在這個角度,我們可以說缺乏優化營商環境動力的社區,目前事實上已經成為了龍崗產業轉型昇級的主要阻力之一。
另外值得注意的是,目前社區對轄區內一些企業的態度也有可能影響到龍崗的營商環境。例如現在龍崗部分社區收取的費用多了起來,在個別社區,甚至出現了亂收費現象。這在一定程度上將會影響到企業界對於龍崗營商環境的印象。
此外,龍崗部分社區環境的髒亂差、社會治安、安全隱患較多等社會管理上的老大難問題也都會影響到那些想來龍崗發展的優質企業對於龍崗營商環境的信心。這就需要龍崗區短期內要不斷強化社會管理,加大營商環境建設的投入,立足現有基礎之上努力提昇社區的營商環境。當然,從根本上來說,龍崗還是要大力推進城市更新和社區經濟轉型昇級,置換掉落後的產業載體,引進高端優質產業,優化人口結構,從根本上提昇龍崗社區的營商環境,使營商環境發生『質』的變化,能夠符合現代高端、優質企業的需求,從而有利於龍崗整個營商環境的提昇,這樣纔能為龍崗的整體產業昇級創造更好的條件。
南方日報記者鳳飛偉
統籌:
南方日報記者鳳飛偉
撰文:
南方日報記者鳳飛偉唐毅(除署名外)
經濟低迷
對龍崗社區經濟影響幾何?
『今年的經營形勢比2008年還要糟糕。』龍崗區經濟促進局企管科的負責人日前告訴記者,隨著歐債危機加劇,國際市場低迷,國內經濟放緩,很多企業都反映利潤率下降,出口減少,產值下降,企業發展面臨前所未有的嚴峻考驗和挑戰。2008年爆發的國際金融危機讓社區的廠房出現了較大比例的空置,如今的經濟形勢比『2008年還要糟』,社區經濟的現狀如何?
『與2008年不同的是,目前社區廠房空置的現象並不是很突出,其中一個原因我想可能是這幾年「舊改」推進比較快,不少舊廠房都被拆了。』相關人士表示。
一位街道辦的經科辦人士也表示,目前尚沒有社區反映社區廠房空置的問題,『我們街道有不少是專做外來訂單的企業,這些企業受經濟形勢的影響很大,有些企業不做了,會空出廠房,但同時我們也注意到,一些民營企業,如做五金深加工、電腦周邊設備的企業到處在找廠房。此消彼長,社區的廠房也就沒有什麼空的了。』
對此,龍崗區國資委相關人士表示,今年的經濟形勢是緩慢下行,而2008年的訂單危機是突然爆發,目前對經濟形勢反應更敏感的是企業,社區主要靠廠房租金為主,因此也許還要過個兩三年,纔會傳導給社區。
同時這位人士也表示,目前政府對形勢仍然相對樂觀,『畢竟現在龍崗愁的不是沒有項目進來,而是擔心沒有產業空間承載項目。』
此外,相關人士也預計,龍崗社區股份合作公司去年的平均分紅首次突破萬元,但接下來三至五年時間內分紅可能會受到影響,『這幾年不少舊廠房拆了,租金減少,一些新上項目處於建設期,加上不少項目投資大,回收期較長,存在一個過渡期,因此部分社區甚至會有分紅減少的可能。』