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時至年底,物業服務公司到了催交物業費的時期。住在三裡屯附近幸福公寓的劉女士拿到了下半年物業服務費應交額度,與往年相比,下半年的服務費多了240餘元。多交物業費的並非劉女士自己,小區中的每個家庭的物業費都上漲了10%。
今年下半年,幸福公寓在業委會的倡議下,幸福公寓小區的物業費上漲10%。這是今年北京第一個由業委會主動提出上漲物業費,並經大部分業主同意上漲成功的小區。
那麼,幸福公寓業委會為何上漲物業費?小區的收支又有怎樣的賬單?上漲物業費又有怎樣的利弊?帶著這些問題,記者探訪幸福公寓小區,尋找物業費上漲背後的原因。
物業費上漲·過程
原因漲服務費是扭虧最佳途徑
三裡屯附近,一棟玫瑰紅色的歐式樓上寫著『幸福公寓』,小區並不大,住房一共88戶。
幸福公寓業委會主任童超將小區形容為『袖珍小區』。
不久前,小區的物業費從3元/平方米變成了3.3元/平方米,上漲了10%。至於上漲原因,童超認為,隨著大氣候的變化,物價、人員工資上漲,多年來物業企業實行『包乾制』,近年來出現了虧損,業主委員會再細致的管理,物業企業再深入的挖潛也無法改變虧損的局面。在童超的腦海中,漲物業服務費是解難最佳途徑,在與業委會其他成員的討論中,大家對漲物業費比較贊同。
投票88%業主同意『提價』
今年下半年,幸福公寓小區貼出了『致全體業主的公開信』,寫明:『我們公寓自1997年入住時,物業服務費為每平方米6.8元,後經業主委員會和物業企業商談降價多次,至2004年降至每平方米3元。我們要求物業企業在不降低服務質量前提下,壓縮開支、壓縮人員,即使這樣,近年來由於物價上漲,各種費用增加,兩年來物業企業處於虧損狀態。』童超說,工作人員工資基本在每月1200元至1600元之間,為了給這些工作人員增加一點工資和增加一點服務開支費用,業主們也應該置換位置考慮一下。
經過與業主幾個月的溝通,幸福公寓舉行了關於上漲物業服務費的業主大會。幸福公寓共有住房88間,具有投票權的業主共75位,其中贊成票66票,佔投票權數的88%。『業委會建議每平方米增加0.3元,即10%,這需要開業主大會50%以上業主同意纔能執行。』看到投票結果後,童超懸著的心也落了下來。
質疑『不但不該漲,還該下降』
雖然物業服務費上漲得到了大部分業主的同意,但在最初質疑聲也不斷出現在童超和業委會成員耳邊。
一位並不贊成漲價的業主表示,物業費不但不應該上漲,反而應該下降,『沒有什麼理由,花了那麼多錢,服務還是不好。』另一位業主對上漲物業費也頗有微詞,『只聽說一些小區業委會維權帶頭降物業服務費的,帶頭漲物業費的還真少見。』
而贊成漲價的業主還是佔多數。一位從事財務工作的老業主說:『物價上漲很快,物業企業屬低工資行業,工人的工資也應該有所上漲。這些錢從哪出?只有從業主的口袋裡出。我覺著這裡的服務也不錯,在一些小區如果是家裡的東西壞了,由物業來工人入戶修理都要收取工時費,但是我們這裡從來不收,其實物業服務公司要做到的就是業主滿意。』
溝通服務基本達到業主滿意
業委會人員與每個業主進行交流,講明漲物業費的理由。『物業的服務不可能達到業主100%的滿意,收取多少物業費應該與提供的服務質價相符。』童超說,小區物業服務企業的服務基本上達到了業主的滿意,物業服務費近幾年一直保持在100%的收取率,物業公司在業主委員會的監督管理下,精打細算、定崗定編,把職工縮到了最低限度,而服務質量並未下降。
童超將上漲物業費的過程稱之為『三步曲』,第一步,業主委員會通過和業主交流,用數字和實情來說明漲物業費的理由。第二步,用公開信方式在小區裡曬出過去、現在的物業費收支對比,闡明為什麼要漲物業服務費。第三步,召開業主大會,通過民主決策方式,達到漲物業費的目的。
賬本去年物業虧損近千元
幸福公寓業委會在公示欄中曬出了賬本,向業主公示收支費用。在幸福公寓2011年1至12月財務報表中,去年全年實收物業費399089.67元,支出400046.17元,物業公司經營虧損956.5元。
財務報表中包括勞動保護費、辦公費、折舊費、通訊費、垃圾清運費、上繳各項稅金等共16項開支,最大花費的主力是人員工資、『五險』、住房公積金分別是214404.82元、49400.53元、64800元。童超說,物業費中的50%以上,都要用於物業人員的工資。公共部分的水電費也是一個大開支,還包括物業服務提供的九大項目加起來的開支。
用途70%用於服務人員漲工資
這次幸福公寓小區上漲物業費每年多收取了近4萬元。童超說,上漲的物業服務費中有60%至70%用於保安保潔維修工人上漲工資,剩下的部分用於小區的服務設施。
目前,幸福公寓小區物業服務公司共有12名工作人員,其中保安5名、保潔2名、維修人員3名、1名項目經理和1名會計,『在這次的工資上漲中,項目經理沒有漲工資,保安上漲了100元,其他人員平均上漲的數額在200元。』上漲後,保潔人員工資在1600元至1650元,維修人員工資為1800元。『如果物業費不適度上漲一些,在人力成本、材料費等大幅上漲的現在,小區物業企業可能無法負擔並撤出小區管理,這將危及到小區全體業主的利益。』
物業費上漲·探究
物業費收繳七成能持平
說明定價偏高
『我們的做法不一定適合其他小區,每個小區都有自己的特點。有一些大型的小區,物業費雖然定價不高,但是面積很大,物業費收取的額度很大,所以不需要上漲物業費。』童超說,應該根據小區的實際情況,共同協商而進行調整,沒有什麼固定標准應該漲多少,應該以質價相符為原則。
北京市住建委專家組成員、北京首一業主大會工作輔導中心理事長張大憲認為,『幸福公寓的做法關鍵不是上漲了多少錢,而是對其他小區的示范效應。』
『小區物業費不是越高越好,也不是越低越好,要適合小區的運載情況和市場規律。』在張大憲看來,每過5年,應該對物業費有所調整,上漲一部分纔能保持質價相符的服務和品質,讓物業公司拿走該拿的酬金。一個小區的收繳率在60%至70%就能夠持平時,說明物業費定價偏高;如果收繳率在90%,物業費收支達到持平,說明小區的物業費定低了。『根據小區的不同情況,制定不同的計劃。一些小區的物業服務費收取的偏高,不僅不需要上漲,而是需要降低。對於定價偏低的小區,應該有具體計劃的進行調整,適度上漲一些物業服務費也給物業公司提供緩解壓力的機會,也使業主的生活品質能真正地得到保值,物業企業應改革、挖潛,管理要更加人性化,財務更加公開、透明,纔能夠得到業主的理解和支持。』
『酬金制』可解決
物業費不足問題
『許多業委會主任將物業費降低多少當作業績,在物業費降低之後,隨之而來的是服務品質下降,業主滿意度降低,業主不交物業費,從而形成惡性循環。』張大憲說。
由於物業費沒有政府指導價,屬於『開放性定價』,張大憲認為,『如果小區沒有業委會,物業服務公司和業主便只是供需雙方,物業公司為漲物業費所做的一切努力,會理所當然地被質疑,被抵制。北京市各小區要加快成立業主委員會,纔能推動物業管理體制向前發展,纔能更好地解決物業服務費這樣的具體問題。』
童超認為,『包乾制』和『酬金制』是目前物管中的兩大主要機制,如何從包乾制管理過渡到酬金制管理是物業發展中新的變化,在酬金制下,物業服務費不足的問題就可能得到解決。『給物業公司一定比例酬金後,物業公司就應該將所有物業服務費,用於全小區業主身上,物業企業提供與之相對應的服務,而物業服務公司的花費也由物業企業和業主共同管理,從而進一步使酬金制再逐步過渡到資金共同管理的體制上,當然這需要業主委員會人員搭配和素質的提高,也需要時間。』文並攝J209