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本報記者吳亞東
因福建省廈門市思明區人民法院要求嘉蓮大廈開發商——廈門匯成建設發展有限公司支付業主沈某逾期辦證賠償金430餘萬元,這起長達12年之久的紛爭再度引起社會關注。
本案的起因要追溯到2007年。當時,廈門兩級法院依據沈某提供的一份被變造的企業法人變更登記材料,認定嘉蓮大廈原測繪單位在2000年3月時沒有房產測繪資質,從而引發包括沈某在內的大批業主向匯成公司索賠。
記者瞭解到,圍繞嘉蓮大廈,前後已發生近300起行政、民事訴訟,爲了最大限度減少業主、開發商和行政機關的損失,廈門市中級人民法院2011年曾表示,要對系列案件進行全面複查。
土房局推翻自己測繪結果
1996年,嘉蓮大廈因工程進度已經達到預售要求,匯成公司請當時廈門市房地產市場管理處進行面積暫測。當年11月8日,廈門市房地產市場管理處出具了預算面積報告,並將第5層技術轉換層計入公攤。
2000年2月23日,嘉蓮大廈通過竣工驗收,匯成公司向廈門市國土資源與房產管理局(簡稱土房局)申請進行實際面積測量。3月23日,根據土房局要求,匯成公司委託廈門市房地產權籍登記中心進行土地房屋地籍調查和房屋測繪。
記者從廈門市土房局瞭解到,2003年8月25日之前,廈門市房地產測繪業務均是由土房局進行行政管理,由其統一安排、指定測繪單位和進行審覈,完全是一種行政行爲。直到2003年8月25日,纔將房地產測繪項目推向市場。
2000年8月16日,廈門市土房局審覈通過了經由其指定的測量單位,原福建閩西地質大隊三明測繪所出具的項目實際面積勘丈報告,其中技術轉換層仍計入公攤。
由於實測報告中的銷售面積比預算報告中的銷售面積減少1466.05平方米,匯成公司對業主進行了產權辦理及面積差款多退少補工作。其中,商場一層業主沈某須補交的面積差款爲137萬元。由於多次催款無果,2002年5月,匯成公司將沈某訴至法院。
不料,2004年4月22日,廈門市土房局作出《關於修正嘉蓮大廈房產測繪審覈成果的決定》(簡稱《修正決定》),覈減了原本計入公攤面積的技術轉換層1233平方米。這樣,土房局在嘉蓮大廈實際面積報告公佈4年之後又推翻了自己審覈過的測繪結果。
法院認定施測單位無資質
2004年6月,匯成公司向廈門市思明區法院提起訴訟,要求被告廈門市土房局撤銷《修正決定》,沈某作爲第三人蔘與訴訟。訴訟期間,因部分業主對三明測繪所的資質提出質疑,福建省測繪局出具材料證明三明測繪所在2000年3月所持有的測繪資格證書繼續有效。
思明法院審理後認爲,廈門市土房局未對施測單位房產測繪資質盡到合理審覈義務,於2005年9月20日判決撤銷了《修正決定》,責令土房局對嘉蓮大廈房產測繪結果重新審覈。匯成公司與廈門市土房局均不服提起上訴,2006年2月21日,廈門市中院終審維持了原審判決。
2006年4月,廈門市土房局委託廈門閩礦測繪院(由三明測繪所更名而來)對嘉蓮大廈進行重新測繪,並於2006年4月24日作出《廈門市房產測繪成果審覈通知書》,其結果仍維持《修正決定》內容。當年4月,匯成公司再次將土房局訴至法院。
此次訴訟一審中,法院根據沈某從三明市工商行政管理局取得的《企業法人變更登記申請註冊書》,認定三明測繪所在2000年3月的經營範圍不包括房產測繪,在對嘉蓮大廈測量時沒有房產測繪資質,再次撤銷房產測繪成果審覈通知書。
儘管在二審中,匯成公司與廈門市土房局均提供了真實的證據證明三明測繪所具有房產測繪資質,但法院卻以沈某認爲過了舉證期限爲由而不予採信。2007年4月6日,福建省測繪局再次發函證明三明測繪所在2000年3月期間具有房產測繪資質。2007年4月20日,廈門市中院作出終審判決,仍維持原判。
隨後,部分業主以三明測繪所不具有房產測繪資質且測繪結果有瑕疵爲由,提起訴訟,要求撤銷已辦理的產權證,在得到法院支持後又起訴匯成公司要求承擔撤證之後逾期辦證的違約責任,匯成公司爲此承擔了985萬元的鉅額賠償。
經多方努力,2010年8月,廈門市土房局再次審覈通過了廈門閩礦測繪院的測繪結果,仍維持《修正決定》的內容。匯成公司爲全面協調解決嘉蓮大廈糾紛,此次擱置爭議,並依據測繪成果再次向訟爭業主補退面積差款。然而,由於沈某存在違章搭建、用途變更等問題而無法辦理產權證,繼續向匯成公司索賠。
測繪所究竟有無測繪資質
本案的焦點問題是,三明測繪所究竟有沒有房產測繪資質?要解決這個問題,必須先搞清楚沈某向法院提交的那份證據材料《企業法人變更登記申請註冊書》(複印件)是否真實可信。
記者看到,沈某提交給法院的材料共有3頁,其中一頁是形成於2000年8月16日的《企業申請(變更)報告》,除要求變更住所地址外,還要求將註冊資金從10.6萬元變更爲50萬元。另外兩頁是《企業法人變更登記申請註冊書》,其中第一頁是封面,第二頁是企業法人申請變更登記事項,除地址外,要求經營範圍增加“房產測繪”等項目。
從這份證據材料來看,三明測繪所在2000年8月16日之前的經營範圍並不包括房產測繪,也就是說不具有房產測繪資質。表面看來似乎沒有破綻,但仔細查閱就會發現,這份《企業法人變更登記申請註冊書》中的註冊資金並沒有申請從10.6萬元變更爲50萬元,與《企業申請(變更)報告》內容不符。
難道是三明測繪所因疏忽而漏寫了?記者幾經周折,查閱到三明測繪所當年的原始變更登記檔案。該所於2000年3月15日向三明市工商行政管理局申請在經營範圍中增加“房產測繪”,理由是“由於行業管理認定的業務範圍與原營業執照的經營範圍不符”。
記者又發現,三明測繪所於2000年8月16日再次申請變更住所地址,並將註冊資金由10.6萬元變更爲50萬元,經營範圍沒有變動。以上兩份材料顯示,2000年3月間,三明測繪所的經營範圍已經包括房產測繪,具有房產測繪資質。
沈某所提交的證據材料是否真實?記者反覆覈對後終於發現,沈某將三明測繪所2000年3月15日的申請變更登記內容放在2000年8月16日的封面之下,以造成三明測繪所在2000年3月27日至2000年8月16日期間並不具有房產測繪資質的假象。
三明市工商行政管理局相關負責人告訴記者,正常的《企業法人變更登記申請註冊書》共有4頁,第一頁爲封面,第二頁是申請變更登記事項,第三頁上面有企業法定代表人的簽名和日期,第四頁上面有檔案管理人員簽字和日期,所有的材料在查詢複印時都應該加蓋騎縫章。然而,沈某所提供的材料卻只有兩頁而且沒有加蓋騎縫章。