在社區服務中，物業起到非常重要的作用，無論是綠化管理、衛生清潔還是治安維護、供電供水，物業都有義務爲業主排憂解難。但是近年來，業主與物業公司之間的矛盾卻與日俱增，很多業主反映物業公司推卸責任。而物業公司也非常無奈，因爲物業管理中存在很多限制，到底業主遇到什麼問題可以找物業解決，哪些問題物業也無權插手？法治濱海將推出系列專題，爲業主一一解答。 -鏈接：

　　物業管理服務內容

　　根據《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》規定物業管理服務內容一般應包括：1.房屋共用部位的維修、養護與管理。2.共用設施設備維修、養護。按照物業服務合同的約定對業主共有的電梯、二次供水、樓道照明等共用設施設備進行日常管理和維修養護。3.綠化養護。對綠化植物及園林小品等進行養護管理、保潔、更新、修繕。4.保潔服務。按照保潔制度對樓內地面、牆面、樓梯扶手、玻璃等公共區域以及小區道路、路燈等樓外公共區域進行保潔，實施定期消毒，按時收集、處理生活垃圾。5.公共秩序維護。6.綜合服務。通過建立和實施回訪、接待、檔案管理等制度，爲更好地給業主提供服務做好基礎工作。時報記者劉純

　　案例一裝修遇樓霸該找誰維權？

　　家住新區的張女士剛剛拿到新房的鑰匙，準備裝修時小區裏竟出現了樓霸。只要有工人爲業主家裏搬運裝修材料，樓霸就上前威脅工人，業主只能高價僱傭這些人員。張女士和其他業主很生氣，第一時間就想到了物業，要求物業清退樓霸，物業公司卻表示很爲難，只是建議業主們報警。那麼，治理樓霸的工作到底該由誰來負責呢？

　　◎律師說法：

　　天津澗聯律師事務所楊晶律師認爲：治理樓霸到底誰該站出來，《物業管理條例》第三十六條明確規定：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。由此可見，業主向物業支付管理費，物業就應當提供具有安全性的小區環境。樓霸對於業主的財產及生命造成了影響，物業公司就應該站出來維護業主的權益，聯繫相關部門治理樓霸。對於樓霸這種強買強賣的行爲，還違反了《消費者權益保護法》，除了報警外，還可以向房管局、工商局、物價局等部門進行舉報。

　　時報記者馬蘭

　　案例二家門口垃圾物業不該提？

　　最近，家住塘沽某小區的張先生對於小區內的衛生環境不太滿意。他稱，小區內很多住戶養犬，小區裏隨處可見動物糞便，但是卻沒有人清理，當他將此問題反映給物業時，卻得到了“無權管理”的迴應。另外，有些居民經常把整袋的垃圾堆放在門口，但是物業從來不幫忙提走，所以影響了樓道內的環境。對此，他想知道這些問題，物業該不該管？

　　解答：根據《物業管理條例》關於保潔服務的規定，物業應對樓內地面、牆面、樓梯扶手、玻璃等公共區域以及小區道路、路燈等樓外公共區域進行保潔，按時收集、處理生活垃圾。因此小區內的動物糞便，物業應該進行清理。但是居民也應文明養狗，愛護小區環境，不應破壞物業的勞動成果。

　　《天津市物業管理條例》對物業服務收費標準分四級，張先生所屬小區選擇的是一級或二級服務，物業應按樓道口、樓層收集垃圾，每天兩次。若選擇的是三級或四級服務，物業收集樓道垃圾每天僅一次。若超出協議規定範圍內的衛生清理，物業公司沒有義務負責。

　　時報記者劉純

　　案例三業主頻失竊物業難逃責

　　近日，曹先生家中連續發生兩起入室盜竊案，除了大量現金被盜外，還有一部存有重要信息的筆記本電腦，全部損失高達兩萬元。曹先生第一時間向警方進行報案，並通知了物業公司，而物業公司對此卻毫不理會。

　　物業辯稱，就在曹先生家遇竊的兩週前，該小區也有業主家裏發生盜竊案，他們隨後增加了小區保安的數量，對於危險隱患進行了排查。因此，物業已經盡到了保護業主生命財產安全的責任，曹先生家被盜，是業主疏於防範造成的。那麼，業主頻繁被盜，物業到底該不該擔責呢？

　　◎律師說法：

　　天津澗聯律師事務所楊晶律師認爲：根據《物業管理條例》的規定，物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。曹先生和業主在與物業公司簽訂的《物業管理合同》中約定，保安服務一般通過門崗、巡邏、守護等項目，及相應的安保設施設備，保障小區安全。那麼，業主家失竊，保安沒有盡到安全保衛責任，應向業主賠償。時報記者馬蘭

　　案例四民宅改公司

　　市民劉女士家住開發區翠亨村小區，她家樓下的業主將房子租給了一個公司作爲辦公地點。自從公司入駐後，樓內不僅人來人往噪聲不斷、而且環境衛生變得很差，劉女士向物業提出要求要物業出面管管這事，可是物業工作人員卻表示他們沒有執法權，管不了這種事。對於這種樓裏開公司擾民的情況，物業公司就一點責任都沒有嗎？

　　解答：根據《物業管理條例》規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行爲，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。物業公司在發現業主、房屋使用人在物業使用過程中存在擅自違法改變物業使用性質的情形時，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。物業服務企業不履行有關義務的，區、縣房地產管理部門有權責令其改正，並處以罰款等處罰。時報記者劉純

　　-提醒：

　　服務不到位也不能拒交費

　　近年來，物業公司與業主之間關於追繳物業費的官司逐年增多，很多業主以物業服務不到位爲由，拒絕繳納物業費。只要有充足的證據能夠證明，法院會在認定事實的基礎上對物業費酌減處理。但是，這不等同於業主可以隨意以“不滿意”爲由拒交物業費。

　　新港司法所法律工作者徐怡解釋，對於物業服務，只有在物業公司完全沒有履行物業管理合同約定的義務時，業主纔可以拒繳全部物業管理費。以物業公司某項工作存在不足爲由而拒繳全部物業管理費是不正確的。業主應當通過正常的途徑，如向物業管理公司反映，通過協商解決；也可向業主委員會反映,通過業主委員會與物業公司溝通加以解決；必要時也可向物業行政主管部門投訴。時報記者劉純