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□本報記者吳曉鋒邢東偉本報通訊員白文英黃燕
幾年前,韓錦民為購買海南國托科技有限公司開發的『八裡銀海』小區住房,向該公司支付了50萬元誠意金,並於當日簽訂了《八裡銀海房號預留申請書》及《八裡銀海VIP鑽石卡申請書》,約定開發商預留首批推售單位的3號樓19層B1戶型01房,同時享受相關的優惠權益。
據了解,『八裡銀海』項目於2009年11月底核發了房產預售許可證,當時開發商已完全可以與韓錦民訂立正式的《商品房買賣合同》,但隨著國家公布海南省實施國際旅游島開發的政策,海南省包括海口市的房價一日一價,節節攀昇。開發商因此始終沒有開盤,甚至在海口市住建部門責令開盤的情況下仍捂盤不售。2010年上半年,該項目房產預售許可證被收回,始終沒再辦理,導致無法簽訂《商品房買賣合同》。
韓錦民認為,因開發商的故意違約行為,造成其重大的經濟損失,開發商應承擔相應的法律責任。韓錦民訴至法院,請求法院判令開發商退還自己購房誠意金50萬元,並支付銀行同期貸款利息,同時由開發商承擔其經濟損失20萬元。
對此,開發商表示,雙方簽訂的『申請書』背面載明了『客戶所交納的誠意金,可以申請無息退回』,因此不同意支付利息。開發商認為,雙方簽訂的相應申請書並沒有對房屋的價格及購房款支付方式、交房時間、違約責任等進行約定,不符合合同的基本要件,因此不屬於有效合同,故韓錦民不應要求開發商支付預期損失。
近日,海南省海口市龍華區人民法院一審判令開發商向韓錦民退還購房誠意金50萬元並支付利息,對原告主張的20萬元賠償金,法院不予支持。
-以案釋法購房誠意金不具備效力
承辦法官稱,雙方雖簽訂了《八裡銀海房號預留申請書》及《八裡銀海VIP鑽石卡申請書》,並支付誠意金。但開發商開發的『八裡銀海』項目在訴訟期間,因沒有房屋預售許可證而無法進行銷售,導致原告無法與開發商簽訂購房合同,責任在開發商。開發商佔用韓錦民所交的50萬元誠意金期間,造成了韓錦民的利息損失。因此,開發商應退還誠意金並支付相應的利息。法官同時指出,由於韓錦民不能提供因未與開發商達成商品房交易造成其預期損失的相應證據,其主張的20萬元損失,法院不予支持。
對於此類案件,專家提醒稱,誠意金不具有合同效力及法律保護的性質。誠意金自20世紀90年代從中國港臺地區傳過來,這在房產中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有體現,其實法律上並沒有誠意金之說,而且誠意金也不是法律意義上的違約金、定金、訂金。無論是作為居間介紹還是作為買賣雙方中的一方代理人,都不存在誠意金問題。購房者一定要看清合同具體條款再簽字,尤其是誠意金的處理方式。