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本報記者趙麗
近段時間,廣州“房叔”剛剛謝幕,長沙“房叔”、杭州“房叔”、雲南“房叔”等就都前赴後繼地粉墨登場。事實上,從早先對住房預付款監管的質疑,再到現如今“房叔”、“房嫂”導致的對官員住房監管的各種猜想,住房市場的監管體系屢遭詬病。那麼,實際情況究竟如何?
2012年12月13日由中國社會科學院發佈的《住房綠皮書:中國住房發展報告(2012-2013)》似乎能給予我們些許答案:
2012年,中央和地方政府大體上延續了2011年的高強度房地產市場監管政策,並加大了對房地產市場調控政策落實情況的審查力度,通過加強對現有政策落實情況的監管將有力遏制房地產市場全面反彈的壓力;
不過,2012年中國住房市場監管仍存在一些問題,如房地產調控問責制並沒有兌現、對商品房預售制的監管難以到位、缺乏全面有效的住房市場監管主體、對個別城市變相放鬆限購或者實行土地炒作的行爲沒有追責、嚴重缺乏對住房市場應有的信息的披露等。
住房監管重審批輕監督
“在房地產市場從嚴監管的大形勢下,2012年針對住房土地、住房信貸稅收、住房銷售、保障性住房和住房租賃市場的監管均有所加強。”《住房綠皮書》的調研者劉偉和楊傑對2011年11月至2012年10月住房市場監管政策進行分析後指出,中國住房市場監管重點在今年也轉移到對現有調控政策的落實上來。
同時,經過分析,《住房綠皮書》總結認爲:經濟越發達、行政級別越高監管強度越大,審批監管強於監督,住房開發、銷售監管較差。
經過統籌分析,劉偉等人認爲由於住房市場監管涉及部門多,影響因素複雜,各監管部門間協調機制尤爲重要。而目前,一方面,住房市場各個監管部門互相獨立,各自制定政策、實施監管時缺乏互相溝通和信息共享機制,甚至在缺乏更高級機構進行協調時存在政策“打架”的情況;另一方面,住房市場各個監管部門職權不同,對住房市場的監管存在很強的片面性,難以全面看到住房市場問題並對之進行有效監管。此外,部分地方監管部門存在重審批、輕監督的情況,只要審批程序走完就算合法,缺乏後續長期監督,住房售後監督單純依靠購房居民舉報,造成住房市場監管的片面性、短期性。
以保障性住房爲例,2012年是1000萬套保障性住房建設收官之後第一年,但北京、包頭、南京、武漢、杭州、廣州、深圳等多個城市的保障房建設此前都出現過質量問題。
《住房綠皮書》指出,目前,儘管多數城市均有保障房質量監管機構,但是多數機構存在“紙上監管”的情況。某市城建委總工程師曾說:“按規定,質量驗收是業主組織進行的,管理部門審查程序。我們的監管主要是監管程序的合法化,只要程序合法,我們就認可。”除質監站外,住建局、城建委等監管機構也只是對程序進行監管、備案。也就是說,“真正對房屋質量進行把關的原則上只有監理公司”,而監理公司由開發商僱用。
租賃市場監管缺失最嚴重
在買房不成的狀況下,大多數年輕人選擇了租房生活。但根據《住房綠皮書》調研,中國住房租賃市場卻是監管缺失最爲嚴重的領域。
“租賃權益的保護還不到位,出租方的話語權遠大於承租房。中介機構在住房租賃市場中處於壟斷地位,掌握大量市場資源,出租方租期不穩定,缺乏對出租方違約的有效懲處機制。”綠皮書調研認爲,儘管各地市均有住房租賃法律法規,但由於登記備案率嚴重不足,導致住房租賃市場遊離於監管體系之外,監管部門難以深入其中對住房租賃欺詐、毀約現象實施有效監管,導致住房租賃市場管理混亂,監管缺失嚴重。
《住房綠皮書》指出,對住房租賃的監管一直是房地產市場監管中最不被重視的方面。近幾年,各地一直積極推進保障房建設和着力推行公租房,而對於商品房的租賃監管卻並不重視。
“究其原因,一方面住房租賃行爲十分分散,本身就難於監管;另一方面其對地方經濟及財政收入貢獻甚微且社會關注度較低,因此對於地方政府來說是件吃力不討好的事情。”不過調研者也發現,即便如此,各地對住房租賃的監管還是在不斷加強中,如2012年住房租賃監管指數排名第四位的北京市,5月9日首次就出租房屋人均居住面積標準徵求意見,擬規定,出租住房的每個房間居住的人數不得超過2人,人均居住面積不得低於5平方米;2012年住房租賃監管指數排名第三十一位的貴陽市也於3月19日開始實施新的《貴陽市房屋租賃管理辦法》等,從制度層面不斷完善住房租賃監管,填補監管缺失。
建立全方位住房市場監管體系
在爲穩定調控成果、維護房地產市場健康發展進行的一系列努力之後,面對目前依然存在的監管漏洞,《住房綠皮書》的調研者認爲主要原因爲監管主體不明確或監管主體不作爲。
“針對已經出現的地方政府政策不落實、落實不到位、以罰代管、‘紙上監管’、‘地王’頻現、房價調控失利等情況,應全面落實問責制,對政府不作爲、亂作爲行爲進行追責。將問責制長期化、制度化。”劉偉等人建議完善目標責任制度,明確責任主體,要求各省市制定更加準確、合理的住房調控目標,公示執行結果,兌現問責制規定的調控績效獎懲承諾,以商品房預售制度爲例,其監管不嚴格是諸多住房市場問題源泉。地方政府由於人力物力有限,難以對商品房預售進行有效監管,爲此應將第三方機構納入監管體制中,由第三方對商品房預售資金進行管理,並在適當時機建立取消商品房預售制試點。
據瞭解,目前住房市場監管主體以地方政府職能部門爲主,而中央政府對地方政府監管質量只能事後評價。由此,《住房綠皮書》認爲這就降低了監管效果,讓地方監管部門存在尋租空間。因此,應提高住房市場監管在地方住房市場中的影響力,加強地方監管,強化監督機制,讓各地住房監管處於統一、有效的監督機制下。同時,建立地方監管“警示牌”機制,將“重罰輕管”、“紙上監管”較爲嚴重的地方監管機構列入“重點監管名單”,處以一定懲罰,並由中央住房市場監督部門定期檢查其監管情況,減小尋租空間,增大監管力度。
“目前中國住房市場中央政府、地方政府、房地產企業、社會團體和居民五大主體中,中央政府承擔政策制定和檢查職能,地方政府承擔執行和監督職能,社會團體和居民缺乏應有的監管能力和權力,處於監管體系邊緣。”劉偉等人認爲,地方政府一方面受人力限制,無法對住房市場進行全面、實時監控,同時地方政府受制於財政壓力,缺乏足夠的動力對住房市場進行徹底、有效的監管,“有足夠人力對住房市場進行監管的居民和社會團體由於缺乏政策和法律支持,沒有足夠權力進入住房市場監管體系,只能遊離於監管體系邊緣。從而造成目前住房市場地方沒動力、企業沒壓力、社會沒能力、居民沒權力的監管現狀”。
因此,《住房綠皮書》提出應建立全方位住房市場監管體系,將第三方機構和居民納入監管主體之中,“允許並支持第三方機構對限購執行情況、住房質量、住房預售金、房地產商信用等進行監督,提高購房居民團體話語權,支持並鼓勵居民對房屋質量、住房價格等進行監督。同時,將住房市場監管納入地方政績考覈,使地方政府有動力進行住房市場監管。最終建立中央有魄力、地方有動力、企業有壓力、社會有能力、居民有權力的全方位住房市場監管制度”。