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□肖語南
《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第一、二項內容為:一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定,認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他權;二.消費者交付購買商品房全部或者大部分款項後,承包人就該商品房享有的工程價款優先權不得對抗買受人。那麼,消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後,其權利能否對抗抵押權,這一問題在司法實踐中頗有爭議。
工程價款優先受償權的法律依據是《合同法》第二百八十六條,對其性質的認識爭議頗多,有人認為是法定抵押權,有人認為是留置權,有人認為是法定優先權。在司法實踐中,較多體現的是工程價款優先受償權是一種法定優先權這一觀點。建設工程價款優先受償權作為一種優先權,具有如下特征:一是由法律直接規定,不以對標的物的佔有為要件,也不需要進行登記;二是標的物是債務人的財產,而非第三人的財產;第三,優先權人享有就擔保財產的價值優先受償其債權的權利,是一種變價權。
對工程價款優先受償權的優先效力如何認定?根據《批復》,工程價款優先受償權作為一種優先權,不僅對抗並優先於一般債權,而且可以對抗並優先於作為物權的抵押權。抵押權作為物權,其核心在於抵押權人就抵押物的優先受償權。相對於工程價款優先受償權,抵押權人的優先受償權,在順位上要排在後面。
下面結合上述分析及《批復》的第二項內容,看一下消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後,享有的是何種權利?《物權法》明確了『原因行為與物權變動結果』區分原則,或者說區分了負擔行為與處分行為。消費者依據合同交付了購買商品房的全部或者大部分款項後,屬於『原因行為』,並沒有在物權發生變動後享有物權,此時享有僅僅是合同權利,是債權。因物權存在優先於債權的效力,上述合同權利尚不足以對抗抵押權。但是《批復》在肯定工程價款優先權優先於抵押權後的情況下,確立了消費者交付購買商品房全部或者大部分款項後,享有優先於工程價款優先權的權利。如此,舉重以明輕,既然上述消費者權利優先於承包人優先受償權,而承包人優先受償權優於抵押權,所以消費者交付購買商品房全部或者大部分款項後,得以對抗設立在商品房上的抵押權。也就是說,一般購房人的債權不能對抗抵押權,但當購房人滿足下面兩個條件後,可以對抗抵押權:其一,購房主體為消費者,即目的用於居住而非投資炒房;其二,購房人交付了全部或大部分款項。
上述分析結果在司法實踐中有充分體現,亦存在基於上述原理直接做出的專門規定,例如《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定:被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人,第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產,但尚未辦理產權過戶登記手續的,人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款並實際佔有,但未辦理過戶登記手續的,如果第三人對此沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結。依據該規定,購房人全部價款並實際佔有房屋,但沒有實際取得所有權的,可以免於查封、扣押、凍結,但以該購房人沒有過錯為前提。這一前提或者說限制是必要的。實踐中存在這樣一種現象,即房地產開發商或建築工程的發包人與購房人故意串通制造購房人全部價款並實際佔有房屋的事實,以規避上述規定,達到對抗抵押權人行使權利的非法目的。在發生糾紛後,購房人沒有過錯或者說購房人善意,需要人民法院結合購房時間、購房目的、付款時間、付款方式、交付時間、交付手續等情況慎重審查。