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上午9:00
本報訊臨近年底,二手房交易量驟昇,潛在風險也不少。今天上午9時30分,合肥市房產局蜀山房屋辦證交易中心召開『風險提示』新聞發布會,對幾種存在的風險進行案例集中分析,並一一解答防范措施。
抵押貸款:切記要辦房屋他項權證
案例1:A以其名下市場價值80萬元的房屋向B借款人民幣50萬元,雙方簽訂了《抵押合同》、《借款合同》。同時,A向B出具了欠款50萬元的欠條,但雙方沒有辦理抵押權設立登記。A又以該房屋向C借款40萬元,並到房屋登記部門辦理了抵押權設立登記,領取了他項權證。後A無力還款,被B、C告上法庭。法院裁決拍賣該房屋,以清償所欠B、C債務。處分該房屋所得75萬元按照物權對抗原則優先清償C債務,餘款35萬元用以清償B,B尚有15萬元債權落空。
防范措施:A、B簽訂《抵押合同》、《借款合同》並到房屋登記部門辦理房屋他項權證。這樣,即使A停止還款,在法院處置該房屋後所得價款,也會優先清償所欠B的債務。
案例2:甲有一處上世紀80年代購買的無任何限制的商品房。原來的樓棟號為15棟205室,後更改為7棟205室,而房屋所有權證上座落仍為15棟205室。因經營需要,甲向乙借款30萬元,並辦理了房屋他項權證。後因甲經營不善,無力還款。乙向人民法院提起訴訟,並申請保全措施。在法院采取保全措施時,卻發現15棟205室的房主為丙,因而無法凍結該房屋。
防范措施:出借人應該先到實地察看該房屋現狀是否與房屋登記簿記載一致。如果不一致,應先讓權利人辦理房屋所有權變更登記或更正登記。然後,出借雙方再到房屋登記機構辦理抵押權設立登記,以確保出借人他項權利得到切實保障。
二手房買賣:資金托管必不可少
案例:市民X先生購買了一套二手學區房,因為賣方是朋友介紹,雙方沒有經過資金托管,私下進行了購房款交接並辦理了房屋過戶登記。沒想到在登記過程中,該房產被法院查封,交易只能終止。X先生無奈之下想找賣方拿回當時的購房款,卻發現賣方手機停機,無法聯系。房子沒買成,多年的積蓄也拿不回來,X先生只好將賣方告上法庭。按照自願的原則,在房屋交易過程中,交易雙方也可以申請不進行資金托管,自行交接購房款。但因此產生的後果卻讓很多人既沒拿到房子,錢也打了水漂。
防范措施:存量房交易資金托管是房產局為買賣雙方免費提供的交易平臺。當交易手續完成之後,雙方按約定憑新的房產證和《資金托管協議》、《資金托管憑證》共同領取交易資金。其間,房產交易資金無雙方簽字認可,任何機構和個人均不得隨意支取。如果買賣雙方因房屋產權糾紛或其他問題終止交易,經雙方書面確認,可按規定填寫《資金支取憑證》,支取所托管的房屋交易資金。
共有房產:要雙方到場辦《詢問筆錄》
案例:某房地產開發公司大批量為業主代為統一辦理房屋產權證過程中,有一對夫婦在填寫《房屋所有權權屬登記申請書》時,共同申請了房屋產權按份共有。女方因工作繁忙,未能親自到場簽字辦理,其丈夫擅自篡改產權比例份額,引起女方強烈不滿。
防范措施:蜀山房屋辦證交易中心要求所有由開發商統一集中代為辦理的房屋申請登記,對申請房屋產權共有的,均由蜀山房屋辦證交易中心發證科整理好相關資料,再由開發商通知共有產權人的當事人共同到蜀山房屋辦證交易中心發證科,重新確定產權比例份額的《詢問筆錄》手續。