去年11月後，深圳二手房市場成交好轉。魯力攝

　　2012年的最後一個周末，廣州番禺諾德名都的銷售中心9時開門，門外已經堵滿了守候的人群。不到3個小時，樓盤新推出的180套房源幾近售罄。記者在現場發現，購房者中鮮見投資客的身影，基本都是自住型買家。該樓盤之所以受到追捧，很大程度上也是因為這是一個以剛需為銷售目標的樓盤，主打中小戶型，14000元/平方米的定價更能夠為普通工薪階層所接受。

　　歲末年初，在開發商『以價換量』的策略下，越來越多的低價剛需房型的推出點燃了首次置業者與換房家庭的入市熱情，廣東樓市似乎又掀起了久違的購房熱潮。大多數品牌房企公布的成交數據不但完成了去年初定下的銷售目標，而且更有不少業績實現了飆昇。

　　前不久的中央經濟工作會議傳遞出了『堅持房地產調控政策不動搖』的基調，預期2013年國家相關部門仍會不斷強調包括房貸、稅收、限購等一系列調控措施。但業界普遍認為，『房企最壞的日子已經過去』，在剛需買家入市積極性提高、城鎮化進程加速等利好因素的刺激下，整個行業將在平穩發展中迎來新的機遇。

　　剛需主導樓市『下半場』

　　越來越多的城市加入限購行列，信貸政策也向首次置業者以及二次換房家庭傾斜，在房地產調控政策持續走嚴的環境下，投資型的買家已逐步退出住宅市場，國內房地產市場進入到了剛性需求主導時代。而越來越多的品牌房地產開發商也開始踏上轉型的道路。

　　『房企轉型，要麼向商業發展；要麼就是堅守住宅，走剛需路線。』萬科總裁郁亮在接受南方日報記者采訪時曾提出，『房地產行業已經進入下半場。在上半場，房子更多表現出它作為投資品的屬性，而在下半場，房子不再是很好的投資品，它將回歸居住屬性。』整個2012年，萬科在廣州的項目所推出的產品基本都是迎合首次置業者與換房家庭兩大購房人群，而在周邊城市，包括佛山、東莞、清遠等推出的144平方米以下的中小戶型產品就佔到了極大的比例。

　　與萬科一樣，大多數品牌房企在樓市的嚴厲調控下走上了堅守『剛需』的戰略。大量剛需產品的入市也為房企在調控政策影響下的市場中打開了一條新的出路。在2012年全年，包括萬科、恆大、中海、保利、遠洋等超過11家上市房企提前完成了全年銷售目標。而主推中小戶型產品的萬科僅去年前11個月的銷售收入就達到1271.5億元，再次突破千億元大關。

　　房企去年最明智的做法還是通過『以價換量』帶動市場人氣的回歸。事實上，在調控的引導之下，房地產市場的發展進入理性時代，一線城市的樓價穩定以及二三線市場泡沫擠出成為樓市的一大亮點。

　　數據統計顯示，去年廣州在成交量同比大漲34.3%的情況下，房價的漲幅僅為6.7%，一年過去均價仍維持在12000元/平方米水平。而周邊二三線城市的價格降幅更為明顯，與大幅回昇的成交量形成鮮明的對比。一度處於限購風口浪尖上的惠州僅是去年前11個月核心城區的一手住宅成交量就已經大大超過了前年的全年水平，但在價格方面卻有了較大下滑。

　　城鎮化提速迎來新機遇

　　2012年的完美收官以及2013年的良好開局，使得開發商們對2013年房地產市場充滿信心。中國房地產業協會副會長顧雲昌就認為，『樓市回暖已是確定的，中國房地產市場已經開始「軟著陸」，新一年的樓市一定好過上年。』

　　支橕業界看好未來市場的除了行情走勢，還有一個最關鍵的因素，那就是中國處於不斷提速中的城鎮化。黨的十八大報告多次提到加快城鎮化的進程。

　　中國房地產業協會副會長朱中一表示，2020年之前中國房地產市場依然是發展的機遇期，重要的原因就是城鎮化。『中國的城鎮化現在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發達國家還有很大的距離。』

　　事實上，調控不等於不發展。中央經濟工作會議在強調『堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸』的同時，也提出要『加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展』。

　　目前市場的熱度大多集中在一線城市和部分核心的二線城市，但三四線市場跟隨回暖的跡象也開始出現。『政策是市場穩定轉好的一個關鍵。』合富輝煌首席分析師龍斌認為，無論是城鎮化還是房價穩定，在目前的政策引導下對樓市的影響還是正面的。

　　南方日報記者蔣勁勁