核心提示

　　業內人士分析：從2012年的價格走勢來看，全年均價漲幅已連續第二年環比回落，各月均價變化幅度也極其微小，可見政策的深入執行已現成效。下一步的政策目標，將是在確保目前平穩走勢的前提下，推動更多的剛需入市，因而預計2013年的價格走勢將不會出現大幅的波動。

　　天津北方網訊：2012年，新建商品住宅成交創下4年來新低，而二手房表現卻有所不同。據統計，2012年，天津市二手房繼2010、2011連續兩年成交量下降之後，重現上漲趨勢。去年成交總量為55922套，與2011年相比上漲21.8%。

　　另一方面，二手房成交價格走勢也較新房更為明朗，沒有大起大落，保持著平穩的上漲態勢。2012年本市二手房成交均價約為8672元/平方米，環比上漲11.7%，與2010年、2011年的成交漲幅17.6%和13.9%相比，漲幅進一步回落。

　　成交回昇均價漲幅回落

　　樓市調控政策啟動以來，投資投機型需求得到了有效的抑制。2012年，剛性需求和自住改善型需求在經歷了長久的觀望之後開始逐步入市，從而帶動了成交量的微幅上漲。從成交數據來看，2012年下半年的成交量相比上半年漲幅明顯加大。

　　從全年成交來看，1、2月份時值春節假期，為傳統成交淡季，成交一度低迷，隨著年後市場中需求的逐漸釋放，加之普通住宅指導價的上調等利好，促使部分剛需逐漸入市，3月份的市場成交出現明顯增量，但市場上的觀望氣息依舊濃厚。進入下半年，部分購房者打破觀望態勢，成交量相比上半年有所增長，7、8兩月成交量漲幅明顯，12月創下全年成交量最高月份。

　　2012年二手房成交量上漲兩成，成交均價整體呈現微幅上漲趨勢。自3月份上漲了5.3%之後，其餘各月成交均價的變化幅度保持在2%以內，全年均價環比上漲11.7%。數據顯示，2012年，和平區、河東區、河西區和河北區二手房成交均價漲幅在17%至18%之間，和平區更以18%的漲幅排名市內六區首位，也進一步說明配套成熟、稀缺地段二手房的價值潛力。

　　我愛我家認為，樓市調控在抑制投資投機性需求的同時，也讓部分剛需和改善需求陷入持久觀望。購房者的觀望情緒和業主對價格堅挺的信心加重了買賣雙方博弈，抑制了二手房價格的快速上漲；另一方面，新房項目利用優惠活動吸引購房者以及保障房項目的在售，均令項目周邊二手房的價格優勢減弱，分流了一部分二手房購房者，也在一定程度上制約了二手房價格的上漲。

　　地鐵沿線區域成新熱點

　　2012年是天津軌道建設的一個重要年份，地鐵2、3、9號線於年內先後投用，城市軌道交通網絡框架初步形成。據我愛我家二手房業務成交數據顯示，2012年成交的十大熱門區域集中在兩類區域，即地鐵沿線房以及市區范圍內配套成熟、價格水平相對較低的板塊。在成交量排名前十位的區域中，有五個區域位於地鐵沿線，地鐵房成交熱度凸顯。

　　“尤其是位於起始站附近的二手房片區，在地鐵的帶動下，成為了2012年成交活躍度較高的區域，例如建昌道、鐵東路、嘉陵道等片區；而作為地鐵9號線與津濱輕軌的銜接站，中山門區域成為成交最為活躍的地鐵房板塊。此外，輕軌塘沽站所在的杭州道板塊、輕軌沿線的二號橋站周邊、地鐵三號線鐵東路站、王頂堤站、華苑站周邊的居住板塊，都成為全年的成交熱點。”我愛我家市場研究中心分析師郭燕認為，地鐵的聯網運營，拉近了全市各區域間的時空距離，軌道交通的途經帶動了沿線交通配套的昇級，提昇了居民的出行便捷度，而對於周邊房產，則增加了重要的增保值砝碼，提昇了交易熱度。

　　同時，2012年尖山“八大裡”等片區拆遷的啟動，帶動了周邊區域二手房的成交活躍度，成為去年二手房成交的一大特點。由於拆遷需求購房者往往對於周邊的環境、房源品質以及交通、生活配套設施都更為熟悉和適應，因而大多仍選擇在周邊區域進行購房，例如南樓、掛甲寺、賓水道及黑牛城道等地均為拆遷戶較為關注的板塊。其次，從戶型來看，“八大裡”片區房型多為拆間或獨廚，以20平方米左右的小面積房源居多，因此拆遷款總額較為有限，受此影響，市區范圍內的中低價位、中小戶型房源均在一定程度上受到拆遷購房者的關注。

　　今年中小戶型需求仍旺盛

　　政策的明朗化，價格走勢日趨平穩，讓購房者的置業心態也日趨理性。有業內人士表示，“越來越多首次置業者不再一味選擇小戶型，轉而選擇中等戶型一步到位。因而，2012年70—90平方米的兩居室房源成為新房及二手房最主要的成交群體；而從2013年來看，在宏觀調控持續執行的市場環境下，價格不會出現大幅上漲。但中小戶型房源的需求依然旺盛，為市場成交主力。需求的逐漸釋放有可能令該類房源的供應吃緊，進而出現價格堅挺，個別房源價格會有小幅上漲。”

　　在政策持續執行、房價平穩運行的市場環境下，剛需群體購房者也更偏向於“一步到位”，可以承受的房源面積和價格水平均有所提昇。70—90平方米的戶型多為兩居室，居住功能更為豐富，舒適度更高，成為自住型購房群體的首選。

　　但同時，我愛我家分析，宏觀調控旨在抑制不合理需求以及房價的過快上漲，從2012年的價格走勢來看，全年均價漲幅已連續第二年環比回落，各月均價變化幅度也極其微小，可見政策的深入執行已現成效。下一步的政策目標，將是在確保目前平穩走勢的前提下，推動更多的剛需入市，因而預計2013年的價格走勢將不會出現大幅的波動。本報記者胡曉偉