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2012年“優惠年”帶動津門樓市走穩,新房成交均價9934元/平方米,較2011年均價9394元/平方米上漲5.7%,月均成交量71.93萬平方米,同比下降2.7%,創近四年最低。儘管2012年被稱爲“史上最嚴厲調控年”,但到了2012年年尾,一直被壓抑的樓市竟然翹起了高高的“尾巴”,一下子鑽進了“暖冬”。樓市此輪翹尾行情,打亂了市場預期。“2013年房價要暴漲”、“城鎮化要拉動房價”、“一線城市地王頻現,房價肯定漲”等一系列來自房地產業內或業外唱高房價的聲音此起彼伏,北、上、廣等一線城市的樓市在歲末年初之際也愈發火爆。
在此背景下,2013年政府的調控之手必然不會放開。翹着“尾巴”邁入2013年的樓市,將迎來怎樣的調控政策?新的一年,樓市調控政策又會有哪些變化?2013年,天津標杆龍頭房企又將有怎樣的促銷營銷策略?
“穩”字當頭
2012年12月中旬召開的中央經濟工作會議,將“穩中求進”作爲2013年經濟工作的總基調。“穩”也必然成了2013年樓市調控的關鍵字。從近來中央及各部委釋放的信號不難看出,2013年,政府絕不會放手樓市調控,樓市調控政策勢必圍繞“穩”字展開。
在日前召開的全國住房城鄉建設工作會議上,住房和城鄉建設部部長姜偉新表示,2013年要堅定不移地搞好房地產市場調控,繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施,要堅決抑制投機、投資性住房需求,支持合理自住和改善性需求。
國務院發展研究中心主任李偉近日在第四屆中國經濟前瞻論壇上特別強調以促進房地產可持續發展爲重點,進一步完善房地產調控政策。要進一步完善限購政策,使其既能充分發揮在限制投機、投資性需求方面的積極作用,又不影響首次置業和改善型需求的及時釋放。
雖然限購、限貸等樓市調控政策的邊際效用正在遞減,但不可否認,堅持繼續實施這些老政策不動搖,對於穩定市場預期仍將發揮極爲重要的作用。此外,要想穩定房價,除了遏制投機、投資性需求外,加大有效供給也是必不可少的舉措。因此,2013年,繼續加大土地供給、加大保障房建設和供給等也將成爲樓市調控政策的重點。
隨着2012年年底樓市加速回暖,各地“地王”再現。按照經濟規律,“地王”的出現必將擡高商品房價格。因此,2013年繼續推進土地管理制度改革,加強土地市場監管,非常有必要。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林也於近日在國土資源部新聞發佈會上表示,2013年計劃保持住宅用地供應總量不低於過去5年年均實際供應量,同時將採取分割賣地、競配建、嚴格准入等多種方法防止“地王”出現,穩定市場預期。並要求各地清理涉及大房企、大地塊的出讓合同,對違規違約情況的項目進行清查處置。
此外,加大保障房建設和供給,在2013年也將繼續。
長效機制將陸續出臺
雖然限購、限貸等調控政策很可能在2013年繼續,但這些政策並非長久之計。從長遠來看,要想保持樓市持續穩健發展,出臺長效機制必不可少。
首先,房產稅擴容有望在2013年實現。業內人士認爲,房產稅既能增加投機、投資成本,打擊炒房,又能保護和引導普通商品房消費,確保百姓的住房權,還能在一定程度上解決廣受詬病的土地財政問題。因此,在全國範圍推行房產稅勢在必行。而當前房產稅逐步擴大試點的時機已成熟。
在全國住房城鄉建設工作會議上,姜偉新明確表示,目前正在積極研究擴大房產稅試點。財政部財政科學研究所所長賈康也於近日表示,目前擴大房產稅試點範圍的改革方向已被鎖定。
2012年以來,央行、國稅總局、住建部等部委相關負責人均在各種場合談過房產稅改革推進問題。尤其是圍繞房地產稅收的相關技術準備大大提速。住建部在2012年上半年加快推進重點城市個人住房信息系統聯網,這無疑也是推行房產稅的關鍵性技術前提。
其次,實行中性的住房金融政策。中性的住房金融政策主要有兩種選擇:一是實行固定的首付和貸款利率政策;二是實行首付和利率反向調節的政策,使購房人不因住房金融政策的變化而造成支付能力的變化。
金融政策的變化往往會對房地產市場產生重大影響。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲近日在第四屆中國經濟前瞻論壇上表示,如果明年形勢使得金融政策更加寬鬆,將直接和間接影響房地產市場。據測算,實際上對居民支付購買能力有較大影響的是利率,利率提高一個百分點,在什麼都不變的情況下,會提高一個家庭6%的購買力。
當前,美、歐、日等經濟體紛紛啓動寬鬆貨幣政策,勢必影響2013年我國的金融政策。爲了防止金融政策變化對房地產市場的衝擊,任興洲建議,2013年實行中性的房地產金融政策。
標杆房企拿地信心不減
2012年,天津商品住宅新批上市面積月均爲98.15萬平方米,同比下降21.8%,創2010年以來新低;年內月度供應出現雙峯,分別出現在5月和9月,但仍高於2009年水平,上漲41.4%。儘管同比小幅下降,創2010年以來新低,但標杆房企卻實現了逆勢成長,不少企業以“以價換量”獲熱銷,提前完成年度目標。
據統計,2012年度,融創中國以64億元營銷業績獲得天津市本年銷售金額榜榜首,較去年同期增加9億元,高端品質項目優勢凸顯;而保利地產以3342套與40.8萬平方米榮登銷售套數與銷售金額排行榜榜首,市場佔有率躍升。
此外,2012年實力房企在津拿地動作頻繁,表現出對天津市場的信心和決心。據介紹,這些房企拿地時間主要集中於下半年,且土地主要分佈於市內六區以及濱海新區。萬科地產、融創中國、招商地產以及綠城中國在津拿地動作都頗爲積極。相對於2011年度,2012年度實力房企擺脫資金困擾,對拿地一事均擺出了積極的態度,呈現出對2013年樓市十足的信心。
上半年“以價換量”將延續
2012年,天津商品住宅月均成交71.93萬平方米,同比下降2.7%,較2009年下降35%,創近四年新低。2012年天津樓市顯現出“淡季不淡”與“旺季不旺”的新型市場態勢,市場超預期表現特徵顯著。2012年樓市剛需購房者成爲了成交的絕對“主力軍”,開發商的優惠規模和力度空前。
2012年5月標杆龍頭房企率先以價換量獲得持續熱銷,直接導致了隨後的“紅五月、火六月、熱七月以及八月的淡季不淡”,乃至後期“金九銀十”的成色不足。然而,當大家認爲市場歸於平淡時,年末又出人意料地迎來了一次翹尾行情,尤其是11月份市場購房力大幅釋放,成交量攀升至年度最高值水平,達到93.08萬平方米,環比增幅爲15.81%,同比漲幅爲
105.49%。
根據中國指數研究院的一份年度報告,從2012年天津商品住宅分戶型成交分析看,一方面是剛性需求購房者積極入市,另一方面是改善性購房需求的進一步釋放。據統計,90至120平方米戶型市場關注度仍最高,成交佔比近五年逐步走高,達到44.3%,該面積段成交房源數爲35226套,成交量最大;其次是70-90平方米經濟緊湊型戶型,該面積段佔比近五年均處於第二名的位置,年度成交套數爲21630套,佔比達到27.2%,環比小幅下降,降幅爲0.5個點,而較2008年則上升3.1個百分點。
中指院的數據報告顯示目前天津市場整體供過於求,庫存壓力攀升,出清週期仍高於20個月。從長期來看,城鎮化和收入倍增則是未來10年房地產市場需求的兩大動力;而目前住宅存量再攀新高,“以價換量”策略或將延續至2013年上半年。
此外,天津保障房建設力度持續加大,也將進一步促進房價合理迴歸。今年天津保障性住房開發貸款新增97億元,佔全部房地產新增貸款的42.9%,同比增長20.4%,而房地產貸款同比增長爲9.5%,高出房地產貸款增幅近10.9個百分點。
2013年,天津標杆龍頭房企率先“以價換量”的促銷營銷策略或將繼續成爲2013年減負策略。時報記者孫薇