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蔡為民 復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長
樓市將在5月正式引爆。發展至九月份,增長速度反而相對會放緩。新民樓市:今年的經濟發展將呈現何種特征?
蔡為民:我國主要出口地歐美日紛紛采用量化寬松貨幣政策、國家對GDP增長要求調低等事實都說明我國經濟經過30年高速發展後正進入「高原期」,經濟增長速度放慢。
正因如此,今年加快城鎮化建設與收入翻番任務成為重中之重,政府希望通過拉動內需,以解決經濟疲軟問題。
新民樓市:限購政策某種程度上牽制了城鎮化的加速,這會對樓市發展帶來影響嗎?
蔡為民:城鎮化加速同時,城市限購與否決定了房價漲跌。限購城市內一線城市房價約上昇10%,二三線城市房價漲幅5%一8%。
正相反,其它因未被限購而導致大筆資金進入的城市裡,房市變『股市』,大部分買賣如同股票買入拋售,經過2011年的通脹後,極可能出現崩盤危險。城鎮化建設加快得以使部分購買力持續進入,轉危為安,但相較往年仍將處於低谷狀態。
新民樓市:以上海市場為例,之前的『千萬庫存』壓力能否消化?
蔡為民:上海樓市經得起最嚴苛的調控,無需擔心『千萬庫存』的消化。隨著土地減少和房屋增多,房產稅的實質是土地稅金的替代性稅種。政府通過限購令對市場進行流量管制,讓購買者有序進場,以保證房產市場健康平穩的發展,持續創造利潤以增加國家稅收。
在此前提下,房產稅收不會過高以至打擊購房力,限購操作也會隨著2013年樓市交易實際情況松緊調節。
同時,高級人纔引進作為上海實現全球金融中心的基本條件勢在必行。保守估計,與美國紐約、英國倫敦擁過60萬的國際金融人纔相比,上海高級人纔短缺過40萬。隨著這部分人口的進入與他們特定的文化社會背景,上海樓市的新房庫存尤其是高檔樓盤必然有所緩解。加上本地固有的堅實購買力,『千萬庫存』仍然無需過懮。
新民樓市:今年的供應會有何種走勢?
蔡為民:我可以用一句話來概括,『五月春綠九月黃』。今年樓市大月將來得格外早。隨著今年三月下旬兩會閉幕,政策達到共識,方針逐漸明確,至5月份專家意見頻出與政府政策明朗化後,觀望的老百姓們多會選擇這個時候盡早入場,樓市將在5月正式引爆。發展至九月份,增長速度反而相對會放緩。
新民樓市:雖然調控政策持續緊縮,但實際需求與經濟決定了房地產市場上漲的內生動力,這會不會預示著今年房價會『暴漲』?
蔡為民:今年,國內經濟的高速增長將不復見,緩慢增長中能累積多少實際財富不得而知。對政府來說,對樓市的調控是中央調節國內經濟溫度的一個重要工具。一旦經濟呈現不景氣狀態,樓市作為中國內需最重要產業之一,必然扮演「救市」角色相反一旦經濟發展勢頭強勁,對房產業的調控則更加嚴格。2013年的全球和國內經濟究竟如何現在還言之過早,一切都充滿變數。