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多家中介普遍看好深圳2013年住宅市場。
2013年年初,在樓市跌宕起伏的2012年過去後,深圳多家地產服務和中介代理機構都出爐了他們對於深圳2013年房地產市場的最新分析。上週,深圳中原、世聯地產、戴德樑行、仲量聯行等多家本地或外資房地產機構紛紛公佈歲末年初對於深圳樓市的分析報告。多家中介普遍看好深圳2013年住宅市場,並認爲,2013年深圳住宅市場將會小幅上揚,預計深圳一二手住宅的上漲幅度都在10%—15%左右。
此外,記者注意到,以深圳188個樣本二手樓盤成交均價統計的數據顯示,深圳目前二手房價已逼近深圳歷史最高點,差距不到2%,預計在今年深圳樓市整體上揚的趨勢下,今年將會創下二手房均價新高。
在商業市場,雖然各大開發商都將商業市場作爲其2013年的重要發展策略之一,但對於普通投資者,商業物業市場仍將呈現冰火兩重天的狀態。多家機構普遍更看好寫字樓以及甲級寫字樓等產品,而對於商鋪則看好以大型購物中心爲主的優質商鋪市場,對於市場投資者較多接觸的住宅小區底層商鋪,有中介表示,這類商鋪總體供大於求,價格將面臨較大的下調壓力。
-新房
均價或漲10%—15%
大戶型將成
“燙手山芋”
-二手房
業主信心明顯上揚
量平價升格局將現
預計上漲10%
住宅底層商鋪將面臨價格下調壓力
甲級寫字樓
需求下降超一半?
-二手房
記者從多家中介代理機構瞭解到,去年深圳新建住宅在年底的“扎堆”入市使得深圳可售新建商品住宅面積在今年年初達到一個新高點,這樣使得今年深圳的開發商依然將面臨去庫存的壓力,而其中大戶型單位將成爲銷售壓力最大的產品。在去年深圳房地產市場築底、回暖階段完成後,今年各家中介普遍預測深圳新房市場將有所溫和上漲,深圳中原就已預測深圳今年新房均價將上漲10%—15%,並穩居2萬元以上。
新房庫存量已達新高
根據深圳中原的統計,2012年深圳全市批售住宅(含現售以及商業或商務公寓改住宅項目)約500萬平方米,同比增加了28.21%。其中去年深圳全市共推出住宅377.59萬平方米,同比下降了1.88%。“去年年初深圳受整體市場預期的影響,推盤保守,下半年市場預期轉向,推盤節奏逐漸加快,到12月深圳的推盤量達年內高峯”,深圳中原二級市場董事總經理玉家雄表示,而去年深圳的新房成交也是在6月份以後開始上揚,在年底到達最高點。
而從各區域新房供應來看,2012年深圳全市批售住宅主要集中在龍崗、寶安、龍華三個區域,龍崗依舊是各區之首;福田、南山、鹽田住宅的新增供應持續下滑。同樣,2012年全市的推盤量也主要集中在龍崗、寶安、龍華三個區域,其他區域的住宅供應加起來也不如這三個區域中的一個,而龍崗自然是推盤量最大的區域,值得一提的是,羅湖去年鮮有的合正榮悅等新樓盤的入市,使得羅湖推盤量大幅增加了114.64%。
戴德樑行華南區研究部張曉端認爲,上半年的銷售回暖以及信貸調整、住房公積金貸款的實施等一定程度上改變了開發企業對市場的預期,使得他們下半年推盤積極性明顯提高,而正是供應量達到了近三年來的最高峯,供應增長一定程度刺激成交,使得成交量也呈現一路攀升。
不過新盤在年底的“扎堆”入市也讓深圳可售住宅的“庫存量”達到一個新高點。據深圳中原統計,截至2012年底,深圳可售住宅約324.06萬平方米,比去年同期上升了22.85%,存量達到一個新高點。“這樣的庫存量不可小覷,因此今年開發商的很大一部分任務仍然是去庫存”,玉家雄表示。
而張曉端則認爲,全市範圍內供過於求的局面主要源自區域間供需的不平衡。作爲供應最爲集中的區域,龍崗區佔全市新供應的49%,但由於部分樓盤所在外圍區域成熟度不高、配套設施不夠完善,對剛性需求吸引力有限,加之集中供應帶來的激烈競爭,這一區域內新房供需比達到1.9∶1。據戴德樑行統計,深圳2012年全市住宅新房供銷比達到了1.3∶1,各區中除鹽田區爲0.7∶1需求大於供應外,其他各區都有一定程度的“供大於求”,其中龍崗比例最高。
目前成交均價漲勢強勁
世聯地產首席分析師吳志輝則認爲,開發商庫存結構中144平方米以上的大戶型將面臨更大的壓力。吳志輝表示,2012年,由於限購政策的持續,以及各地政策微調支持首次置業和首次改善的置業者,導致主流剛需和改善型產品備受青睞,佔產品結構的比重持續提升。而世聯重點監測的10個城市成交數據顯示,2012年1—11月,90平方米以下的產品成交面積佔總量的41.9%,90—144平方米的產品佔34.7%,而144平方米以上的產品佔比23.3%。而世聯的成交客戶結構數據則顯示,成交中,面積小於90平方米的戶型佔比爲45.8%,面積在90平方米和120平方米之間的佔比爲26.3%,而面積大於140平方米的比重僅佔13.6%。
“我們從開發商處瞭解到,四家開發商(ABCD)中,按面積算,開發商A存貨中144平方米以上產品佔比高達64%,開發商D佔比高達40%;按存貨價值算,開發商B存貨中144平方米以上產品佔比爲40%,開發商C佔比爲48%”,吳志輝表示,展望2013年,潛在供應量雖然有所回落,但是仍處於絕對高位,因此房企仍然需要快速跑量,而各區域和各戶型中應以核心城市的主流產品價格上漲壓力較大。
價格方面,玉家雄認爲,去年深圳新房價格處於波動上升走勢,但相對於2009—2011年,去年的月度價格波動幅度較小,波幅基本都保持在10%以內。據介紹,去年深圳各區總體價格基本上呈上升走勢,鹽田區由於成交較少,受個盤影響較大;而6月份之後,南山、龍華的漲勢強勁,而龍華的上升走勢非常明顯,至年底,已穩居2萬元以上的水平;寶安的均價也直逼2萬元以上水平;相較全市各區,龍崗仍屬價格窪地。值得注意的是,寶安包含龍華的價格大幅上漲了三成,尤其是去年年底12月份的價格則上漲了40.19%,漲勢強勁。
玉家雄表示,總體來看2012年深圳樓市中調控依然取得了一定成效,主要是自2月中旬以來,央行兩次降存準、兩次降息,市場預期快速轉向,隨之而來樓市全面回暖。在一定成交量的積極支撐下,價格出現穩定上升的態勢。
“目前深圳全市均價基本上恢復至2010年底的水平了”,玉家雄表示,預計2013年深圳新房的成交量將與2012年持平,達到約370萬平方米,而均價也將上漲10%—15%,穩居2萬元以上。
在二手房方面,2012年深圳市成交二手住宅481萬平方米,同比小幅下降7.2%,全年成交量略好於2008年,但仍不及2011年的水平。而在價格方面,2012年全年深圳二手住宅成交均價22827元/平方米,同比去年微幅下降1%。另外值得注意的是,截至去年年底,從深圳188個樣本樓盤的成交均價來看,深圳二手房均價距離深圳二手房均價歷史最高的2011年5月時只相差1.81%,這意味着在2013年深圳整體樓價預期上漲的趨勢中,深圳二手房價將在今年衝擊並有望創造深圳歷史最高二手房均價。
房價上漲幅度會大於成交量
深圳中原住宅部執行董事張建告訴記者,去年從3月開始,深圳樓市的剛性需求持續釋放,上半年走出低迷,並在8月達到全年峯值,而下半年“金九銀十”等季節性因素被政策沖淡,但市場仍維持穩定的成交量,未出現大幅反彈的局面。“去年深圳市場是在上半年完成築底,下半年開始復甦,成交量雖同比2011年下半年大幅增加140%,但仍不及2011年上半年的水平”,張建表示。
從深圳中原二手住宅實際成交均價的統計來看,2012年深圳二手房成交均價22827元/平方米,比2011年的23052元/平方米同比下跌1%。據張建介紹,各區中,南山均價仍居全市首位,福田其次,羅湖第三,但寶安的均價已直逼羅湖。從變化趨勢看,去年寶安區漲幅最大,達到近兩成,而羅湖漲幅其次,爲8.2%,龍崗也小幅上漲了3.3%,其他各區則呈現小幅下跌趨勢,但跌幅都未超過5%。
不過業主的漲價預期正在慢慢上揚,這將成爲房價上漲的先決因素。記者瞭解到,業主信心在2011年底到2012年初左右到達谷底,從去年春節後開始,深圳市場受貨幣政策寬鬆的信號推動,從3月起,各地鋪的中介都紛紛感覺到業主的信心明顯上揚。6月的首度降息更是爲市場注入一支強心針。
這種對於市場預期的改變也直接影響到房價。根據深圳中原對188個樣本二手樓盤的成交數據統計顯示,深圳二手房價格從2011年7月11日實施二手房評估價過戶後持續下跌,在2012年2月達到最近兩年的歷史低點,從3月起深圳二手房價開始向上攀升,到2012年12月深圳二手房價同比2011年12月已漲7.34%,較2012年2月的全年最低點升11.25%,而比最近兩年中的2011年5月的最高點僅相差1.81%。
“2013年深圳二手房價預計上漲10%,或將會創歷史新高”,深圳中原董事總經理鄭叔倫預計今年深圳樓市將全面向上,價格上漲幅度會大於成交量,形成量平價升格局。
深圳不排除成爲下一批房產稅試點城市
戴德樑行華南區研究部張曉端也認爲,2013年深圳樓市的發展將總體延續小幅上升的趨勢,剛性需求仍將擔當起支撐成交的主體;而政策張弛調整下伴隨着改善性需求的出入,市場小幅波動也不可避免。
張曉端解釋,在“堅持房地產市場調控政策不動搖”的基調下,“限貸、限購、限價”政策短期難以取消,意味着今年投資性需求仍將受到抑制;而調控政策逐漸呈現的底部特徵預示政策進一步加碼的可能性減弱。另一方面,促剛需釋放和適度放鬆改善性需求的微調仍存在空間,公積金貸款、差別化信貸、普通住宅標準調整、稅費補貼等微調有望進一步被局部採用。戴德樑行華南及華西區董事總經理程家龍認爲,這種執行層面的放鬆一方面可能對市場造成刺激,而一旦市場顯著回升則不排除又將引發政策的進一步從嚴執行。
而從未來供應角度來看,張曉端認爲,去年深圳住宅新開工面積的增長意味着短期內住宅供應將有所增加,新供應的增加也將一定程度刺激2013年需求釋放。“如果分區域來看,規劃利好的區域仍將保持較高活躍度,價格仍存在上升空間;鮮有供應的中心城區住宅價格仍將保持高位運行”,而一些供應集中的外圍區域受制於配套不完善及過度競爭壓力,價格上行將稍顯乏力。
受訪的不少業內人士都認爲,如果房價繼續出現大幅上漲將不排除中央再出調控政策。張曉端表示,長遠來看,市場化方式代替包括“限購”在內的行政化方式是必然趨勢,“隨着城鎮居民個人住房信息系統逐漸建成,房產稅試點範圍將進一步擴大,而市場運行相對成熟的深圳不排除成爲下一批試點城市的可能”。而鄭叔倫則認爲,房產稅很多細節仍有待確定,影響市場最大的仍是購房者的心態,但如果房價增幅超過GDP增幅,那麼政府肯定會有動作。
在商業地產領域,受評估價徵稅政策等影響,深圳二手商業市場成交遇冷,寫字樓和商鋪成交在去年都有不同程度的下降。而在一手市場,新建寫字樓供應增速高於吸納量增速,預計今年到明年深圳將迎來寫字樓空置率高峯,而以住宅小區底層商鋪爲主的商業市場也呈現供大於求的局面,去年深圳商業成交面積僅相當於去年入市商業面積的1/4。
商業物業將供大於求
據統計,2012年深圳全市新批銷售寫字樓67萬平方米,同比增加91.43%,“這是2011年供應量的接近兩倍”,深圳中原工商鋪部董事總經理何世勝表示,而深圳寫字樓的供應量到今年和明年還會更大。
不過在商業預期過剩、住宅限購的背景下,也有不少開發商將寫字樓等商業項目轉爲可作爲住宅使用的商務公寓項目。據深圳中原統計,在去年全年取得預售的19個寫字樓等商業項目中,商務公寓佔10個、辦公5個、廠房2個、辦公與商務公寓綜合類2個,商務公寓佔據一半供應量,並且在這些寫字樓供應中福田作爲深圳目前的中心區,其供應量最大。
在成交量方面,2012年深圳全市成交一手寫字樓29萬平方米,同比增長20.83%。“需要注意的是雖然一手寫字樓成交同比增長兩成,但其增長的速度遠遠慢於供應量超過九成的增長速度,因此這意味着深圳市場一手寫字樓供應增量遠超過吸納量”,何世勝表示。
不僅如此,在寫字樓中的甲級寫字樓也面臨需求增長乏力,吸納量下降的局面。戴德樑行華南區研究部張曉端表示,2012年,本地經濟增長放緩使得全行業擴租辦公面積和搬遷辦公樓的意願減弱,且在此前的2011年甲級寫字樓需求釋放較大的影響下,深圳甲級寫字樓需求活躍降低——全年甲級寫字樓吸納量爲162605平方米,不足去年的一半,低於2007年以來的年平均值206867平方米,而2012年僅4.5萬平方米的新供應也是制約需求釋放的因素之一。
在價格方面,2012年深圳一手寫字樓成交均價爲31623元/平方米,較去年下降9.94%。這是由於原特區外的項目入市增多,龍崗天安數碼創業園、港信達橫崗大廈等項目拉低了整體成交均價。
此外,二手寫字樓的成交量也呈現大幅下跌局面。據統計,2012年全市二手寫字樓(不含商務公寓、廠房等)成交18萬平方米,比去年下降43.75%。“這主要是由於深圳存量非住宅物業評估價收稅政策使得二手寫字樓交易稅費大增,於是深圳大部分的投資客轉而去購買一手寫字樓”,何世勝表示,在去年這一政策實施的前一個月深圳成交二手寫字樓7.28萬平方米,佔到全年成交量四成,而自10月開始,全市二手寫字樓買賣進入低迷期,月均成交不到5000平方米。
去年一手商鋪只賣出1/4?
在商鋪部分,據統計,2012年全市批售商業40萬平方米,較2011年上漲42.86%,但去年深圳成交一手商業用房10萬平方米,同比卻減少16.67%,這意味着深圳去年商業成交面積僅相當於供應的1/4,“去年是深圳2004年以來商鋪成交面積下跌最多的一年”,何世勝告訴記者。
記者瞭解到,2012年深圳入市的商業面積大部分爲新建住宅小區的底層商鋪,這其中星河盛世花園(二期)、壹海城一區的商業配套都近3萬平方米,商業體量超1萬平方米的項目也有12個。而與住宅供應同步,這些一手商業供應以寶安最多,其次爲龍崗,鹽田、南山、福田都是少量供應,羅湖無供應。而伴隨着近幾年的商業價值一直處於不斷上漲的過程,2012年全市一手商業成交均價攀升至40759元/平方米,較去年進一步上漲27.66%。
不過深圳去年一二手商鋪買賣成交都呈現下跌趨勢,2012年深圳成交二手商業用房約54萬平方米,同比2011年下降19.40%。與二手寫字樓市場類似,全年二手商業的成交也在評估徵稅實施前後形成冰火兩重天的格局,9月過戶二手商業近20萬平方米,10月即陷入冰凍。
此前有業內觀點認爲,深圳商用物業評估價徵稅的政策影響將持續到今年春節後,之後這一市場將逐漸回暖恢復。而戴德樑行的張曉端則認爲,深圳的商用物業評估價計稅還將持續影響商用物業交投市場,包括土地增值稅在內的高額投資成本將迫使投資者更加謹慎,商用物業投資的活躍度也將因此減弱。這同時意味着,未來在商用物業買賣交易中,自用客戶比例將有所加大,而一手物業將由於相對較低的交易成本而受到更多的青睞。
“2013年商業物業的供應壓力將來自於商務公寓類的產品”,何世勝表示,目前市場上監測到將會出現很多的改造而來的商務公寓產品,此外寫字樓雖然供應增速大,但其中很多新建寫字樓都爲自用物業,因此其價格不一定下跌;反倒是商業存在40萬平方米供應和10萬平方米成交的差距,因此商業地鋪的壓力更大,價格也會下跌,尤其是龍崗、寶安等片區供應量較大的底商價格預計將會有所下調。
深圳中原董事總經理鄭叔倫告訴記者,總體看,2013年深圳工商物業成交預計實現反彈,上漲10%,而其均價將與2012年持平。
本版撰文:曲廣寧攝影:魯力