昨日，廣州市地稅局用案例解釋二手房交易稅收規定時明確，購買了5年以上的二手房，如果無法提供購房發票，繳納營業稅時需要全額徵收。

　　文/記者何穎思

　　通訊員孫戈、於笑坤、

　　姜素馨、張映珍

　　案例

　　錢經理2007年3月在廣州市區購買了一套建築面積爲160平方米，套內建築面積爲130平方米的商品房，支付房屋價款150萬元。契稅完稅證日期爲2007年3月29日，《商品房買賣合同》約定的交樓時間爲2007年4月5日，房屋產權證日期爲2009年1月4日。房屋產權證上的產權人姓名爲錢經理本人，錢經理還擁有另外一套住房。

　　2012年4月5日，錢經理將此房賣給陳先生，申報價格爲200萬元。房管部門4月6日受理交易申請，經地稅機關評估200萬元的申報價格明顯偏低而無正當理由，覈定其計稅價格爲250萬元。錢經理無法提供2007年購入房產的發票。

　　土地增值稅和印花稅：暫免繳納

　　市地稅介紹，賣方錢經理應繳納營業稅及附加、個人所得稅，暫免繳納土地增值稅和印花稅。買方陳先生應繳納契稅，暫免繳納印花稅。

　　案例中交易的住房建築面積超過144平方米，且套內建築面積超過120平方米，不符合普通住房的認定條件，屬於非普通住房。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其轉讓收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。但由於錢經理不能提供購買房屋時取得的稅務機關監製的發票，只能按照全額徵收營業稅，同時應以地稅機關覈定的250萬元爲其計稅價格。

　　應繳納營業稅及附加＝計稅價格×(5%+0.6%)＝2500000×(5%+0.6%)＝ 140000元

　　個稅：無發票需覈定徵收

　　市地稅進一步介紹，由於該房產不是唯一的家庭生活用房，不能享受免徵個人所得稅優惠政策。同時，由於錢經理遺失了購房發票，即未能提供構成房產原值相關憑證，不能正確計算房產原值，應實行覈定徵收。對於非拍賣轉讓住房，適用5%應稅所得率。由於稅率是20%，這相當於按照轉讓房產收入全額的1%徵收。

　　應繳納個人所得稅＝轉讓房產收入額×應稅所得率×20%＝2500000×5%×20%＝25000元

　　市地稅強調，二手房交易中有多個稅種是採取扣除式的差額徵稅方法，爲保證徵稅的真實性和公平性，納稅人務必妥善保管好購房發票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務機關審覈通過後才能在稅前據實扣除。當納稅人無法提供合法、有效的售房合同；或合法、有效的購房合同和構成房產原值相關憑證等的；或者納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，都要實行覈定徵收。

　　契稅：不能享受減半徵收優惠

　　根據財稅〔2010〕94號規定，對2010年10月1日以後個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，才能適用優惠稅率。另根據穗國房字〔2005〕375號和粵府辦〔2005〕56號規定，本例中陳先生購買的住房建築面積超過144平方米，套內建築面積超過120平方米，不屬於普通住房，不能享受契稅優惠政策，應按照稅務機關覈定成交價格的3%繳納契稅。

　　應繳納契稅＝計稅價格×3%=2500000×3%＝75000元。