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天津北方網訊:作爲老城廂“城上城”項目中的精品組團,龍亭家園入住3年多來,物業公司與小區居民間的矛盾,卻愈演愈烈,物業繳費率已降低至50%。而物業公司推出的“電梯卡”,則被欠繳物業費的居民視爲制約他們的“絕招”,不斷與物業公司發生爭執。採訪中,記者發現,該小區的物業公司和業主間矛盾有很強的代表性,並給相關管理單位和業主留下了諸多思考。高檔小區的物業管理如何實現可持續?管家與業主的矛盾緣何難以協調?低物業收費率的小區將走向何方?
業主:不交物業費就不讓上樓
“博華物業爲了強收物業費,強行安裝電梯卡,實行刷卡上下樓。現在,爲了逼迫業主交物非所值的物業費,將沒交物業費的業主電梯卡,人爲設定最多3天有效期,3天一過,磁卡自動失效。”小區居民代表劉先生等人說,當初安裝刷卡時,就有很多業主提出質疑,稱其是爲了收物業費。當時的經理公開承諾,電梯實行刷卡,絕不與物業費掛鉤。但是,制約業主的舉措卻在不久後接連而至。“不交物業費,就不能刷卡,就上不了樓,三四十層的高樓,誰能天天爬?”
據居民介紹,博華物業與業主間的矛盾積蓄已久。2009年5月入住時,所有業主必須以每平方米2.7元的物業費,向博華物業交齊一年費用。劉先生說,政府主管部門三令五申,交房時嚴禁與收取物業費掛鉤。“但不交物業費,開發商就不給鑰匙,我們業主是弱勢羣體,根本沒有辦法。”別的小區物業費,都是1元左右,有的甚至才幾角錢,“我們也沒有感覺出來這個小區有什麼高檔物業,交的物業費卻是別人的幾倍,而且是不得不交。”
居民孫女士說,她們一家人對物業公司的服務都很不滿意。當時,物業公司承諾諸如小區24小時巡邏、啓用門禁等,都成一句空話。自入住至今,門禁系統從未使用,由於地處大衚衕附近,閒雜人員衆多,經常發生偷盜現象。
趙大爺則認爲,物業公司人員的服務效率差。業主入住後,由於是精裝修,很多房屋存在問題。找到物業協調,接待人員根本不熱心,一拖二等三不理,“很多業主的房屋,到現在都過了保修期,仍有許多問題沒有解決。我們能滿意嗎?”趙大爺還說,小區的衛生做得也不好,一些公共設施缺少維護,出現嚴重的損壞。還有,物業公司人員處理問題簡單粗暴。“由於物業服務達不到當時承諾的標準,嚴重縮水,一些業主只能選擇拒交物業費的方式表示抗議。”
博華物業:電梯卡不和物業費掛鉤
博華物業公司龍亭家園項目戴經理說,該小區開發商是中新信捷房地產公司,該公司已於2010年被上市公司上海實業收購。
“開始的時候,物業繳費率很不錯。去年的物業繳費率卻只有50%,我們面臨很嚴重的虧損。”戴經理說,造成這個狀況的原因很複雜,“其實,門禁一直都在使用,只是因爲磨損很大,總是有人把門踹壞,一直處於維修的狀態。”
戴經理解釋稱,之所以這個狀況,是因居住人員參差不齊,據粗略統計,業主中大衚衕的經營戶就佔20%,外地租房戶也很多,有的甚至10多口人合租在一間房子裏,公共道德意識很差,對公共設施的破壞力很強。
關於電梯卡的問題,戴經理說,2011年9月份左右,該小區的業委會成立,有業主反映外地人出入小區頻繁,治安狀況較差,希望能予以治理。經研究,考慮設置電梯卡,在此前,物業公司特意公示了1個月,沒有接到業主的不同意見,這才投入資金安裝。2012年1月份開始,在小區各樓棟,電梯卡陸續正式使用。
使用過程中,電梯卡頻繁出現故障。“主要是系統的日期、月份信息丟失,這是研發技術問題,是我們事先沒有想到的。而且,因附近有手機城,信號輻射大也導致部分電梯卡失靈。目前,物業公司正在與電梯卡的銷售公司反覆交涉,對方已着手做技術更新。”戴經理強調說,電梯卡與是否交物業費沒有關係,“無論是交費還是沒有交費的業主,電梯卡都失靈,我們都會幫助校正。我們在此鄭重承諾,我們設立的電梯卡,與是否交物業費徹底脫鉤。”
龍亭小區業主們最爲關心的,是物業費收費太高。對此,戴經理解釋說,前期物業合同約定的每平方米單價是:住宅5層以上2.9元,5層以下2.5元,非住宅寫字樓3.3元。“需要說明的是,這裏麪包含有1.1元的機電設備能源維護、管理費。而且,我們對5層以上業主實際收費是2.7元。因此,真正的居民物業費單價,都是1元多。”
戴經理說,當時的合同是雙方自願簽訂,物業公司和業主共同認可。而且,“前期物業合同是不限期合同,如果雙方沒有異議,將一直執行下去。當然,如果業主認爲這個價格高於現在執行的最高限價,可以提出變更要求。但是,這需要業委會牽頭,召開業主大會,重新與物業公司商談。”戴經理說,龍亭家園業委會成立後,一直沒有找物業公司談降價問題。
探究:物業選聘或成矛盾原因
記者在天津市物業辦物業管理招投標中心網站看到,天津中新信捷房地產開發有限公司“龍亭家園”項目於2007年6月5日在天津市物業管理招投標服務中心開標、決標,經過評委的評比、打分,招標人以綜合評定最高分爲中標單位。確定中標單位爲天津天孚物業管理有限公司。
“明明是天孚物業公司中標,業主們入住後,怎麼突然間變成了博華物業公司?這裏面的貓兒膩,可想而知。”業主李女士質疑說,“我們私下了解,博華物業和開發商中新信捷的老闆可能是親戚,這個開發商的所有項目都內定給了博華。很多物業的招投標,只不過是‘走形式’。”
李女士說,因開發商將物業費與鑰匙掛鉤,新房物業繳費率要達到100%,而且,新房也不存在設備老化維修等費用,因此,“業內人都知道,新建小區是塊肥肉,可以輕輕鬆鬆賺錢。開發商通常會想方設法給到‘自己人’的手裏,物業公司自然也會投桃報李,在房屋維修等方面傾向於開發商。而一旦過了5年,到了小區設備該花錢的時候,賺到錢的物業公司,就會以虧損爲由,拍屁股走人,把爛攤子留給業主和新進的物業公司……”
對此博華物業公司的戴經理說,他並不清楚物業公司變更原因,“我只知道,簽訂前期物業合同的,就是我們博華,根本就沒有天孚物業。”戴經理說,博華物業與中新信捷房地產公司,是獨立的法人,不但老闆不是同一個人,連股東也沒有重合,業主們的說法並不準確。不過,他也承認博華物業和中新信捷有親密的合作關係,以天津的項目爲例,中新信捷開發的5個小區,都是博華物業在經營。
對此,市物業辦負責人調查後解釋稱,當時的確是天孚物業中標,但是,當天孚物業與開發商中新信捷溝通時,開發商不願意支付幾十萬元的“前期開辦費”,天孚物業選擇退出。其後,位列投標企業前三名的博華物業和開發商達成一致意向,取代天孚物業,成爲該小區的物業公司。“由於工作人員的疏忽,沒有及時更新,造成現在的中標信息仍爲天孚物業。我們剛剛已經更改。”
對於上述說法,博華物業的戴經理表示認同。他稱,按照慣例,物業接手新小區,都會涉及樓道內、外衛生的保潔等一筆費用,也稱“開荒費”或“開辦費”,這筆支出通常都要二三十萬元。“不過,我到這個項目才1年,開發商是不是給了我們這筆費用,我不太清楚。”
李女士說,其實,這纔是業主與物業公司更深層次的矛盾所在,“我們認爲,開發商與物業公司存在私下交易,將新建小區視爲‘肥肉’,故意設置障礙,迫使更具管理能力的中標物業公司出走,損害了衆業主利益。”
記者手記
低物業繳費率 易成“雙刃劍”
僅僅50%的物業費收繳率,給龍亭家園的物業管理敲響了警鐘。物業經理儘管聲稱不會因此而降低服務水平,但記者發現該小區的設備、設施已有明顯失修跡象,物業經理也坦言長此以往將很難持續經營。
類似龍亭家園業主、物業的糾紛,在本市諸多小區,有一定的代表性,有的地區收繳率甚至低至20%、30%。採訪中,市物業辦負責人稱,部分物業公司違規經營,如將電梯卡或辦理入住與交物業費掛鉤的做法肯定是錯誤的,但是,因業主素質參差不齊,花錢買服務的意識欠缺,很多小區物業交費率過低,影響物業公司工作熱情,乃至惡性循環。
現實中,很多高檔小區,因物業管理混亂,導致公共設備缺保、失修,園林綠化毀於一旦而淪落,房產價值大跌。毫不誇張地說,一個小區能否實現保值、增值,與物業公司的選聘有決定性的關係。
專家指出,無論是物業公司還是業主,都應誠實、互信,友好相處,才能實現企業利潤,提升房產價值。物業公司應該眼光長遠,要以打造誠信企業爲己任,遵循市場規律,提升服務品質。對於違規企業,職能部門也應加大監督、處罰力度,一經查實,毫不手軟。業主應樹立交費意識,爲了自己房產的保值增值,不要惡意拖欠。
低物業繳費率,是一把“雙刃劍”,導致雙方都受傷。 本報記者 胡然