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各大房地產開發商紛紛搶駐東江新城。南方日報記者樑維春攝
片區掃描
東江新城以前叫文頭嶺,處於西枝江和新開河交匯區域,很大一部分地方可以南面看江,區位優勢和自然資源優勢非常明顯。由於前幾年交通不便、防洪堤不完善,東江新城發展比較滯後,很長時間內只有長湖苑等少數樓盤進駐開發。
2009年9月30日,東平下沉式通道和金山大橋正式通車,這一連接東平、金山湖和文頭嶺三大片區的交通樞紐工程建成後,盤活了東江新城。
如今的東江新城北臨廣汕公路、東靠三環路、西南兩面鄰江,有金山大橋,水陸交通便利,不管是去江北、東平,還到河南岸,都比昔日方便了不少。
規劃定位居住區
根據2007年初出臺的《惠州市東江新城控制性詳細規劃》,東江新城片區是指東臨三環路、西鄰新開河、南抵西枝江、北接廣汕公路的區域,總用地面積爲304.25公頃,控制人口規模約爲6.5萬人。片區功能定位是惠州市區以居住爲主的社區,將建設成爲配套設施完善、社會服務齊全、具有現代特色的居住社區,以及惠州市兩江四岸風景帶的重要景觀節點。
東江新城片區內規劃了7所幼兒園、3所小學,其中1所是爲全市服務的示範小學,另外2所爲該片區服務。還有1所36個班的初中、1所九年一貫制學校以及爲全市服務的示範性高中,也就是華羅庚中學,目前已經投入使用。
此外,該片區還規劃了佔地5.19公頃的1所醫院、5處社區健康服務中心。文體設施方面,規劃有1處佔地8000平方米的綜合文化活動中心,以及2萬平方米的綜合體育活動中心。生活配套方面,規劃有2個獨立佔地的市場。
2007年底,政府又出臺了《惠州市江東分區規劃》,包括東江新城和水口、馬安兩鎮轄區。東江新城是整個江東片區六個重要的居住組團之一。從規劃圖可以看到,大片的綠地沿着東江、新開河、西枝江東岸線濱水空間,以及鹿江瀝濱水空間鋪開,東江新城正好被鹿江瀝隔成南北兩塊。加上沿東江、新開河、西枝江岸線佈置的7個居住區級公園和6個街頭公園,共同形成13個綠化景觀節點,規劃總綠地面積195.9公頃,所有這些綠地系統正好將東江新城圍在中間。
樓盤定位中高端
自然環境與規劃的優勢,使得各大開發商均看好這一區域的發展潛力。中信、方直、德威等開發商已經進駐,所開發樓盤也都是中高端樓盤項目。
東江新城的地塊要求住宅套型建築面積小於或等於90平方米的比例須達到住宅總建築面積70%以上,所以片區內樓盤既有適合剛需的小兩房,又有適合改善型的大戶型和別墅產品,滿足不同階層的居住需求。
東江新城片區的主要樓盤包括中信水岸城、德威朗琴灣及方直君御。其中,中信水岸城鄰近東江,樓盤規模大,定位較高端,樓盤還會建設國際風情商業街、幼兒園、社區俱樂部等配套。中信水岸城目前沒有直達項目公交車,對於剛需族而言,出行將非常不便。
德威朗琴灣也是高端項目,位於西枝江與新開河的交匯處,華羅庚中學對面,項目靠近金山大橋,方直君御在德威朗琴灣旁邊,南鄰西枝江,項目由別墅與洋房組成,主打別墅。
東江新城片區的樓盤價位爲每平方米六千元以上。從銷售情況來看,這一片區較受市場歡迎,一方面是因爲周邊環境與樓盤本身品質較高,另一方面是小戶型吸引了部分剛需客。
相關配套需完善
未來兩年,東江新城將成爲商品房的又一大供應區域,甚至可能超過江北成爲惠州之最,但目前片區的生活還難言便利。
首先,東江新城片區生活配套設施不健全,醫療設備尚未完善,沒有大型購物超市,最近小學約7公里路程。公交車僅有一路抵達華羅庚中學,從公交車站走到各樓盤還需一段時間。
該片區目前仍顯偏遠,沒有車的市民出門想打車有點難。即便有車,周邊配套與小孩的學位問題還是“硬傷”。東江新城片區只有華羅庚中學一所高中,適齡學童上小學、中學須到教育局所劃定的東平片區就讀。華羅庚中學附近道路建設緩慢,長期是斷頭路,影響市民出行。
即便如此,不少購房者相信,配套的完善只是時間問題,畢竟按照規劃,今後會有大量市民入住這裏。但東江新城幾個樓盤都是大項目,開發週期比較長,前期入住的業主可能不方便,等這些樓盤入住得差不多了,配套應該可以解決。
在教育配套方面,開發商已經有了動作。德威集團就宣佈投資建設一所9年制義務教育的公立學校,學校建設完成後,將交付給惠城區教育局,由教育局全權負責學校的師資、招生以及學位的劃分。德威學校將設56個教學班,涵蓋小學、初中部教學。等到學校建設完成後,東江新城片區居民在本片區範圍內即可享受小學到高中12年教育的全覆蓋。
與金山湖片區共舞
東江新城與金山湖片區僅一江之隔,這兩大優質地塊相互呼應,各展風姿。目前,這兩大片區仍在如火如荼的發展之中,但其“高身價”僅從近年來的土地交易中就可窺伺一二。
早在《東江新城控制性詳細規劃》出臺以後,在當時房地產市場的火爆行情下,文頭嶺附近的地塊一經推出,就迅速以不低的價格成交。當年第四季度,東江新城就出讓了3宗總計30多萬平方米的地塊。其中一宗18萬平方米的地塊,被中信深圳(集團)公司以8億多元的價格拿下,超出底價4億多元。2008年5月份,東江新城21號小區內一塊20萬平方米的商住用地,被惠深沿海公路有限公司以4.83億元的底價拿下。
到了2009年,隨着省運會的緊張籌備、金山大道通車在即,東江新城的土地價值再次急劇升溫。2009年8月25日,在舉牌123輪、從2.3億元喊到4.01億元以及5家公司競相爭奪中,龍光公司最終搶下面積10.6萬平方米的東江新城5號地塊,創造年度新地王。翌日,在與龍光激戰中最後放棄的德威集團,就在該地塊旁邊拿下一塊麪積12.3萬平方米的土地,總價2.77億元。
東江新城的土地價值升溫,也帶動了一江之隔的金山湖片區,2009年幾次土地市場“大手筆”都出現在這兩個片區。此外,還有2009年2月深圳中洲集團聯合其他幾家公司在金山湖片區一舉拿下3塊土地,合計超過51萬平方米。當年8月,作爲本土開發規模最大的地產企業,隆生地團在金山湖片區再次出手拿地,也就是金山湖2號、3號小區,佔地面積合計11.3萬平方米。
從目前來看,惠州三環路以內適宜成片開發的大規模地塊也只有東江新城了,沿江資源越來越稀缺,這一片區將成爲惠州又一熱點居住區。市規劃建設局原顧問總規劃師劉家駒認爲,從更大範圍來看,以金山大橋爲中心,一江之隔的東江新城和金山湖片區有可能形成雙珠合璧之勢,相互輝映,共同烘托出惠州新的濱江高尚人居組團。
見習記者聶金釗
政策看臺
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二三線城市
土地供應過量
國土部法律中心和信息中心日前聯合發佈報告稱,去年二三線城市供應量增長速度較快,甚至高於一線城市,個別二三線城市的存量住宅用地折算成住房建築面積後,有一定的供應過量風險,需要制定差別化的供地政策。
報告稱,2012年全國住宅用地供應總量爲11.08萬公頃,超過前5年平均水平29.3%,實現了2012年初確定的“不低於過去5年年均實際供應量”的目標。但不同城市存在一定程度分化,在房地產調控政策背景下,房地產用地佔比有較大回落,出讓價款佔價款總額比例已經連續兩年下降。
對於2013年土地供應,報告表示,供應總量將會保持穩中有增態勢,但結構調整加速會帶動基礎設施用地和工業用地需求持續上升,同時房地產用地市場全面反彈可能性不大。
點評??近期惠州土地熱需“降溫”
去年底以來,土地市場升溫備受關注。從惠州土地市場來看,從去年底到今年初這段時間,土地供應和成交十分活躍,今年初惠州江北片區誕生了新的“地王”,市區江北原外貿學校地塊被深圳立潤以6.92億元獲得,溢價332%,這也打破了去年10月16日保利6.9億元拿下江北7號小區的地王紀錄。
土地供應和成交的活躍不禁讓人有些擔心,土地供應是否過量。誠如國土部的相關報告所指,二三線城市需要防止土地供應過量,否則大量房地產項目可能推高當地房價,或是給當地樓市帶來泡沫的風險。
作爲二三線城市的惠州,一些開發商拿了地後,閒置多年。雖然目前惠州土地開發強度並不大,但土地是有限資源,需要保護,也需要更加科學地利用,通過規劃,讓土地發揮更大的效益。
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房產稅擴徵
方向已明確
近日國家財政部公佈的2012年稅收收入增長的結構性分析報告指出,2012年房產稅實現收入1372.49億元,同比增長24.5%,與上年增速基本持平。直接反映交易情況的契稅增速則出現明顯下滑。
對於有關“如果在全國範圍內針對所有住宅開徵房產稅,預計每年房產稅規模約爲5000億元”的報道,財政部財科所所長賈康近日接受媒體採訪時稱,目前擴大房產稅試點範圍的改革方向已經鎖定,房產稅擴徵只是時間問題。
財政部財科所副所長劉尚希稱,下一步我國擴徵房產稅時,考慮到各地居民收入的差異性,稅負必須有區別。具體來說,他認爲稅率和房產稅起徵點面積應該實行類似車船稅的彈性政策,允許各地間存在差異。
點評??可能不會迅速波及惠州
房產稅是否擴徵,這是備受關注的樓市政策,關於房產稅擴徵的傳聞甚囂塵上。如今財政部官員給出了擴徵的明確說法,但對於範圍和具體時間仍沒有確定。
如今影響樓市變動的最大因素可以說是政策的變動了,如果說今年調控政策會加碼的話,不少業內人士擔心房產稅會在今年擴容。房產稅使物業所有者的持有成本上升,無疑會有力抑制投資性需求。從此前一些開徵房產稅的地方情況來看,房產稅對於市場的調控影響並沒有想象中大,今年房產稅的擴容也許不會那麼快。如果真的出現擴容,一些業內人士認爲,主要會在一線城市推開,估計不會那麼快波及類似惠州這樣的二三線城市。
南方日報記者羅銳