李廣軍攝

　　據合富置業成交數據，2012年二季度起房貸購房佔比連續兩季高居七成以上，顯示出廣州二手房買家對貸款的依賴性仍較強，信貸情況也影響了近期二手房市場走勢變化。

　　去年年底，由於信貸額度緊張，很多大型銀行暫停了二手房貸的優惠，讓一部分經濟拮据的二手房買家錯過了年底的二手房置業潮。開春以後，隨着二手房信貸市場的恢復，一部分買家重返市場，而買“婚房”成了這一交易季的重要主題。此外，由於部分業主資金週轉的需要，市場上仍零星有少量“筍盤”放盤，給了春節這個傳統的二手房交易淡季注入了一絲活力。

　　“婚房”成爲新春成交主題

　　記者走訪了幾個熱點二手房交易區域後發現，與去年年底相比，二手房成交量上明顯有所下滑，而新年前的二手房市場成交大多以“婚房”爲主，按揭買房成爲了主要的付款形式。一位房產中介透露，現時按揭購房的人多少會有點緊迫感，原因是臨近過年，大多會因爲想在過年前完成一件人生大事才急於購房。有人會打算過年前入住，也有人會先買了再等春節過後才裝修入住。

　　地處天河公園附近的大盤華景新城，歷來是衆多有意在天河買房的自住買家的熱門之選，尤其是面積在60-90平方米的兩房單位，是不少首次置業者的“心水”。“近兩個月購房的基本都是首次置業的買家，大多都是按揭買房，當中30%是購婚房的買家。”合富置業華景豪門分行主管曹明表示，目前華景新城首次置業人士熱求的戶型總價大概在100-150萬元之間，而準備按揭購房的人士首付預算一般都只有30-50萬元左右。以目前首套房貸首付不少於三成計算，這些按揭購房買家預算其實不算太充裕，往往都要“盡貸”。

　　對於目前按揭購房人士的心態，曹明表示，由於擔心年後樓價繼續上升，按揭購房人都比較心急，如果業主不願談價或者價格無法達至理想價位，買家則要求儘快爲其轉推其他的物業。由於買“婚房”的年輕人以自住需求爲主，經濟上普遍並不富裕，按揭貸款成爲了主要的付款形式，而去年底一些銀行停止對二手房交易放貸，讓這一部分按揭買家集中在今年陽曆一月買房。

　　二手房買家對信貸變化敏感

　　房貸利率一直是房地產市場變化的晴雨表，2012年樓市呈現前低後高的發展態勢，當中以首套房貸利率出現優惠以及央行兩度降息爲信號所帶來的影響，對樓市交投活躍度變化起到重要促進作用，而信貸政策的變化，亦令市場累積的房貸購房需求持續釋放，房貸需求出現增長。據人民銀行公佈的《2012年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2012年末個人購房貸款餘額8.1萬億元，同比增長13.5%。

　　廣州二手樓市對信貸政策的敏感度也相當高，房貸購房需求在2012年同樣出現明顯增長。在信貸政策變化信號頻出的二、三季度，房貸購房比例觸底回升。據合富置業成交數據統計反映，2012年二季度起房貸購房佔比連續兩季高居七成以上。在廣州實行限購政策的第一年，房貸購房比例最低的一季僅有56.2%，而比例最高的一季也只錄得66.9%而已。進入2013年，廣州二手樓市房貸購房需求仍比較強。

　　合富置業市場經理樑燕明分析，相比起其他類型的購房者，首次置業者對房貸的依賴度更高。從過去一年的成交情況分析，首次置業者當中房貸購房比例一直高達八成以上，這一比例遠高於整體市場平均水平。因此，對首次置業剛需型買家佔據成交主力的廣州二手樓市來說，2013年樓市交投熱度很大程度上取決於這些剛需購房者的入市積極性。而就目前情況分析，潛在的剛需購房需求仍相當大，但這些潛在購房需求是否能轉化爲實際成交，購房者是否有足夠資金購房變得相當關鍵。對於預算不算寬裕的剛需買家來說，信貸政策更是其決定是否出手的關鍵之中的關鍵。

　　市場上仍有“筍盤”可淘

　　隨着樓市交投活躍度連續數月上升，業主心態轉強，反價現象時有發生，即使業主願意降價放售的筍盤，降價的幅度也比去年同期大爲縮窄。記者瞭解到，目前老城區現時二手市場的放盤，多以中大戶型或樓梯樓高層物業居多，低總價的小戶型或低樓層房源放盤相當少。因此，市場若有放盤很快，即使價格與市場價差不多，也能很快吸引到守候多時的自住買家關注。

　　多位房產中介向記者表示，儘管供求關係有所趨緊，現時市場上還是有一定數量的筍盤在流通的。一些持有市中心優質物業的業主，個別是做生意的人士，年關將至，也會出現資金週轉的需要或者打算投資其他生意。因此，2013年1月二手市場上也會有業主急售情況出現。合富置業中山八路分行主管劉兆洪說，近期成交的富力廣場一個兩房單位，業主早在去年年底就放盤，當時放盤價格爲180萬元，與市價持平，但年關逼近業主資金回籠的需求愈加迫切，故此，願意讓利出售物業，有買家一開始還價170萬元，經多番討價還價之後，最終以172萬元成交。

　　數據顯示，現時二手市場上業主與買家可達成的平均議價幅度大約是5.4%，而去年同期買賣雙方可達成的平均議價幅度曾多達7%。與議價空間收窄同步出現的是，二手市場供求關係也開始趨緊。合富置業統計數據反映，截至目前，二手市場上新增放售房源數量對比上一個統計時段增長17%，但新增求購買家數量對比上一個統計時段增長的幅度卻達到33%。市場上新增購房需求遠多於放售房源的增長，造成目前二手市場供求關係產生變化，尤其是地處市中心、剛需買家熱求的中小戶型中價房，行情更是緊俏。

　　樑燕明表示，近期二手市場新增放盤大多還是由小業主持有，筍盤主要是由於業主爲了換房名額不夠才“賣一買一”，或者是再換新房資金不夠需要賣掉舊房，還有一種情況是由於業主做生意需週轉資金而將物業急售套現。

　　南方日報記者蔣哲