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本報記者林靖
爭議案件
這兩年,因爲買房的事情,劉女士心裏一直不踏實。不久前,她接到法院通知,房主之妻以不知情爲由,要求確認房屋買賣合同無效。對方還稱此回遷房按經適房管理,5年內不得買賣,簽了合同也無效。
劉女士說,2007年,她經親戚介紹,購買了白先生名下的一套回遷房,雙方簽訂了協議,劉女士一次性付清了全部購房款60萬元。
2009年,拆遷辦發佈拆遷公告,告知回遷居民辦理回遷收房手續及安排裝修。白先生隨後將房屋交付,劉女士裝修後住了進去。
又過了兩年,劉女士催促白先生儘快辦理房產證,之後再過戶給她。但此時,北京市的房價飛漲,白先生斷然拒絕配合辦理過戶。
劉女士再三催促無果,越發焦急忐忑。突然,她接到了法院通知,白先生的妻子以“對所售房屋爲按照經濟適用房管理的房屋不知情”爲由,將劉女士和白先生一併告上了法庭,要求確認兩人簽訂的《房屋買賣協議》無效。
“當初買房經過親戚介紹,兩家人對這個情況都是知道的,只是籤協議當天,白先生的妻子沒有來,所以協議上只有白先生的簽名。現在我們都在這房子裏住了好幾年了,他妻子怎麼可能不知道呢?”劉女士怎麼也想不通,白紙黑字寫的協議怎麼會無效呢?
買方有理由相信
賣房是房主夫妻之意
帶着種種疑惑,劉女士找到了北京市盛峯律師事務所房產法律事務部首席律師李鬆。
李鬆律師認爲,買方劉女士有足夠的理由相信售賣該房屋是白先生夫妻的共同意思表示。
其一,拆遷辦發佈了回遷公告,劉女士裝修房屋入住多年,白先生及其家人從未對此提出過異議。而且白先生與其妻日常生活起居都在一起,對於家中處分房屋如此重大的事情,白先生的妻子稱不知情,這顯然說不過去。
其二,拆遷時,白先生僅以30萬元的價格購買了回遷安置的房屋,之後以兩倍的價格賣給劉女士。劉女士的購買價格與當時該區域同戶型商品房的價格基本持平。該房屋以合理的價格成交,雙方的買賣行爲沒有侵害共有人即白先生妻子的合法權益。
依據相關法律規定,“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其爲夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道爲由對抗善意第三人。”
李律師認爲:劉女士作爲善意的購房人,有理由相信出售房屋的行爲是白先生夫妻二人的共同意思表示;現在白先生的妻子以不知情爲由,要求確認白先生與劉女士簽訂的房屋買賣協議無效不能成立。
按經適房管理的回遷房
不受5年交易限制
李鬆律師認爲,此案中的回遷房屋屬於按經濟適用房管理的房屋,依據我國相關法律法規及政策的規定,按經適房管理的回遷房在交易過程中不受5年時間的限制。取得按經適房管理的回遷房後,可以進行買賣。
同時,《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第七條亦明確規定:“出賣人轉讓已購按經濟適用住房管理的房屋,當事人主張房屋買賣合同無效的,不予支持。”可見,白先生的妻子以此爲由,主張房屋買賣合同無效,這是不能成立的。
賣方拒不履行
買方可起訴要求配合過戶
李鬆律師表示,劉女士與白先生簽訂的協議內容不違反國家法律、行政法規的強制性規定,是雙方當事人的真實意思表示。因此,房屋買賣協議是真實有效的,協議簽訂後,雙方均應按照協議的約定履行自己的義務。
劉女士在買賣協議簽訂之後,一次性向白先生支付了全部房款,劉女士的付款義務已履行完畢。2009年,白先生也已履行交房的義務,現在開發商已通知各戶辦理房產證,說明房屋已具備過戶條件,白先生應在取得房產證後,配合將房產證過戶至劉女士的名下。
目前房價上漲,白先生拒絕履行過戶義務,顯然已構成違約。李律師建議:劉女士可向法院起訴,要求白先生配合辦理過戶手續,將房產證從白先生辦到劉女士的名下。
爲避免出賣人取得房產證後,將房屋轉賣第三人,惡意轉移財產,劉女士可在起訴的同時向法院申請財產保全,請求法院查封訴爭房屋,最大限度地降低自己的損失。
今日我坐堂
李鬆律師
北京市盛峯律師事務所房地產法律事務部首席律師。北京市律師協會房地產法律委員會委員,專注於房地產法和建築工程領域的研究和應用,對二手房、商品房、央產房、已購公房、經濟適用房、婚姻房屋、拆遷安置房、廉租公房、借名買房等各類房產案件具有豐富的處理經驗。
律師提示
李鬆律師指出,在北京地區比較常見的回遷安置房有商品房、按經適房管理的房屋等幾類,簽訂回遷安置房買賣協議時,首先要弄清楚回遷安置房的性質,明確能否進行買賣;
如果可以交易,再審覈出賣人是否已婚。如果已婚,其在出售房屋時,應徵得其配偶的同意,一定要讓其配偶也在買賣協議上簽字,或者出具配偶同意出售的書面材料;
一旦出現問題,應注意收集並保留當時購房的相關證據,包括證人證言、購房合同、房款收據、回遷公告、開發商通知等證據材料;
如果擔心出賣人轉移財產,買受人可及時向法院申請財產保全,避免出賣人在訴訟過程中將房屋出售給不知情的善意第三人,給買受人造成更大的經濟損失。
文並圖J151