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地產大嘴任志強日前再次公開唱多房價。他稱,房價上漲,賺得更多的是購房者,而非開發商。“如果我們所有買過房子的人,按1998年計算,30萬的現在是500萬,他們賺的一定比開發商賺的多,因爲開發商賣那房子就賣了30萬塊錢,全是利潤也就30萬。從30萬變成500萬利潤空間很大,特別是買30萬的房子,他只付了6萬塊錢,把6萬塊錢變成500萬是多少倍?”此話一出,立即惹起不少媒體跟進評論,認爲房價上漲賺得多的仍是任志強所代表的開發商,其次是“房叔”“房妹”之類的房氏家族成員,普通老百姓不可能囤大量的房源以獲利。買房的和建房的,兩者的利潤具有可比性嗎?
開發商大多遵循“快速開發回籠資金滾動再開發”的操作模式,若是碰到釘子戶或者規劃改變而造成開發進度遇阻,這種事是堵心而非竊喜,雖然最後項目得以開發也碰上房價持續上漲的好時機,錢沒少賺,但其間的折騰也跟業主碰上“出證難”一樣痛苦。最近記者與一個開發企業人員聊天,該企業以地價六七千拍得一塊爛尾樓盤,當時周邊樓盤也只是賣1.3萬元/m2,但因爛尾樓盤活需要諸多手續,後來又出現爛尾樓盤有難以拆除的違建部分的問題,一拖就是3年,雖說現在周邊樓盤已賣到3萬元/m2,賬目浮盈足有好幾倍,但樓盤一日未開售,利潤一日沒有兌現。在香港,住宅開發商也是採取快速開發滾動發展的方式,只有商業地產開發商傾向於長線持有物業,不做散售,這些長線持有物業出租的上市公司被歸類爲“收租股”,如海港城所屬的九龍倉以及在灣仔和中環擁有多棟指標商廈的希慎,股民都喜歡持有這些能給他們帶來穩定股息的收租股,當然這些股票也很少出現翻倍的利潤。
對於個人購房者來說,大部分人購房用於自住,就算是房價瘋漲一百倍,賬目財富也不會帶來任何的實際收益,因爲“賣咗買唔番”。除自住房屋外手頭有多一兩套房的人士,若是像任志強所說的低買長期持有的人士,的確可獲得可觀的回報。正如任志強所舉的例子,1998年30萬入市,持有15年至今市值漲至500萬元,但這個人的財富是“不動產”,15年漲幅16倍,但滾動開發的企業從1998年不間斷開發不同項目至2013年,持續獲利難道會比個人買家要少嗎?
說實在,過去地產“黃金十年”給個人以及房企都帶來巨大的回報,討論究竟誰得益多好比“蛋生雞還是雞生蛋”一樣沒有最終答案。一級土地市場由國家掌握,開發企業和個人一樣面對“地產有風險,投資需謹慎”的局面,大家都是看政策風向“食飯”,看看3月全國“兩會”再判斷吧。