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昨日,《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》公佈,要求繼續做好房地產市場調控工作。這是對2月20日國務院常務會議出臺房地產市場調控五項政策措施的進一步細化。
針對近期市場預期的變化,通知關於限購、限貸等要求,體現出從嚴從緊的特點。
稅收
限購限貸
明確二手房交易徵個稅
通知要求充分發揮稅收政策的調節作用。稅務、住房城鄉建設部門要密切配合,對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能覈實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。
業內人士認爲,政策首次明確二手房交易中的個人所得稅,將會嚴格按照個人所得的20%徵收,這將會增大交易成本,對二手房市場將會產生明顯影響。
限購
可能擴大到二三線城市
對於已實施限購措施的城市,通知要求進一步完善現行住房限購措施。明確指出已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市,限購區域應覆蓋城市全部行政區域;限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房;購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前等。
其中,通知要求其他城市出現房價過快上漲情況的,省級人民政府應要求其及時採取限購等措施。這意味着限購範圍有擴大的可能。
通知還指出,各地應落實穩定房價工作責任制,制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標,並於一季度向社會公佈;對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的,要進行約談和問責等。
限貸
二套房提高首付和利率
通知要求繼續嚴格實施差別化住房信貸政策,嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。
通知對二套房貸政策,體現出差異化要求的特點,沒有統一要求提高首付款比例和貸款利率,而是要求“對房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。”
供地
今年不低於前5年均量
通知要求,各地區要根據供需情況科學編制年度住房用地供應計劃,原則上2013年住房用地供應總量應不低於過去5年平均實際供應量。市、縣人民政府應於一季度公佈年度住房用地供應計劃。
通知還要求,各地區要大力推進城鎮個人住房信息系統建設,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地級以上城市原則上要實現聯網。2013年底前,地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障範圍。
監管
囤地捂盤禁止購地融資
通知要求,2013年起,各地區要提高商品房預售門檻,強化商品房預售許可管理,引導房地產企業理性定價,繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定,嚴格按照申報價格對外銷售。
通知還要求加強房地產企業信用管理,研究建立多部門聯動共享的信用管理系統,及時記錄、公佈房地產企業的違法違規行爲。對存在閒置土地和炒地、捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲的,國土資源部門要禁止其參加土地競買,銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款,證券監管部門暫停批准上市、再融資或重大資產重組,銀行業監管部門要禁止其通過信託計劃融資。
據新華社
業內人士分析
二手房交易成本大增衝擊賣方叫價心理
在昨日出臺的“國五條”細則中,有關個人所得稅的內容引起了廣泛關注。
鋼運置業董事長代育鬆表示,關於個人所得稅的條款將給二手房交易帶來巨大影響,尤其是對賣價的叫價心理產生巨大影響,“如果賣方再熬價,買方就只有轉到一手房市場去了。”
原來二選一方案取消了
按照新出臺的“國五條”細則規定:對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能覈實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。
目前,按照國家規定,之前賣房徵收個稅的方式有二種,一是:納稅人能提供完整、準確的房屋原值憑證的,以納稅人房屋轉讓所得的20%徵收個稅;二是:納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證的,稅務機關可實行覈定徵稅,按納稅人住房轉讓收入的一定比例覈定應納個人所得稅額。
業內人士表示,目前,重慶的二手交易中,多采取第二種方式,即按照一定比例徵收的方式交納個稅。對二手住宅的個人所得稅是按現值的1%徵收,非普通住房的稅費按現值的3%徵收。當然也有一些客戶會採取按差額的20%的方式徵收,客戶會具體看哪種算法更划算。
二手房交易成本將大增
“個人所得稅取消二選一的選擇,直接影響到二手房交易成本。”代育鬆稱,一套買入價70萬的住宅,賣成80萬,按照過去徵收1%的方式,只交個稅0.8萬元。如果差額20%徵收個稅,應交2萬元。
“對部分二手房,交易成本則會出現不可想象的暴漲,尤其是部分老房子,由於過去取得的價格低,現在的交易成本將出現大幅上升。”代育鬆舉例說,尤其2000年前業主購買的物業,普遍價格較低,現在都有不小的漲幅,如一套買入價40萬的住宅,賣成80萬,過去只需交0.8萬的個稅,但“國五條”細則出臺後,需交8萬元個稅,二者差距達十倍。重慶晚報記者陳富勇
專家建議
最好保存好裝修憑證
“當初爲了近1萬的稅費和買家鬧翻,現在真後悔。”昨晚,已有業主在微博發出感慨,他要賣單位的福利房,買家要求稅費各半,他要淨收,最終談繃。而按照新政策,個稅將過去的幾千元猛增到10萬左右,“這幾乎沒有一個買家能承受。”該業主說。
“個人所得稅的變化,將對二手房市場帶來巨大的殺傷力。”代育鬆說,業主熬價甚至跳價的心態將會發生根本改變,“否則購房者寧願買一手房了。”
代育鬆還對個稅新的徵收辦法在具體實施時可能帶來混亂表示擔心,“現在交易時大多按評估價進行,沒有分裝修或者清水房,顯然會對有一方帶來不公平,對裝修的成本以及房屋中的傢俱家電如何評估,可能還會是一個新的問題。“業主最好保存好自己的裝修單據,也許可以作爲抵扣成本的依據。
聯動
市內部分商業銀行表示
尚未接到通知
暫不調二套房貸
昨晚,家住南岸區融僑半島雲滿庭B區的趙女士看到國務院房產調控新規的新聞後,十分擔心我市的第二套房貸首付比例會提高。
“原計劃今年內買套改善型住房,第二套房貸首付比例若提高,攢的錢就不夠付首付了。”她希望,市內相關部門在制定新調控政策的實施細則時,能夠考慮到真正有改善型住房需求的市民。
對此,人民銀行重慶營業管理部有關人士表示,我市肯定會嚴格貫徹落實國務院的文件精神,會根據重慶的實際情況制定相應的實施細則。
市內某國有商業銀行房貸部門負責人表示,他們至今還沒有接到有關部門和總行的通知。在上級部門沒有下達具體操作細則之前,不會主動調整第二套房貸政策,畢竟現在商業銀行之間在個人房貸業務方面的競爭仍然很激烈。市內其餘部分商業銀行有關人士也表示,還沒有接到上級通知。
對於已經交了首付款,並且已經簽訂了按揭貸款合同的第二套房貸,有商業銀行房貸部門負責人表示,雖然房貸還沒有發放下來,但是估計仍然會按照老政策執行,不會讓購房者補交首付和進一步提高利率。不過,上級的實施細則中有額外規定的除外。
需要特別指出的是,市內部分商業銀行已經發放的個人房貸中,第二套房貸佔比並不高。在前不久召開的全市金融工作會議上,重慶銀監局表示,我市已引導房地產貸款向中低價位、中小套型普通商品房傾斜,個人首套房貸佔比達到97%。也就是說,在市內按揭買房者中,只有3%是第二套房貸。
重慶晚報記者瞭解到,目前市內部分商業銀行執行的第二套房貸政策仍然是:首付必須6成,利率必須上浮10%。
重慶晚報記者張彬