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本報記者趙紅燕/文樑津銘/圖
3月1日,國務院辦公廳發佈《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》),從內容上來看,是對上週“國五條”的細化,因此被業內稱爲“國五條細則”。
國五條細則有兩點引發的關注和爭議比較大。一是,對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能覈實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。二是,對房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
這一細則,其實是在向公衆表明,調控放鬆已經成爲奢望。在經歷了樓市的短暫“狂歡”後,2013年的開春,樓市再次進入膠着期。記者第一時間採訪了杭州的業內人士以及房地產開發商。對於新的細則,他們理解各有不同,但有一點共識:此次的細則對調控比較實在有力,短期內會影響到購房者的心理預期,進而對一手、二手房產生利空影響。
售房個稅徵收20%
持有滿5年二手房受衝擊最大
《通知》要求,稅務、住房城鄉建設部門要密切配合,對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能覈實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。
從市場反應來看,這條對公衆的反響最大。公衆的第一反應是,這個20%是按總價的20%來徵收的,那將是一個非常龐大的數額。但事實上,這一理解是錯誤的,所謂“轉讓所得”,其實是差額,即現交易價減去當初買入時的價格,再減去合理費用及轉讓過程中繳納的稅金。
舉個例子來說,李某2008年以前買過一套房子,總價50萬元,如今,這套房子升值到100萬元。按以前的政策,可以“如果能覈實房屋原值的,可按差價的20%”、或者“按交易價的1%”來繳個稅,從趨利避害的角度,買家當然選擇後者,因爲只需要支付1萬元;但按《通知》的要求,則必須按差價的20%來繳個稅,需要支付10萬元,相差了9萬元。
華邦首席地產分析師宋文傑對二手房的前景表示了擔憂。宋文傑認爲,之前因爲二手房營業稅有五年期界限,即5年內交易的普通住宅,需要支付5.6%的營業稅及附加,超過5年的普通住宅,免徵收營業稅,這使得超過5年交易的房源特別搶手。而5年內交易的房源,因爲多支付了營業稅,顯得壓力有點大。
但是“三十年河東,三十年河西”,國五條細則的出臺,會讓形勢急轉直下:近幾年內交易的房子,因爲總差價相對較小,20%的個所稅也會變少,變成了“香餑餑”;而2009年之前買入的房子,經歷了幾年的大漲,如今交易的話,這個差價的20%將會是一個比較龐大的數字,購買者會望而卻步。
20%的個稅徵收,會直接影響到二手房的交易。宋文傑表示,無論是購房者還是賣家都會選擇觀望,這將直接導致二手房成交量的下降。對二手房來說,會有一段相當長的冰凍期。
二手房的交易量下降,這批需求會不會進而轉到一手房,從而促進一手房的成交?這個消息,對一手房來說,算是利好,還是利空?錢報購房專家團成員——雙贏機構總經理章惠芳表示,肯定會有一批二手房的買家轉至一手,因爲一手房不存在繳個稅和營業稅的問題。但是,對一手房來說,也未必就是利好。因爲政策影響的是公衆對市場的心理預期,當大家更多選擇觀望的時候,一手房也肯定會受到影響。章惠芳預測,上半年樓市會價平量減,三四季度如何,還要看政策執行力度的強度。
二套房首付及利率或提高
改善型購房者成本增加
《通知》要求,繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策,嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。
對房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
對於之前網上瘋傳的二套房首付或利率提高,國五條中沒有具體涉及,但是細則中有所體現,這讓一些剛把心放下的改善型購房者,再次把心揪了起來。二套房本來已經是首付六成,利率上浮1.1倍,如果首付上調至七成,或利率進一步上浮,加上原本的房屋如果要買賣,還要支付20%的個所稅,改善購房者的成本將進一步加大。
有網友表示,這可能是政府想把那些投資投機者從樓市中剔除,但是無形中也給了那些想真正改善居住條件的購房者一個真實的傷害。從另一個角度來說,2012年“剛需大年”之後,2013年,那些改善的大戶型,將更難在市場中“被消化”。
調控靴子落地
抑制房價過快上漲
章惠芳認爲,細則的出臺,儘管短期內對市場影響頗大,但是,從長期來看,這也是房地產業從暴利行業慢慢轉爲正常行業必經的陣痛。2010年以來持續的調控,會迫使房地產行業內的洗牌。這包括房地產大鄂將會佔有更多的比重,一些中小房企會被淘汰出局;而之前進入房地產業的實企,也會慢慢退出房地產業,房地產業的暴利時代已經過去。
這個細則的出臺,對開發商來說,也是觸動頗深。金成集團總裁陳利波表示,《通知》的出臺,其實是國家針對近期樓市回暖做出的調控,不希望樓市過熱。近期多個城市的市場需求有所釋放,此次細則的出臺,會對樓市有所影響,但是房價不可能有大跌。而針對房產稅有可能在杭州試點的消息,陳利波認爲,在房產稅正式出臺前,對改善型購房者來說,可能還會有一波行情。
而錢江房產營銷總監程健認爲,這個細則,說明了中央對調控的決心。對購房者來說,購買動機會考慮得更清楚:對自住者來說影響不明顯,但是對投資投機者來說,會考慮到再次交易的成本。總體上來說,細則的出臺,對市場有比較大的壓力,但樓市價格不會馬上下跌,最有可能的是成交量會受到影響。
程健表示,對開發商來說,《通知》要求對預售報價過高或預售資金未監管的項目,暫不發預售證,國家對預售的門檻擡高,會對開發商的資金鍊造成一定影響。