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>>>幫你算賬
□金陵晚報記者李子墨張楠
昨天國務院出臺的樓市調控細則中,最受關注的,就是二手房的個人所得稅,將嚴格按差額的20%徵稅。這意味着二手房交易時,個稅將大幅增加。
差額100萬,個稅多18萬
目前在南京,出售滿5年的唯一住房,免徵個稅。如果房子沒滿5年或不是唯一住房:既可按總房款的1%繳個稅,也可按差額的20%繳個稅,哪種方法所需繳納的稅費比較少,就按哪種執行。
據悉,由於多數房子的差額較大,目前南京二手房交易中,絕大多數都是按照總房款1%來徵個稅。
昨天國務院出臺的調控細則,規定“依法嚴格按轉讓所得的20%計徵”,意味着只能按差額的20%繳個稅。
我愛我家市場部總監胡涓娟分析,國務院強調“嚴格”徵個稅,這極有可能是一刀切的政策,就連滿5年的唯一住房,很可能也要按差額的20%繳個稅。
胡涓娟算了一筆賬。一套二手房,買時的價格是100萬元,現以200萬元出售,差額爲100萬元。按現行政策,可按總房款1%徵個稅,2萬元。按最新規定,必須按差額的20%徵個稅,那麼個稅是20萬元。也就是說,這套房子光是個稅部分,就增加了18萬元。
更何況,二手房交易還有契稅、營業稅、中介費等其他稅費。按照最高標準來算,這套二手房還要繳總房款3%的契稅、5.6%的營業稅、2.4%的中介費,相當於總房款200萬元的11%,即22萬元。
加上20萬元的個稅,這套房子的累計交易成本達到了42萬元,相當於總房款200萬元的21%。
部分稅費將轉嫁給買房人
“個稅新政太猛了,將使得二手房交易的稅費成本大幅增加。”胡涓娟表示。
胡涓娟分析:“儘管按照政策,個稅是由賣方繳納,但根據市場上的潛規則,目前南京90%的二手房案例中,所有稅費都是由買方承擔。所以預計這部分增加的個稅,仍然會被賣方轉嫁到買方頭上。所以我們認爲,這項新政出臺,最倒黴的是買房人,稅費成本將大幅增加。”
鏈家地產的一位房產經紀人也認爲,個稅大幅增加,不會只攤到賣方頭上,也會攤到買方頭上,所以這項新政對買賣雙方都不利,“會有一部分本來準備買二手房的人,看到稅費成本太高,轉而去購買新房”。
南京現行的二手房住宅交易稅費明細
製表:張楠
賣房人應繳納稅費明細不滿5年滿5年
營業稅144平方米以下賣出評估價×5.6%無
(含144平方米)
144平方米以上賣出評估價×5.6% 1、(賣出評估價-買進價)×5.6%
2、賣出評估價×5.6%
個人所得稅144平方米以下1、(賣出評估價-買進價)×20%家庭唯一住房,免徵;非唯一住房:1、(賣出評估價-買進價)×20%2、賣出評估價×1%
(含144平方米) 2、賣出評估價×1%
144平方米以上1、(賣出評估價-買進價)×20%家庭唯一住房,免徵;非唯一住房:1、(賣出評估價-買進價)×20%2、賣出評估價×1%
2、賣出評估價×1%
買房人應繳納稅費明細
契稅家庭唯一住房90平米以下(含90平方米)繳納1%
90-144平米(含144平方米)繳納1.5%
144平方米以上繳納3%
二套及以上不論面積繳納3%
我愛我家市場研究中心提供以上稅費表格