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“國五條”出臺所帶來的影響正持續發酵。記者在採訪中瞭解到,有部分購房者正在申請貸款,他們只交了定金,約定的付款及過戶時間在1個月之後,由於不能儘快過戶,買賣雙方對誰將承擔突然增加的20%個稅產生爭議。對此,法律專家認爲,如不能確保在正式徵收20%個稅前過戶,雙方應儘快以重大情勢變更爲由解除合同,避免錯過合理解約期限。
現象:
新政策嚇暈貸款購房人
“我們這有幾個客戶,爲20%個稅的事愁死了,有個客戶的貸款申請已經提交了,新政一出來,他差點沒暈過去。”鏈家地產的一位業務員告訴記者,這位李姓客戶簽約購買朝陽區十里堡地區的一套房子,房價180萬元,約定由買方承擔稅費。在交了首付款後,李某向銀行申請貸款,估計貸款批下來還得半個月。
新政一出來,李某趕快找中介和賣家,問賣家當初購房的價格是多少。這一問,李某差點暈過去。原來,賣家當初買房時爲避稅,合同上的房價只有30多萬元,這意味着此次交易如不能及早過戶,一旦新政實施,將額外增加20多萬元個稅。
事到如今,李某如堅持申請貸款完成交易,而最終又不能按1%個稅過戶的話,誰來掏這20多萬元?如果現在解約,誰承擔違約責任,已付的定金、首付款、中介費如何處理?畢竟合同上寫明買家承擔所有稅費!
建議:
重大情勢變更可協商解約
“按照目前的情況來看,各地很快就會出臺‘國五條’的實施細則,因此,如果不能儘早過戶,買賣雙方應以發生重大情勢變更爲由,協商解除合同。”北京市律協公司法專業委員會委員、北京天馳洪範律師事務所的原森泰律師表示,交易雙方當初均預計個稅僅爲1%,而根據新政將增加到20%,這種因政策變化導致的意外事件,可成爲解約的合理理由。
北京市優秀律師、北京中洲律師事務所的於德華律師介紹說,所謂情勢變更,是指合同有效成立後,因不可歸責於雙方當事人的原因發生情
勢變更,致合同之基礎動搖或喪失,若繼續維持合同原有效力顯失公平,允許變更合同內容或者解除合同。情勢變更原則的意義,在於強行改變合同已經確定的條款或撤銷合同,其追求的價值目標,是公平和公正。
原森泰律師分析說,在政策已經發生變化的情況下,如果不及時解除合同,而是抱着僥倖心理繼續履行合同,一旦要交20%個稅,再想解除合同,就會產生爭議。
分析:
解除合同雙方應各自返還所得
合同已經規定了由買家承擔稅費,賣家會否以此爲由要求賠償違約金?或者買家是否會以稅法規定個稅由賣家承擔,合同的規定違反國家強制性法律爲由,拒絕承擔個稅並要求賣家承擔違約責任?對此,兩位法律專家也作出了分析。
原森泰律師介紹說,不管此前雙方對誰承擔稅費是如何約定的,合同的大前提是個稅只有房價的1%,這也是交易雙方共同的預期和認知。如果個稅變爲20%,就屬於重大情勢變更,因此而解除合同的話,不存在誰違約的問題。
於德華律師表示,如解除合同,賣方收取的購房定金等費用,均應返還買方,而中介所收取的佣金,也應該全部返還。去年法院審理的因限購導致的解除合同案,就是如此判決的。
不過,兩位法律專家均表示,政府應儘快出臺實施細則,對一定期限內已經網籤的房屋買賣規定稅收適用辦法,避免因政策的不明確導致房屋交易市場出現混亂。
本報記者楊昌平J161