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近日,國務院發佈新“國五條”細則,堅持執行以限購、限貸爲核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房。其中,對二手房交易徵收差額20%個稅成爲關注焦點。針對這一新政策,網上流傳出不少避稅“高招”。但這些“高招”是否可行,可能存在什麼法律風險?爲此,記者採訪了上海市律師協會房地產委員會委員、上海大邦律師事務所高級合夥人張黔林,對此詳細解讀。
“高招”一:虛假訴訟
做法:“買方先把房款給賣方,賣方按房款打欠條給買方,以房產做抵押。然後買方以賣方欠款不還起訴到法院,賣方承認欠款,表示無力償還,願意以房產抵償,最後買方拿着法院判決書去房產中心過戶,不論是否限購,都可以過戶!”
律師觀點:不可行,甚至觸犯刑法
首先,法院訴訟要按照欠款金額交納訴訟費用,具體標準可以在網上查詢,當然這個費用比稅收少很多,但是也並非沒有成本。
其次,是否應當繳納,關鍵要看其中是不是有交易行爲,就算雙方協商以房抵債,其實質是產權人把房屋出售給買方,仍然是一種交易行爲。所以即使有判決書,稅務機關還是要徵稅。
例如:兩人共有產權,訴至法院要求分割,法院判產權給甲,甲向乙支付一部分房屋補償款,稅務機關仍然認爲這相當於是乙將自己的那部分份額出售給了甲,還是要按補償款的金額來徵稅。
再次,虛假訴訟是一種妨礙民事訴訟的行爲,還可能被法院罰款甚至拘留,最長拘留時間是15天,同時還涉嫌刑法上的逃稅罪。
“高招”二:假離婚
做法:“第一步,上家離婚,準備出售的房產歸於上家男;第二步,下家離婚,房產歸於下家男(如果有房產的話);第三步,上家男攜房產和下家女結婚,房產共有;第四步,上家男和下家女離婚,房產歸下家女;第五步,各自復婚!”
律師觀點:姑且不論其中的道德風險,法律上的確可行,但風險實在太大
首先,目前對夫妻間房屋過戶的確不徵稅。但有兩個問題無法迴避:一是弄假成真,雖然是“假”離婚,但一旦領取了離婚證,法律上也成了“真”離婚,如果一方離婚後不願復婚,那另一方也只能無可奈何。
其次,復婚後將來如再離婚會發生財產糾紛,離婚登記時,離婚協議上子女、財產歸誰都要寫清楚,不管寫上財產歸哪一方,將來複婚的話,法律上講這些財產就是這一方的婚前財產,將來即使再離婚,也不能分割這部分財產,當然另有約定除外,不過誰能百密無一疏,寫得這麼清楚呢?
“高招”三:陰陽合同
做法:把實際的成交價做低,按做低的價格去過戶。
律師觀點:避稅作用有限
當稅務部門認爲成交價過低時,可以直接覈定價格,所以即使做低成交價也不能低於稅務部門的核定價,低於覈定價則以覈定價計算稅款,所以這樣做的作用有限。
如果做低,即使買賣雙方不發生糾紛,也存在兩個問題:一是稅務部門可能會對這種逃稅行爲進行處罰,二是買方將來再出售的時候,在計算個人所得稅時,由於買價較低,個人所得稅會較高。
爲此,張黔林律師特地提醒市民,這些網上流傳的“高招”看上去很“高”,但均存在法律等方面風險。買賣雙方急於成交也需仔細思量,以免“偷雞不成蝕把米”,給自己和家人帶來不必要的麻煩。本報記者宋寧華