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▲當年土地局人員在測量
▲道契中文本
▲上海公共租界地價分佈圖
▲上海法租界地價分佈圖
▲上海市區域圖
▲上海華界地價分佈圖
◆徐鳴土地面積是不能無限擴張的,屬不可再生資源,所以土地價格多數會隨着城市拓展與經濟繁榮不斷上漲,但也會因戰爭破壞與經濟蕭條突然暴跌。作爲國際大都市,上海地價在房地產市場發展過程中演繹了一條反覆曲折、興衰不定的K線。近的見“地王”,稍遠的有十多年前,一個平方米地價一兩千元人民幣。那麼更遠的呢?
壹
華界地價滬南最貴高橋最低
那時上海全市被劃分爲三大塊:華界、公共租界和法租界。上海市政府管轄17個行政區,面積共計647130畝。1930年,上海市土地局指派熟悉各區地價情況的估價員,會同各區土地契紙發行員,攜圖實地勘察各區各地段交通位置、土壤性質以及實際使用等,並參酌市價依次評估,得出華界地價平均每畝1428元(此處爲銀元,下同)。最高是滬南的8262元,最低的是高橋304元,其他地區如閘北6058元、吳淞1571元、江灣914元、彭浦784元、真如605元。另據資料透露,1921年爲籌建虹橋機場圈地約300畝,每畝給價80元。1935年上海醫學院爲籌建中山醫院收用楓林橋土地,每畝地價2000元左右。
貳
租界地價華洋雜處推高地價
洋人最初在上海設立租界之意,無非是要一塊土地搞“獨立王國”。因此《上海租地章程》規定:租界內不容許華人居住。1853年,太平天國打到長江沿線,大批難民涌入租界。1854年,到租界避難的有2萬餘人,於是一部分洋人或將土地租與難民,或建築房屋供難民居住,地價隨之上揚。爲順應形勢發展,《上海租地章程》修改了原先條款的規定。1860年太平軍攻陷蘇州,避難者絡繹不絕,租界內的華人增至30萬。以後居住人數逐年遞增,到1930年,租界人口已達140多萬。租界華洋雜處,人口劇增,極大刺激了地價的走勢。
上海租界分爲公共租界和法租界。公共租界再細分成中北西東四區,面積共計33503畝。地價中區最高,平均每畝150879元。而中區地價尤以外灘與南京路呈丁字形的一塊地皮爲翹楚,每畝衝過45萬元。外灘中國銀行所在地亦有33萬元以上;北區毗連火車站,便於陸路交通運輸,因此地價較高於西東兩區,均價每畝52947元;西區地段僻靜,適於安居,多爲民宅,且越界築路連接了滬寧滬杭甬兩鐵路支站,交通不成問題。再是中區商業網點漸向西區延伸,住宅雨後春筍,房租也隨之上調,地價自然攀升。西區均價每畝28612元;東區地價排在公共租界中、北、西三區之後,因東區雖瀕臨浦江,爲水運重地,但工廠集中,且該區居民多屬產業工人,購買力不強。房屋也多爲廉價樓房。由於工業用地價值比不上商業用地,東區均價每畝16594元。公共租界平均下來爲37743元。
法租界又細分成新舊兩區。舊區成立於1849年,北起愛多亞路(今延安東路),西接西藏路,東盡黃浦灘路(今中山東一路),南到華界。其餘是成立於1890年至1914年的新區範圍,面積共計15150畝。像萬國儲蓄會於1934年購入的畢卡第公寓(今衡山飯店)地價算是撿着便宜貨,每畝僅12980元。從所佔面積來講,新區是舊區的16倍,但舊區地價每畝均價是新區的4倍。這主要由於舊區開闢早,同洋涇浜北首的英租界差不多起步;再是東邊靠近黃浦江;北面離公共租界中區幾步之遙,凡公共租界中區擁有的優越條件,法租界舊區皆享之,如愛多亞路以及公館馬路(今金陵東路)1930年的地價高於法租界的均價,約在22萬元左右。不過法租界新區的霞飛路(今淮海中路)、辣斐德路(今復興中路)、康悌路(今建國東路)、等處因爲商業突起生意興隆,且電車交通便利,地價漲勢迅猛,不僅大宗地皮難以購得,零星小塊也不易覓得。
叄
環境因素人口密度作用關鍵
華界佔全市總面積的93%,人口占全市總人口的55.6%;公共租界面積佔4.8%,人口占31%;法租界面積佔2.2%,人口占13.4%。也即華界每畝平均人數是2.8人,公共租界是30人,法租界是28.7人。華界地價最高爲6萬元,最低爲40元;公共租界最高爲447552元,最低爲2117元;法租界最高爲220979元,最低爲4895元。
道路平坦寬敞、市容清潔美觀、交通便捷、秩序井然、衛生治安狀況良好、水電設備齊全、購買供給呼應方便、公園遊樂場設置適當等,是人們樂居現代化大都市的因素,但居住人口密度對地價的漲跌起決定性作用。租界仰仗洋槍洋炮撐腰和保護,不歸中國法律約束,處於相對安穩狀態,人口密度增速甚快。國內許多有錢人紛紛在租界購置地產。據工部局統計,二十世紀三十年代公共租界中約有百分之七的不動產屬於中國名人份下。加上國內各種政黨團體,往往利用租界做掩護,在租界裏招兵買馬組織反政府活動,這都推高了租界地價。
租界地價的日長夜大不僅令投資者獲得豐厚利潤,且作爲土地使用權證明的道契(TITTLEDEED),差不多等同於現金,可以很方便地向銀行或錢莊抵押。道契,即最初洋人要求租地、上海道根據外國領事申請覈准發放的租地契約。後來公共租界和法租界的地皮幾乎全是道契土地,並在各自領事館註冊。不光如此,華界的滬南、閘北、吳淞、殷行等13個區裏某些華人也跟風效仿,將一部分土地造冊轉換成道契。道契有備案可查,抵押手續簡便,納稅較少,尤其是外國銀行或洋行,均把土地是否擁有道契當作財產抵押的誠信依據。所以租界地價昂貴於華界,道契起了推波助瀾作用。
西方先進的城市理念使得租界的市政管理大大優越於華界。就拿維持治安的警力來講,1930年華界共有警員4420人,平均每一警員保護市民378人,保護範圍146.4畝;公共租界共有警員4879人,平均每一警員保護207人,保護範圍6.9畝;法租界共有警員1679人,平均每一警員保護256人,保護範圍8.9畝。差距顯而易見。專職人員(包括警員、消防人員、衛生防疫人員)的匱乏,令華界治安不得力、火災較多、傳染疾病高發。造成房產投資者畏懼不前,華界地價自然遠不及租界。還有租界強調私有財產,凡房客欠租,房東可訴諸巡捕房立刻給予追繳,故租界內鮮有房租拖欠者。而這也吸引了大批有錢華人能夠放心出手購買租界房產。
洋人也懂得“若想富,先築路”道理,至二十世紀二十年代末,公共租界一共築路28萬多公里,法租界築路9萬多公里,而華界雖然築了23萬多公里,但華界所佔面積大,一平攤就明顯見少。此外,租界馬路幾乎全是柏油路,華界則多以煤屑路、小方石路、彈硌路面貌出現。
肆
設施因素一看交通二看商業
????現在上海地鐵附近的房子一直比較搶手,價格回落幅度較小,這和過去一樣。公共租界和法租界電車線路縱橫交錯,設置站點合理。市民出行以乘電車爲主,開銷小且費時也少。公共租界共有電車線路16條。據統計,1930年乘客總數達到1.2億人次;法租界電車線路少點,共有9條;華界佔地面積最大,交通網絡卻相當不發達,除了滬南開闢了4條有軌電車之外,其餘各區蹤影皆無,僅通幾部公共汽車,不過華界的滬南臨浦江碼頭,閘北、法華二區內建北站或鐵路支站,促進了交通運輸,所以在華界中,這三個行政區的地價較其他區來得高。不過公共租界和法租界同樣佔有水運優勢,且經過越界築路,逐漸接近鐵路站點,遂使鐵路運輸方面洋人照樣得益。
公共租界中區的外灘、南京路、福州路、漢口路、浙江路等處,彙集了當時上海幾乎所有著名大商店;東區的華德路(今長陽路)、西區的靜安寺路(今南京西路)、北區的四川路等地段,也開設不少商場。但無論規模還是貿易額,仍比不過中區的,因此中區的地價不僅爲公共租界之冠,亦爲全市最高。法租界的愛多亞路、公館馬路、霞飛路,皆爲重要商業地段,但是較之公共租界中區,依然稍遜一籌。至於華界,除了十六鋪、小東門、中華路、寶山路以外,實無商業繁盛可言。
租界爲全市商業中心,各種大小報章雜誌盛行、書店林立,但開設的學校卻不及華界多。據統計,1930年華界內有幼稚園15所、小學494所、中學48所、職業學校9所、專科學校4所、大學11所;公共租界和法租界內的幼稚園以及小學加起來還不到華界的一半。但洋人門檻賊精,重視職業教育,公共租界和法租界裏的職業學校和專科學校比華界的多。令人不可思議的是公共租界竟然不開辦大學,僅法租界裏有3所。是不是英美兩國政府只願意培養中國人做藍領?因此單純以學校數目觀察,華界佔全市學校總數的59%,這是華界唯一勝過租界的地方。
不過在其他文化設施及娛樂場所方面,華界大大落後。租界內,如球場、游泳池、公園、俱樂部、餐廳、電影院等應有盡有。就拿公園而言,據公共租界園地報告,1930年一年之內,租界裏的公園遊客總數超過200萬人次(當年全市人口約600萬)。光一個兆豐公園(今中山公園),一日間遊客最高可達1.3萬餘人。文化娛樂場所的興旺也是造成租界地價高於華界的原因之一。
後記
孫中山在《民生主義》一書中專門提到過上海的地價:“像上海黃浦灘的地價,比較八十年前(即19世紀50年代),大概相差1萬倍。現在每畝要值幾十萬。”20世紀30年代,上海已一躍而居世界都市第五位,地價跟着暴漲(像永安公司1882年每畝地價才4200元,50年翻了60倍),足以令普通百姓咋舌。有學者大膽預測:“今日租界最繁盛區域,昔日一水鴨鳧遊徜徉之所。若中國政府與社會人士能努力經營,安知今日黃浦江兩岸荒涼土地,非他日滬上最繁華之區域?”前人八十年前對上海的未來掐算得實在太準。今日之陸家嘴以及世博園區果真如此。