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金沙洲板塊一二手房價倒掛現象已持續多時。圖爲恆大御景半島。
地鐵六號線的樞紐工程潯峯崗停車場,該站將結合鄰近公共停車場。
同在金沙洲板塊,廣州樓盤與佛山樓盤的價差較爲明顯。圖爲廣佛交界處的萬科四季花城。
汽車“限外”遠不及新“國五條”對二手樓市影響大,一二手房價倒掛並未緩解
近期,廣佛交界地帶的金沙洲板塊因汽車“限外”方案,備受市民關注。通過採訪中介人士得知,相比起汽車“限外”這一熱門話題,3月底發佈的新“國五條”細則廣州版對該板塊二手樓市影響更大。因爲新政策對非廣州戶籍居民補繳納稅和社保證明均不認可,限制了許多佛山買家在金沙洲購置廣州樓盤。加之金沙洲板塊一二手房價倒掛現象遲遲未有緩解,現時該板塊二手房的成交情況並不理想。
文/圖:記者王雯倩
買家不追價佛山客黯然離場
合富置業金沙洲分行主管莫顯娟表示,在“國五條”新政發佈之前的1~2月,金沙洲板塊的業主很多都會放高價來試探市場的反應,特別是規劃中的地鐵六號線將會開通,業主心態更強硬,不願多談價,甚至部分業主還有反價的現象。不過,買家對此也不追價,有看中的盤源,如果碰上業主不願談價的,也不急於成交,貨比三家後再做決定。
而隨着3月份新“國五條”以及廣州細則的落地,儘管“20%個稅”的內容未正式落地,但越來越多業主和客人都明顯較之前加快成交速度,希望在正式實施之前完成交易。業主雖然堅持實收,但卻改爲一個比較實際的放盤價,特別是部分想換樓的業主,願意降價3萬~5萬元力求快速達成交易。而買家也加快了看樓和成交的速度,有一定資金實力的買家爭取一次性付款。縱觀3月份的成交量比新政發佈前上升了不少,成交價則相對持穩。
據滿堂紅金域藍灣分店店長黃偉勝介紹,與3月的樓市瘋狂相比,4月的金沙洲板塊二手樓市已迴歸平靜。其中,最受政策影響的當屬原計劃在金沙洲置業的佛山買家,“因爲補繳稅費已無法幫外地客戶獲得購房資格,許多宗佛山客的二手房交易才進行到一半或剛剛開始,都被叫停了。”
廣州盤比佛山盤要貴四五千
據瞭解,金沙洲處於廣佛交界的位置,盤源選擇多,由於廣佛兩地均實行限購,因此佛山客買廣州盤或者廣州客買佛山盤的情況不多。而且佛山早前已經實行“20%個稅”,所以對於金沙洲的佛山盤而言,新政的影響不算很大,成交相對比較穩定。而據中介人士介紹,從兩地樓盤的均價來看,同屬金沙洲板塊的廣州盤,往往要比佛山盤貴4000~5000元/m2。
合富置業莫顯娟表示,在金沙洲板塊上,同等價格的佛山盤比廣州盤具有更高的性格比,例如,擁有100萬元的資金來買廣州盤,可以買到像城西花園這類樓齡相對較長的、具有成熟配套的樓梯兩房單位,而同等的資金,則可以在佛山地區買到像時代糖果帶有“N+1”戶型的、80~90平方米左右的三房電梯樓,這就要視乎買家的實際居住需求、出行方便、資金實力以及買房資格等自身條件來決定。
目前廣州盤,萬科金域藍灣成交均價爲1.6萬~1.8萬元/m2左右,城西花園更實惠,1.2萬~1.4萬元/m2即可成交;佛山盤方面,時代糖果9000~10000元/m2,萬科四季花城洋房1.3萬~1.5萬元/m2,中海金沙灣成交均價1.3萬~1.6萬元/m2。
汽車“限外”殺傷力並不大
對於此前被媒體報道的汽車“限外”將對金沙洲板塊的二手樓市帶來衝擊,受訪的多位中介人士表示,從目前的情況來看,汽車“限外”對二手樓市的殺傷力很小,幾乎可以忽略不計。
中原地產城西分行營業經理楊夥勝表示,首先從業主方面來看,已在金沙洲廣州盤的置業買家,如果家中有私家車代步,基本都是廣州車牌。而置業佛山盤的買家,如果是廣州買家,大多數還是會持有廣州車牌,而佛山的業主則根據其工作和生活需要,在佛山牌和廣州牌之間二選一。因此,汽車“限外”雖然會對部分持異地車牌的業主帶來不便,但對於現在前來金沙洲板塊置業的買家而言,其影響遠不及新“國五條”廣州版細則。
莫顯娟亦指出,按目前的成交情況來看,汽車“限外”影響不明顯。目前金沙洲的買家,大多數都是廣州客買廣州盤,佛山客買佛山盤,暫時還未看到汽車“限外”對房產市場的影響。
買一二手房誰更優?
買一手房需等交樓
買二手房難逃重稅
現階段金沙洲板塊一、二手房價格較接近,合富置業莫顯娟表示,一二手物業各有優勢,一手物業擁有樓齡新、稅費少的優勢,但往往處於未完全開發的地塊,需一定時間才能交樓,不能馬上入住,周邊配套欠缺,至少需要五六年才能發展成熟。而二手物業可選擇的空間比較大,又處於發展成熟的地段,生活配套完善,而且交樓時間快,所以不少買家比較過一手樓盤之後,很多都會迴流到二手市場。
此外,據滿堂紅黃偉勝介紹,導致金沙洲二手房成交處於尷尬期,除了有業主根據一手房價高開放盤價,還有因出證未滿5年附加在次新房上的營業稅成本。不過,許多看完金沙洲一手房後再挑二手房的買家,往往是首次置業的“剛需”客戶。這部分“錢緊”的客戶倘若選擇置業一手房,雖然可以購買到樓齡更爲新淨的樓盤,但其經濟壓力卻未必比購買二手房的買家要輕鬆。
因爲這類型首次置業的買家通常在購置一手房後無法拎包入住,等待交樓的過渡期仍需租房,“購買一手房看似省下了證未過5年的二手房營業稅費,但在供樓的同時還要繳月租,兩筆賬實則相差不大。”