4月，京版國五條落地已滿1個月，北京樓市整體降溫。不過值得注意的是，在一片蕭條聲中，中高端公寓住宅市場“一枝獨秀”，不僅成交局面優於大勢，價格更是堅挺不倒，市場佔有率成倍增長。

　　高端住宅起勢

　　繼今年年初銷量連創高峯、供需兩旺之後，隨着新國五條重磅出臺，北京房地產市場開始步入下行階段，新房市場供需雙雙下降。據北京中原市場研究部統計，4月北京新建住宅成交面積爲83.84萬平方米，新建商品住宅成交8280套，環比下降57.32%，接近6成，同比上漲5.84%。

　　與樓市整體下行相比，公寓高端住宅市場卻表現不俗。據亞豪機構統計數據顯示，4月，北京在售報價超過5萬元/平方米的56個公寓高端住宅中，共有37個項目實現成交，成交項目個數與上月持平，37個項目累計銷售了325套公寓高端住宅，成交面積5.4萬平方米，成交總金額27.7億元。環比3月，成交套數減少了26%，成交面積下降了24%，成交總金額回落23%。

　　雖然成交量環比縮減二成，但遠遠低於整體樓市重挫六成的頹態，與此同時，公寓豪宅產品在整體市場的佔有量翻倍增加。據亞豪機構統計數據顯示，3月，5萬元以上公寓豪宅佔當月總銷量的比例僅爲2%，到了4月，這一佔比提高到了4%。

　　在公寓高端住宅進一步提高市場佔有率的同時，兩極分化的趨勢也愈發明顯。統計數據顯示，4月北京公寓高端住宅成交中套均總價千萬元以上的產品佔比39%，套均總價五百萬元以下的產品佔比42%，頂級豪宅與經濟型豪宅同時受捧，兩類產品共佔據了總體成交量的8成以上。

　　價格堅挺

　　受限價政策等因素的影響，4月北京新開盤項目價格整體持平，不過，不少公寓高端住宅價格依然出現逆勢上漲。

　　亞豪機構統計數據顯示，3、4月以來，北京56個公寓豪宅項目中，有10個項目報價出現不同程度的上漲，上調幅度在1000至20000元/平方米之間不等。56個項目平均報價爲71630元/平方米，環比3月上漲2%。同時，4月37個項目的成交均價達到50791元/平方米，環比同樣上漲2個百分點。

　　對此，亞豪機構副總經理任啓鑫認爲，公寓高端住宅產品因總價偏高，客羣窄等特點，推盤節奏普遍較慢，銷售週期也較長，現房銷售、尾房銷售現象較爲普遍，這也使得限價令只能影響到未上市的地塊以及未取得預售證或銷售證的項目，反而使得正處在銷售中後期的項目更加珍惜可以把握的提價機會。而在當前高端需求仍然強勁、四環內供地及項目漸成絕品的態勢下，開發商惜售情緒越發明顯，導致新增供應的平價入市仍然難阻整體成交均價、報價的雙升勢頭。

　　供應稀缺

　　一方面，豪宅市場需求不減，但另一方面，中高端產品尤其是能夠滿足高端需求的優質產品，卻面臨供應稀缺的局面，這也在一定程度上造成當前豪宅市場逆勢崛起。

　　統計數據顯示，今年4月，北京公寓豪宅產品中僅有望京·金茂府等三個項目相繼入市，新增供量209套，新增供應面積5.4萬平米，環比分別下降54%、4%。

　　在此背景下，具有較高性價比的豪宅項目優勢便得以凸顯，譬如，位於南五環畔的華潤公元九里項目，近期將推出220-350平方米精裝平層大宅和300-680平方米精裝墅感躍層產品。

　　一位長期從事中高端市場研究的業內人士表示，目前銷量較好的公寓高端住宅項目的共同特點就是高性價比。這部分產品的購買者具有較高的購買實力，其看重的是對項目地段、功能價值、附加服務等複合性需求的滿足，以及居住環境帶來的圈層歸屬感與利益平臺。以華潤公元九里爲例，其憑藉1.83的超低密度精裝現房和周邊公園衆多的環境資源優勢以及華潤特有的人性化增值服務，成爲所在區域內少有的資源型不動產，獲得高端置業者的青睞。

　　該人士認爲，樓市向好預期不減、高端住宅抗跌保值價值走強與高端置業需求增多，成爲近期豪宅逆勢上揚的主要原因。