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李廣軍攝
隨着“國五條”細則紛紛落地,一線城市多數進入限購、限籤、限價、限售的“四陷”時代,其中,限售和限籤政策更被認爲是新政加碼的“重頭戲”。儘管業內認爲,限售限籤只是爲了完成調控目標數據的“法寶”,開發商必然會推出一系列應對之策,比如:裸賣;然而,也有一種觀點認爲,爲了要確保“走量”,肯定有不少房企會將樓價調整至“政府指導價”,而不會單純只靠“裸賣”。面對開年的大好局面,不少房企紛紛提高了年內的業績目標,在新政加碼的大背景下,可以肯定的是,爲了達成既定目標,房企必須直面壓力。
限售限籤雙管齊下
3月31日晚,廣州“國五條”細則終於踩着最後期限出臺,成爲了一線城市中最晚公佈地方版細則的城市。相比於北京、上海這些一些城市,穗版的國五條顯得十分溫和。對於市場較爲關注的二套房轉讓稅率以及增城、從化限購等問題都仍未有最終定論。
自從政府要求“商品房預售前需接受價格指導”之後,廣州限價加碼的說法不斷,各種限價標準也此起彼伏。限售、限價、限籤的依據是什麼?新“國五條”裏面有一條“如果報價過高,有關部門可以給予指導價,如果他們不接受可以限制預售”,所以廣州市也依據這一條。合富輝煌首席分析師黎文江指出,由於第一季度廣州十區均價達到1.6萬元/平方米,同比漲幅很厲害,遠超今年廣州房價調控目標(同比上升7%-8%左右),所以有關部門採取限價、限售的措施。
實際上,在去年9月份,廣州市已經開始對高端項目進行限售或者限籤,現在範圍擴大到基本所有樓盤都要採取類似措施。這主要是因爲南沙和花都等郊區項目價格漲幅也很明顯,特別南沙有國家級新區的利好,所以房價上升到了1.1萬元/平方米。所以南沙不僅高端項目要控制,一般項目也在控制。花都新華鎮、汽車城也是如此,汽車城樓盤價格以前8000-9000元/平方米,現在上升到了1萬/平方米左右。
有房價調控壓力的廣州,近期遭遇“領證難”的尷尬。大批趕跑“五一”推貨潮的住宅項目,因拿不到預售證而集體失約,而“政府指導價”卻遲遲未落地。廣州於4月24日正式執行預售住宅價格申報制度,就在5月份的第一週,全市竟然零張預售證派出,十區二市全部吃“鴨蛋”。不得不承認的是,“限預售”確實爲持續升溫的樓市降了降火。據廣州市國土房管局公佈的數據顯示,廣州4月十區兩市一手樓網籤均價爲16374元/平方米,環比下降2.6%,這是近半年以來全市均價首次出現回落。
“限網籤”的升級版“限預售”已經令廣州樓市進入新一輪的博弈期。業內人士分析,新政策下不排除有個別實力一般、資金鍊緊張的房企會率先“跳水”,以“政府指導價”出貨。