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天津北方網訊：通過對津城部分老舊小區自治狀況進行調查發現，小區在管理上呈現百花齊放狀態，業主委員會、自治小組、個人都有可能成爲管理主體，部分小區依靠制度的同時，更多仰仗居民凝聚力和自治領導者的威望與熱情。這些小區的居民們，有的嚐到甜頭，有的勉強維持，有的充滿迷茫。
作爲一個老工業城市，天津目前還存在一些老舊小區，其中相當一部分由於缺少“管家”而出現錯綜複雜的問題。基礎設施老化、環境髒亂差、車位鎖隨意“圈地”……居民希望有正規物業公司來管，同時又擔心物業費數額與服務質量不成正比；而物業公司出於運營成本考慮，往往對老舊小區“敬而遠之”。就這樣，不少老舊小區或被動或主動地走上自治道路。
成立自治公司
管理小區物業
問題：業委會不是法人，沒有強制力，沒權起訴不交物業費的業主。
南開區書香園小區於1999年正式建成出售，2009年原物業公司撤出。幾名熱心業主牽頭自治，在街道辦事處備案成立新業委會，後成立自治公司,取名“內當家物業公司”。小區自治以來，最大的特點是明確“所有權”，小區公共空間屬全體業主，大家共同負責，樓門以裏單元門以外屬全樓門業主，由樓內業主負責。小區自治過程中，公益性收入全歸業主，降低了管理成本，業委會去年還拿到天津首個給業委會開立的對公賬戶，進一步保障了資金安全。
物業費每平方米只有幾毛錢，比同地段其他小區便宜了1元，居民享受三年“物美價廉”服務後，業委會內部運轉卻出現問題。據居民透露，由於後期缺乏監督，業委會逐漸成爲“一言堂”。去年12月，一家物業公司未經業主同意進入小區，引起“衆怒”。儘管後來由多名具備法律專業知識的業主成立的維權小組辭退了物業，但從今年1月開始，舊業委會名存實亡，維權小組成爲小區自治實際領導者。4月下旬，在街道的領導和協助下，業委會完成換屆，新業委會吸取教訓，進行了制度改革。
“我們從業主代表中選聘專業人員分別成立財務監督小組和法律維權小組，共同監督業委會。議事機制上提倡民主，經常把業主叫到一起，讓每個人都有發言權。”現任業委會主任王玉林告訴記者，他們將繼續堅持並不斷完善小區自治，保證全體業主享有知情權、選擇權和決定權。
王玉林表示，現今最需要解決的就是業委會的主體問題，“業委會不是法人，沒有自己的資產，也沒有強制力，不交物業費的人我們沒權去起訴。”王玉林認爲，小區自治之路仍在探索中，未來有可能繼續自己管理，也可能聘請物業公司。
業委會有細則
有序運轉15年
問題：業委會成員中，退休人員居多，年輕人還沒有真正參與進來。
物業費每平方米4毛錢，車位費每月50元，賬目定期公示，錢款除用於僱門衛和保潔員外，老年人過生日買蛋糕、業主生病支出100元表心意，過節買魚買油，年底置辦年貨，全部回饋業主——河西區富潤裏的小區自治，已良性運轉15年。
當了15年業委會主任的79歲老人王朝通告訴記者：“富潤裏建於1998年，由於開發商規劃問題，只有一幢樓，起初有一個物業，但就兩個人，服務也不到位，就被我們辭退了。”後來，居民選舉成立了業委會，實行自治。由於具有一定威望，爲人又熱心，王朝通被選舉爲業委會主任。業委會制定了管理細則，公佈收費標準，將物業費、車位出租費、小區一間門臉的出租費及電動車充電費等統一管理。
“我們有專門管賬的會計，收上來的錢全存到單立的存摺裏，各項支出全都公示。”王朝通認爲，要讓小區管理有序，固定收入必不可少，而要讓自治穩固長久，賬目公開是關鍵。多年來，儘管物業費從當年的1毛5、2毛逐漸漲到現在的4毛，但由於堅持賬目公開，大家都自願主動來交費。
民主商議則是富潤裏自治的“保鮮劑”。“包括我在內，2010年新選出來的業委會成員共有五個人，我們常在一起碰頭，有時還把大家都叫下來，坐在一起商量。”王朝通表示，儘管取得了一些成績，但仍有些問題沒能解決，比如防盜對講門一直沒有安裝。同時，王朝通也發現，年輕人蔘與小區自治的熱情不如中老年人。“業委會成員中，兩名70多歲，其餘三名都在55歲至60歲之間，退休人員居多，可以說是純靠熱情和責任感來做事情，年輕人都比較忙，還沒有真正參與到小區建設中來。”
業主協調小組
行使管理職權
問題：目前主要仍靠居民自覺和管理者個人威望，對外缺乏制約力。
南開區會澤園有常住居民320餘戶，2000年入住，次年物業就撤走了。之後，由於居住者並非都是業主，居民便在居委會協調領導下選舉成立“業主協調小組”。協調小組之下爲各樓門長，用居民的話說，小事樓門內解決，大事協調小組解決，居委會則幫助協調相關部門。
當年，58歲的高新發由於常主動幫小區居民辦事，具有較高威望，成爲“業主協調小組”的“指揮官”，高新發所在的樓門也因爲有他而處處起表率作用：第一個鋪上地板革，第一個安裝防盜對講門，第一個更換自來水管道。高新發告訴記者，小區自治之初是比較困難的，首先是開發商遺留兩間平房，由於沒人管，成了外人的“公共廁所”，水錶也被凍壞，再之後，因爲拖欠電費且年久失修，小區內路燈被停了電。“後來在居委會和協調小組的工作下，兩間平房出租給商戶，每月800元房租，我們又請人把路燈老化的線路更換了，從樓門內引線，電費由樓門內住戶均攤。”
高新發告訴記者:“我們還在銀行立了一個賬戶，由專人保管，每次收租則是另一個人，他把租金以轉賬方式入到專門賬戶內，這樣銀行就有了記錄。”
記者採訪瞭解到，儘管自治已步入正軌，但會澤園與富潤裏一樣，都面臨自治領導人員老化及管理全憑義務、熱情等問題。同時，會澤園人員流動性更大，外來車輛無法有效管理，尤其是外來租房人員日漸增多，他們一些不良習慣和行爲打破了小區原有的“平靜”。一名居民告訴記者，目前小區自治主要仍靠居民自覺和管理者個人威望，協調小組對外缺乏制約力。
個人自掏腰包
公益自治管理
問題：沒有固定收入來源，小區運轉捉襟見肘。
除上述通過組織進行自治外，記者還發現一種個人管理模式，居民自發、默認將管理權交給一名業主。個人管理模式中較常見的是“非公益”式管理，管理者通過出租小區內公共房屋或向居民收取較低管理費獲得收入，款項用於維護治安、衛生、環境等。但這樣的方式喜憂參半，有的運轉良好，有的則沒多久便宣告失敗。
記者在河東區映日嘉園見到一位純公益自治管理者——73歲退休老人李家臻。映日嘉園現有670餘戶居民，500多輛汽車，先後兩個物業都沒幹長。熱心的李家臻主動當起居民的“大管家”，斷斷續續兩年多時間裏(中間有物業來了又走)，他每天早晨7點到晚上9點半在小區門口保衛室“上班”，對陌生人員進行登記檢查，製作出行提示牌，外出運回沙子維修小區30個塌陷井蓋，組織大家定期剪草，聯繫相關部門在小區門口安裝照明設備——當然，這一切都是自掏腰包。
李家臻沒算過墊了多少錢，但他認爲這樣做很值，能爲大家做點事情，心裏很高興。然而李家臻也坦言，沒有固定收入，小區運轉捉襟見肘。“好幾處外牆的鐵柵欄已經斷了，相當於把大門敞開了，總丟自行車，我能守住正門，可不少小偷卻從‘側門’進來了。”
小區自治
優點缺點並存
天津商業大學公共管理學院講師王偉博士接受記者採訪時認爲，目前津城一些小區自治的實踐，可以說是優缺點並存的。
“優點首先是成本較低，其次是更容易提高業主生活質量，最後是物業自治能夠提供訂單式服務，更容易滿足業主多樣化需求，提升業主滿意程度。”王偉對記者說，“但是，從物業自行管理的實踐來看，也存在諸多問題，一是缺乏專業管理知識，造成自行管理的低效，二是完全依靠志願服務，缺乏長效服務機制，三是一些業主自治意識較差，居委會更多承擔起業委會職責，業主利益無法表達，四是一些業主代表通過低價出租小區物業來獲得收入，致業主利益受損。”
充分尊重
政策積極引導
近年來，越來越多的小區在政府部門引導下走上制度規範、收費合理、服務到位的自治之路。記者從房管部門獲悉，目前全市對於無物業管理的居民小區，社區黨組織、社區居委會將發揮指導監督作用，形成居委會、社區民警、樓門長參加的“三位一體”議事機制，推進社會化管理，政府部門充分尊重小區居民意願，無論是希望自治還是要求引入物業公司，都將全力提供幫助。
南開區物業管理辦公室副主任王志偉介紹，從她掌握的一些情況來看，部分小區自治缺乏穩定性，業委會換屆後管理不能形成延續，且居民文化程度參差不齊，致小區自治失敗後又重新找回物業公司。目前，本市已出臺相應政策，房管部門將幫助居民引入專業化物業公司，根據小區規模、服務內容等，每月每戶收取8元-20元不等的管理費，物業公司簽訂的都是一兩年的短期合同，接受政府部門監督、考覈，到期後居民不滿意可以辭退。記者解金釗
