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核心提示
專家認爲,上半年成交火熱的原因,主要是三四月份政策出臺前及執行前的搶購熱潮推動。此外,開發商對於市場的樂觀預期,紛紛加快推盤動作並加大優惠力度,多種因素疊加促成火爆成交場面。
天津北方網訊:2013年上半年,天津樓市延續了去年下半年以來的回暖趨勢,在“國五條”政策出臺背景下,樓市成交量明顯好於往年。其中,上半年本市新建商品住宅成交面積高達533.2萬平方米,日均成交290套,創下近4年來同期最高值,比2012年同期上漲近五成;二手房市場受政策末班車效應的影響,更是呈現出爆發式增長,上半年本市二手房交易總量爲49953套,同比2012年上半年增長116.0%。
中國指數研究院天津分院總經理鍾文輝認爲,上半年成交火熱的原因,主要是三四月份政策出臺前及執行前的搶購熱潮推動。此外,開發商對於市場的樂觀預期,紛紛加快推盤動作並加大優惠力度,多種因素疊加促成火爆成交場面。
從上半年的成交情況來看,市場成交活躍度維持旺盛,成交量大幅提升,成交價格相對平穩。“從2013年上半年各月的銷供比來看,三四月銷供比大於1,呈現供不應求的市場火爆場面,其餘各月銷供比均小於1,保持供大於求的態勢。2013年上半年整體成交量的激增使得其銷供比達到1.03的水平,市場供需趨於平衡。”
上半年樓市成交價格方面的表現,可謂波瀾不驚。上半年新建商品住宅成交均價爲10080元/平方米,無論環比還是同比,均基本持平(環比跌0.08%,同比漲0.59%)。從各個區域來看,均價環比漲幅最大的爲河東區,漲幅達9.29%。二手房方面,上半年成交均價爲8751元/平方米,與去年同期相比上漲3.5%,環比2012年下半年則下降0.5%,整體走勢浮動較小。
市場成交剛需爲主
記者採訪中瞭解到,2013年上半年剛需依然爲市場主角。並且在調控政策影響,購房結構也悄然發生了些許變化。
受政策出臺預期影響,2013年一季度市場成交火爆,同時開發商爲了趕搭搶購熱潮,也紛紛加快推盤節奏,多種刺激因素促使市場需求被最大限度的釋放,市場成交主力依然爲剛需購房者,改善性需求佔比逐漸擴大。隨着房地產限購政策常態化,消費者購房方式正逐步從“階梯式”向“一步到位”轉變。從成交結構來看,2013年上半年天津商品住宅70-120平方米麪積段成交佔比(68.49%)最高,120平方米以上成交佔比較去年同期擴大兩個百分點至22.60%。
在二手房成交方面,改善性需求購房比例也明顯增加了。根據我愛我家監測數據顯示:2013年上半年,90平方米以下的房源成交佔整體成交的73.7%,同比2012年上半年縮減了5.6個百分點,環比2012年下半年縮減了4.3個百分點。與此同時,90至144平方米甚至大於144平方米的中大戶型房源成交有所增加,尤其以90-120平方米房源的成交佔比重上漲明顯,今年上半年比2012年上半年增加3.1個百分點,比2012年下半年增加3.4個百分點。
“錢荒”難以影響大房企
日前,突如其來的一場“錢荒”成爲了人們談論的熱點。而作爲資金密集型行業的房地產業,是否受其波及呢?
中原地產(天津)投資顧問部總經理高飛認爲,“某種意義上,‘錢荒’並非真正意義上的缺錢,而是錢的流向出現了問題。在短期來看,銀行會減少房地產領域貸款,取消購房貸款利率折扣,但從天津房地產行業來看,幾乎沒有影響,尤其是一些大房企拿地熱情高昂,土地成交溢價率不斷攀升,也體現出他們並不差錢。”對此,鍾文輝也持同樣的看法,他告訴記者,“一方面,上半年融資環境比較寬鬆,大開發企業手中拿到了不少錢;另一方面,上半年品牌企業業績都完成得不錯,資金迴流也相當充裕。”
“然而,對於不同的房地產企業,對‘錢荒’的感受或許有所不同。”鍾文輝認爲,當前房地產市場集中度不斷提高,資金也越發向好的品牌企業集中,一些中小企業則日子難過的多。在“錢荒”的衝擊下,一些曾經實力不錯的企業也開始賣地、賣項目。
下半年價格漲幅收窄
“今年上半年,樓市漲幅不算小。一些利潤空間比較大的企業,爲加快現金迴流,有可能加大優惠力度讓利,但總體將保持平穩的態勢。”高飛認爲,從目前的宏觀形勢來看,下半年政府不太可能出臺更爲嚴厲的政策,因此,下半年市場仍將延續上半年的趨勢。
我愛我家市場研究部同樣認爲,下半年天津市二手房市場成交將維持平穩,不會出現大幅增量,成交總量預計保持在25000套以內,全年成交量將在8萬套以上,與2012年全市二手私產住宅交易量55922套相比將上漲近三成。
“不同城市表現也將不一。就一線城市來說,市場供不應求的表現將更加突出,價格將保持持續上漲;二三線城市則是供需兩旺的局面,價格平穩略有增長;一些三四線城市可能因爲前兩年供應大增導致明顯過剩,價格將下跌。”鍾文輝認爲,歷史數據顯示,上下半年市場供應量普遍呈現四六開比例。隨着下半年企業季節性推盤高峯的到來,天津成交量可能進一步增長,房價保持堅挺,但漲幅將收窄。他表示,房地產市場總體好於去年,但是由於剛性需求及改善型需求龐大,新增供應卻難以及時填補缺口;另一方面,高溢價成交的土地成本很大程度上會轉移至今後的房價,房價上行壓力依然突出。(胡曉偉)