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本月隨着各項樓市數據的出爐,今年樓市的上半程正式結束。記者結合這些樓市數據及專業機構的市場研報,對下半年樓市走勢進行了分析。整體來看,下半年或將出現政策持續收緊,土地交易活躍,供應量大增,房價穩中有升的趨勢。
閒置土地處置與預售款監管或有實質進展
政策無疑是影響樓市的最重要外部因素,從國家的宏觀調控到地方的實施細則,每一次政策變動在給樓市帶來波動的同時,也在撩撥着開發商和購房者的神經。
從目前的政策環境來看,國家層面正在研究樓市調控的長效機制,短期看調控放鬆的可能性不大。
從本地層面來看,自6月1日對商品房買賣合同進行修改後,下半年可能出臺的政策主要有閒置土地處置和預售資金監管兩個。
其中,《中山市閒置土地處置辦法》今年上半年已正式出臺,筆者從中山市國土資源局獲悉,該局今年上半年重點進行了覈查認定工作,下半年將全力推進閒置土地的處置工作,以羣衆反映強烈、社會影響大、佔地面積廣的閒置土地爲突破口,以“一地一策”方式,穩步推進閒置土地處置工作。
國土局表示目前正對《中山市商品房預售款監管暫行辦法》(初稿)進行修改完善,並將按照規範性文件的有關程序報批,經批准後實施。
對閒置土地的處置如果能真正加大力度執行,將會促使開發商加快開發和報建,有更多產品推向市場,並最終影響供求關係及房價走勢。而對預售款的監管,在讓市場更加規範的同時,也將對房地產開發模式產生更深遠的影響。
供地量增成交量漲地價逐步上升
中山中原認爲,商住與商業辦公用地的成交價土地相當於房地產業的原材料。受調控影響,中山市土地市場掛牌量從2011年開始持續下滑,成交也相當清淡,但今年以來這種趨勢有所改變。
本週一,中山市國土資源局公佈了第二季度土地公開交易成交業務數據,雖然成交面積環比下降36%,但平均單價卻上漲了近九成。從整個上半年的土地市場來看,掛牌量和成交量均不突出,商住地成交主要是坦洲十四村地王和石岐區“海頭”地塊。
進入7月以來,土地市場有明顯活躍的趨勢。先是坦洲溢價111%又拍出了一塊5億元的“地王”,接着黃圃鎮又推出4塊總面積近500畝,總價9.27億元的商住地,近日火炬開發區又掛出總價3億多元的近200畝商住地。
中山中原業務發展中心高級總監植建軍表示,雖然上半年土地價格飆漲與“地王”拉高有關,有一定的特殊性,但從趨勢上來看,土地價格始終是上漲的。
中山中原的統計顯示,上半年僅完成全年供地計劃的21%。中山中原預計下半年中山的土地供應量將會增加,而從近期土地市場成交來看,說明開發商對特定區域的優質地塊還是比較青睞,只要價格適中,也會主動出擊拿地。
購房者價格預期有調整房價穩步上漲
今年上半年成交大漲的同時房價也在穩步上升,上半年一手住宅均價爲5636元/m2,比去年上半年上漲了11.2%,比去年下半年上漲了5%。上半年各月房價雖然漲跌互現,但總體依然是穩中有升,並在6月份達到限價以來最高點5736元/m2。
從去年底以來,開發商的促銷力度也在明顯減弱。世聯地產中山市場研報認爲,目前價格堅挺,經過上半年的火熱成交後,購房者的價格預期將有所調整。
而中山中原也認爲,隨着下半年中大面積的單位供應增加和改善型客戶比例增加,相應的成交價格也隨之上漲,整體成交價格將保持在6200元/平方米以上,環比去年上漲幅度爲10%左右。
供應量持續高位改善型產品佔比增加
除了政策面的影響外,供求關係是影響樓市走勢的最根本因素。長期以來中山樓市一直呈現供求兩旺的局面,一方面供應量居高不下,另一方面成交量在珠三角也名列前茅。
今年上半年延續了去年下半年以來的回暖走勢,上半年的一手住宅成交套數和麪積同比均大漲了六成多,相比去年下半年也有6%左右的升幅。中山中原的統計數據顯示,2013年上半年住宅存量爲48047套,與去年末相比下降了14%。
成交量大增也帶動開發商加大了供貨力度,中山中原認爲,下半年市場供應將會出現一個較大的增幅,住宅的存量將一改上半年下降的情況出現上漲。
而從需求角度來看,中山中原認爲,由於上半年大量地消耗了剛需型客戶,並隨着下半年市場供應的產品比例也偏向改善型產品的趨勢,預計下半年改善型需求的客戶比例會有所增加;由於改善型客戶增加,他們更追求產品的品質,因此,品牌開發商及優質樓盤將會更有優勢。(齊偉)
(來源:山西日報)