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天津北方網訊:南開區嘉泰花園沒有物業公司,業委會展開了小區自治,他們能否走出一條不同尋常的路?記者進行了調查。
被迫“自治”初見成效
“買二手房看物業”,很多人買二手房時特別注重小區的管理,畢竟這些年來業主與物業間的糾紛屢屢成爲社會新聞熱點,業主維權難,往往心力交瘁卻沒得到希望的結果。一位曾向本報反映所在小區私搭亂蓋、攤販隨意佔路的讀者無奈地說:“其實我家的房子特別好,樓層、朝向、房型我都特別滿意,離孩子的幼兒園也近。現在卻烏煙瘴氣、髒亂不堪,向多個部門反映多次也沒有結果,我都想把房子賣了。”而和平區貴州路附近某小區二手房價一直堅挺,甚至優於附近比它房齡短、房型優的小區,物業管理好是它的一大優勢。
南開區嘉泰花園沒有物業管理,可二手房價和周圍小區比一點兒不落下風。沒人管的小區還能受歡迎?走近一看,小區有大門、門衛室,沒停車位的車不能隨便進小區。地上畫着清晰的車位線,卻不見地鎖。不大的小區內還有一片綠地,樹木修剪整齊,涼亭潔淨。小區內沒有亂擺亂放的雜物。“我們小區不是沒人管,是沒有物業公司管理。現在小區是業主自治。”嘉泰花園業委會主任李萬羣解釋。
嘉泰花園以前是有物業公司管理的。2002年起一直由開發商指定的前期物業公司服務,物業費每月每平方米4角錢。2007年,物業公司找到業委會表示幹不下去了——小區只有249戶,盈利空間本來就小,加之物業費偏低,收繳情況不理想,物業公司連年虧損,只能撤出。業委會馬上尋找新的物業公司,問了幾家,報價均在每月每平方米一元左右,最便宜的也要8角錢。業主們嫌貴,一時籤不下新物業。無奈之下,業委會決定自治。此後業委會有幾名成員因工作忙無法承擔物業管理的工作退出了,只剩下工作也很忙的李萬羣。“沒辦法啊,總得有人幹,要不小區就亂了。”他和幾位熱心業主義務承擔了物業管理這項瑣碎又繁重的工作。
業主自治後,物業費標準不變,基本服務標準不降。僱用了三名保安,保證小區大門24小時有人看守,同時在小區內安裝了4個監控攝像頭;三名保潔人員保證每天小區內道路和每棟樓的樓門、樓道都打掃一遍。李萬羣告訴記者,綠地的打草、剪枝開始都是熱心業主自己做,“現在好了,有個業主的朋友是做綠化的,免費幫我們修剪草木”;對講門壞了,“於大爺、張先生去買配件自己修,就是房子漏了,都是他們去買瀝青、油氈,爬到樓頂上做簡單修理”;交公用部位的水費、電費等跑腿的活,於大爺等退休業主主動承擔了。
業委會的努力,業主們都看在眼裏,認可不認可,從物業費繳納情況可見一斑。有物業管理時,近一半的業主因對服務不滿意拒絕繳費,現在繳費率達到98%,就連車位分配也很快達成共識——抓鬮兒。三年後,爲了維持小區收支平衡,業委會提出物業費每月每平方米上調到5角錢,因爲每年都有詳細的財務報告,小區管理得井井有條,業委會成員又不拿一分錢,調價順利通過。
“想在附近買二手房的人,一看我們小區環境不錯,物業費又便宜,都特別感興趣。”李萬羣挺驕傲。他也提出過業委會換屆,但是業主們希望他們一直幹下去。
業主“自治路”有多寬?
“別看我們小區業主自治做得還可以。但我覺得不是所有小區都適合。我們小區規模小,管理起來相對容易,如果規模大,管理難度大,統一業主意見更難。而且有的小區居民成分比較複雜,大家訴求不一難以協調。”雖然取得了成績,李萬羣並不認爲業主自治是小區物業管理髮展的唯一方向。
業主自治的前景到底如何呢?多年來致力於城市化研究的天津社會科學院副研究員周建高認爲,業主自治是一種很好的業主自我管理方式,應當鼓勵,但是現實中有各種困難——“如果小區是由物業公司管理的,對於行政管理部門來說,比業主自治更便於管理,因此對業主自治的方式並不熱心。”他認爲另一個推進業主自治的障礙是“居民還沒有形成主人意識,缺乏大家爲了一個共同目標平等協商、配合行動的習慣”。
“居民很多時候還是‘等靠要’,熱心參與的人還不夠多。很多業主自治的小區,一直沒有制定議事章程,因爲沒有物業公司那樣的管理‘權威’,商議時容易亂,即使達成共識後,如何執行也常常成爲問題。”同時他認爲現在的業主自治大都是靠部分業主的自我犧牲、奉獻來實現的,這不是長久之計。“對於熱心參與自治的業主,應該給予一定的報酬,比如報銷一定的通訊和交通費用。如果這樣做,管理費用增加,可能要上調物業費,其他業主能否接受又是個問題。因此業主自治一開始,就應該制定有關的規則,不能單靠熱心來支持。”