天津北方網訊：業內人士稱,國內房屋中介費偏低是斷章取義，如果僅就中介費而言，的確比國際水平低；但是二手房整體的交易成本，國內比國際水平高得多，所以不能就“中介費”的高低就事論事。

　　“昨天看的房子您考慮好了嗎？我們馬上要漲中介費了，要買的話得抓緊了。”昨日，市民魏小姐連續接到中原地產的電話，經紀人吳先生“善意”地提醒魏小姐，“從8月1日開始，我們的中介費要上漲了，從原先成交價的2%，也就是買賣雙方各付1%，漲到成交價的4%，買家付3%，賣家付1%。”

　　那麼，此次中介費漲價的“邏輯”是什麼呢？近日，國家發改委和住建部發布公告，決定下放房地產經紀服務收費管理權限，各地可以視情況決定實行政府指導價管理或市場調節價。於是，這就成了不少房產經紀人藉此催促客戶下單的“理由”，本市不少中介也玩起了“拉大旗扯虎皮”的心理戰。

　　對此，不少市場分析人士認爲，該“公告”意味着，對房屋中介的收費限制在中央政策層面被解除，是有關部門在房價“低谷期”做出政策上“鬆綁”，而“公告”所稱“各地決定實行政府指導價管理或市場調節價”，中介機構想漲價在本市有“障礙”嗎？

　　記者查閱發現，市發展改革委、市國土房管局日前出臺《進一步規範房地產中介服務收費的通知》，確定自7月1日起，放開房地產經紀服務收費，也就是說，房屋買賣居間代理經紀服務費將實行市場調節價，收費標準由委託和受託雙方根據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協商確定，取消了年初由《天津市房地產市場監管工作規範》明確的房屋買賣居間代理服務費爲成交價的2%的最高收費標準。

　　既然“障礙”取消了，那房屋中介費究竟該不該漲？記者走訪發現，本市多家中介都宣稱“要漲價”，但漲到什麼程度各家都不同，聯繫魏小姐的中原地產要漲到4%；鏈家地產爲3%，買家付2%，賣家付1%；我愛我家與鏈家地產相同，也是3%。

　　不少中介機構負責人甚至表示，“國內的中介收費水平偏低。”金樂家房地產經紀公司負責人張先生就頗具“國際視野”，他告訴記者，目前國內的收費標準與國外比普遍偏低，例如美國是6%，其他發達國家也是5%至6%左右，中介費上漲也是“與國際接軌”。

　　知名房地產觀察員吳鵬對此卻持有不同觀點，他告訴記者，國內房屋中介費偏低是斷章取義，如果僅就中介費而言，的確比國際水平低；但是二手房整體的交易成本，國內比國際水平高得多，所以不能就“中介費”的高低就事論事。

　　那麼，現在的中介費到底高不高？對此，買房者最有發言權。魏小姐最近經常被中介帶着到處看房。她告訴記者，目前2%的中介費已經很高了，而且無法理解的是，便宜的房子和貴的房子，收取的中介費都是房屋的總價乘以2%，買賣雙方各擔1%，但多數情況都由買家承擔，賣家是“淨落”，而對於中介來說，不管你買的是100萬元的還是300萬元的房子，中介付出的勞動都差不多，如此收中介費很不合理。

　　吳鵬表示，現在中介機構的運營成本上升也是不爭的事實，最主要是兩大塊，一是人力成本上漲，二是接入“線上”房產網的“端口”成本，也就是通過線上收費平臺獲取房源以及尋找買家和賣家；而目前市場交易並不活躍，中介機構想借助漲價保持利潤也是不得已而爲之。吳鵬建議，對於不同種類的房子和不同類型的需求，房屋中介費的定價的確應該區別對待；雖然政策限制解除，但也不能完全由市場決定，只有行之有效的監管，才能讓二手房交易順利進行。

　　房屋交易籤“陰陽合同”後患多

　　“從16萬元減到不足3萬元，這也算是合理避稅吧。”剛買了二手房的李梅告訴記者，在房產中介的“協助”下，買賣雙方簽訂“陽合同”降低房款，從而減少稅費，實際交易價格則由“陰合同”約定，買方只要把“陰陽合同”的差價提前給賣方就行。對此，律師提醒，房產中介相關做法屬於違規，對於交易雙方來說簽訂此類“陰陽合同”有很多後患。

　　案例：一套房省了一輛車錢

　　李梅夫婦剛剛買了位於北辰區的萬科新城的二手房，與賣方協商以145萬元成交，經房產中介計算，由於成交單價高於該區域普通住房價格標準，如果照此價格過戶各種稅費相加要繳納近16萬元；在目前的二手房交易市場，根據慣例稅費一般由買家承擔；而且賣方要求“淨落”145萬元，這對於李梅夫婦二人來說也是一大筆錢。就在焦急之時，房產中介公司表示可以“幫忙”，房產中介說，可以找評估公司對這套房產進行“低評”，儘量壓低價格不高於“標準線”，當然這需要另交1000元。

　　在中介的“協助”下，買賣雙方草簽了145萬元的“陰合同”，並由李梅夫婦支付了5萬元的定金；但到向相關部門提交合同時，依照的是評估公司給出的107萬元的低價“陽合同”；在籤“陽合同”之前，李梅夫婦再給賣方33萬元，相當於把107萬元至145萬元的38萬元差價補齊；由於登記的“陽合同”成交價格降低了，所有繳納的稅加在一起僅爲27000多元，從16萬元到不足3萬元，整整省下一輛車錢。

　　房屋低評業內常見

　　記者查閱現有規則發現，在二手房交易中，房管部門會有專業的機構依據房屋的結構、年限、位置等因素進行評估，給出評估價格；相關部門也會對於本市各區域的房產給出普通住房價格標準，這條“標準線”和實際成交價對於納稅額度有很大影響。於是，爲了少交稅，一些中介機構或者買賣雙方會協商簽訂“陰陽合同”，即通過做“低評”，在有關部門登記一份成交價較低的協議，降低稅費；實際交易則依照雙方私下訂立的合同價格進行。而這種做法已然成爲行業內的普遍現象。

　　差價易導致糾紛

　　2011年由住建部等三部門聯合發佈的《房地產經紀管理辦法》明確規定，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得爲交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。對此，楊津英律師表示，法律上並不存在“避稅”這個詞，買賣雙方簽訂“陰陽合同”，登記價格與實際交易價格存在差價，容易導致糾紛，對雙方來講都是有法律風險的；法律對此有專門規定，應以在房管部門登記的合同爲準，所以私下籤訂的合同所約定的內容是難以保障的。

　　楊津英律師進一步解釋說，對於賣方來講，在買方未支付價款的情況下，“低評”的價格與實際約定的差價難以主張；對於買方來講，如果賣方違約，拒絕出售房屋，買方對定金或違約金的獲得也要根據登記的合同。此外，金樂家地產中介張先生提醒買方，做“低評”雖然能“省稅”，但對於買家來說，需要一次性拿出更多的現金；由於銀行是根據在房管部門登記的合同放貸，所以買家能貸到的款就少了；做“低評”的房產未來再進行交易時，由於差額較大可能需要繳納更高的稅款。