記者觀察

　　上海『3·25新政』觀察

　　上海為何出臺『史上最嚴』調控政策？

　　除了限購和降低二套房杠杆，上海『3·25新政』內容還對投機炒作多有約束，包括企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對象為個人，也將嚴格按照限購政策執行；同時，為進一步規范交易行為，限購審核將前置至交易備案環節。

　　『上海以前有許多不成文的潛規則來避開限購，比如在買一手房的時候付了全款，但故意拖延不辦理房產證，雖然理論上對房產的擁有是以取得房產證為標志，不辦理房產證也可能暴露出各種風險，但根據國情和最高法的司法解釋來看，業主只要實際入住，是沒有人能夠影響他對房產的所有和使用的，所以有些不滿足購房資格的買家就鑽了這個空子。』一位置業法律顧問告訴《中國經濟周刊》記者，這是因為過去房地產交易執行的是限購審核在網簽之後，現在先查限購資格再簽交易合同是補上了缺口。

　　那麼，上海管理層為何這次『動了真格』？樓市過熱是最明顯的原因。根據易居研究院提供的數據，今年前兩個月，上海純商品住宅(剔除保障房)銷售均價分別為35911元/平方米、36381元/平方米，同比上漲25.6%、24.2%，接連突破2015年11月34763元/平方米的銷售均價，創下歷史新高；成交面積更是同比增長77.2%、68.7%，相比2015年底同比增速提高了30?40個百分點，增幅驚人。

　　截至2月底，上海新建純商品住宅(剔除保障房)庫存總量為937萬平方米，同比下降了26.9%，環比下降6.2%。『從絕對值上看，這一輪上海房地產市場高溫下的庫存量接近2013年882萬平方米的最低值，但在庫存減少速度上，本輪明顯快於上一輪，這從側面也反映了本輪市場熱度高於上一輪。』易居研究院院長丁祖昱對記者分析。

　　記者從一位地產圈高層處還聽到一種分析稱，去年3月底國家松綁房地產的初衷是為了三四線城市去庫存，但眼下樓市『冰火兩重天』的現狀卻令去庫存陷入怪圈。『因為現在很多想在上海買房的非戶籍人士都是獨生子女，父母是賣掉了在三四線城市的房子來湊首付，這樣循環下去，三四線城市房地產市場只會越來越蕭條，所以不得不控人。』這也解釋了為什麼武漢、南京、深圳會在上海發布『3·25新政』的同一天宣布調控政策。

　　來自國家統計局的數據佐證了這種看法：2月一、二、三線城市新建商品住宅價格環比均上漲，但漲幅分別比上一個月擴大0.5、0.1和0.1個百分點，城市間房價漲幅差距正進一步擴大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高於其他城市。

　　另一方面，記者也注意到，上海一直是執行限購最『積極』的城市之一。2010年9月29日，國家發布『國五條』要求『房價過高、上漲過快、供應緊張的城市要在一定時間內限定居民家庭購房套數』，10月7日，上海就初次發布了滬版限購令，規定本市和外省市居民都只能新購一套商品住房；2011年1月31日，在國家正式頒布限購令要求一線城市嚴控房地產市場之後的第五天，上海就更新了限購令，要求非戶籍人士買房必須繳滿一年社保；此後，上海不斷加碼限購。

　　上海房價會不會大跌？

　　從管理層的調控預期看，新政頒布後希望市場變化呈現『三部曲』——滯漲、量縮、價跌，如今滯漲和量縮都立竿見影，但對是否價跌的看法卻出現分化。

　　有從事房產政策研究的人士指出，滯後一期的房價指數對當期房價指數的影響高達98%，並且在12個月內，前期房價對現期房價的貢獻率超過50%，這表明房地產市場影響價格的最重要因素是購房者預期，所以房地產市場的調控的關鍵也在於調整消費者的預期。

　　『房地產市場限購政策只能在短期內起到抑制房價的作用，通過行政手段抑制需求並不能解決房地產市場供求矛盾的實質問題，長期來看政策沒有很好的效果，若沒有很好的退出方法，被抑制的購房需求得到釋放可能會導致房價的報復性上漲。』該人士對記者坦言。

　　中金公司首席經濟學家梁紅也認為，過往多年的實踐已證明，需求端調控在長期是基本無效的，限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段，並未能制止過去5年的房價上漲。根據國家統計局官方數據，以2010年調控周期開始為基准，上海房價5年仍然上漲37.6%。

　　而記者注意到，自2015年二季度以來，國家層面出臺的樓市利好政策刺激不斷，以往積壓的購房需求確實得以集中釋放，成交量迅速回昇且達到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場成交量之巨。

　　華泰證券撰文稱，當前樓市呈現出更多的貨幣現象,但這一次的調控並未針對貨幣手段進行收緊,按照過去行政管控和貨幣管控同時收緊的時效性看,都在半年後出現樓市降溫,預計這一次的降溫時間將略有後移,由於需求限制,上海銷量將出現下降,但在改善性和投資性需求支持下,房價變化將較小。

　　據悉，中國目前廣義的貨幣供應量M2高居世界第一位，M2與 GDP的比值已高達1.9：1，這意味著中國金融市場中有太多閑錢，而沒有相應的實體經濟來承載，泡沫由此而生。

　　『我們做過模型分析，從長期來看貨幣供應量M2對房價指數的影響程度要比房地產市場限購政策大，但是制定貨幣政策的實施成本比較高，對整個經濟基本面影響較大，所以目前中國經濟發展逐漸放緩的大背景下，只能由各地因城施策，使用限購等政策限制房價。』上述房地產研究人士對記者解釋。

　　不過，也有不願具名的分析人士直接對記者指出，對於移民繁多的上海而言，嚴厲的限購政策容易造成制度瑕疵和道德風險，就一項公共政策而言有失公平性，也不利於長期人纔輸入，尤其是現在的調控很大程度上仍是限制剛需購買，而調控市場的根本還是應該盡快推出房產稅等，增加投機持有的成本。