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天津市重點治理變相無證售房違規行爲
北方網消息(記者沈劍平 通訊員楊志勇 林琳 孫永輝)：6月8日，天津市房地產管理局下發了《關於加強商品房預售管理的通知》，就此問題，記者採訪了市房管局有關方面負責人。
問：最近，市房管局印發了《關於加強商品房預售管理的通知》(以下簡稱《通知》)，出發點是什麼？
答：住房問題是羣衆關心，市委、市政府關注的重點問題。在“三步走”戰略目標實施的帶動下，本市的房地產市場呈現了快速發展的態勢，人民羣衆的住房條件得到了很大的改善。去年，全市商品房成交1021.9萬平方米，285.7億元。今年1至5月份，全市商品房成交552.5萬平方米，銷售總額172.8億元，同比增長83.2%和120.5%。爲加強房地產市場調控和引導，規範房地產市場秩序，維護購房羣衆合法權益，天津市依據國家有關法律於1994年正式實行商品房銷售許可制度。2003年1月1日，又實行了商品房網上銷售管理，進一步完善了商品房買賣合同示範文本，建立了房地產開發企業和中介機構信用檔案，這些舉措有效地規範了房地產市場秩序，維護了購房羣衆合法權益，促進了房地產業持續健康發展。
自實行這些制度以來，絕大多數房地產開發和中介機構，能夠遵紀守法，合法經營，本市房地產銷售市場整體情況是好的。但是，近年來我們也發現，有一些房地產開發企業巧立名目，變相違規售房苗頭.最爲典型的是，有些開發企業的商品房開發項目，在未取得《商品房銷售許可證》的情況下，採取“先期預訂”、“內部認購”等辦法違規售房。這種變相的無證售房行爲無疑增加了消費者的購房風險，也擾亂了商品房市場秩序。雖然進行了查處，但沒有得到徹底的遏制。由此產生的投訴、上訪現象時有發生，極易成爲影響社會穩定的隱患。針對這種行爲，天津市房管局作爲市房地產行政主管部門，本着規範房地產市場，保護購房人的權益，降低羣衆購房風險的宗旨，依據國家有關法律決定對巧立名目，違規變相無證售房行爲予以堅決查處。爲此，於日前印發了《關於加強商品房預售管理的通知》。
問：《通知》的主要內容是什麼？
答：市房地產管理局依照有關法律法規，印發的《關於加強商品房預售管理的通知》，對預售商品房必須實行銷售許可規定進行重申。明確要求“各房地產開發企業在開發項目取得《商品房銷售許可證》之前，不得自行或委託房地產經紀機構，採取“放號”等方式訂購商品房，簽定“認購卡”、“訂購卡”、“確認卡”、“派等卡”等任何形式的訂購協議，不得向消費者收取包括“定金”、“訂金”、“預訂金”、“誠意金”、“誠信金”等任何名目的預付款性質的費用。”對各種變相銷售行爲進行了認定。爲嚴格遏制變相銷售行爲，《通知》規定，“將房地產開發企業或房地產經紀機構違規預售商品房行爲以及對其進行的相應處罰，記入信用檔案，予以公示”。
《通知》還要求，各區縣房地產管理局要對商品房項目加大檢查和監管力度，對房地產開發企業、房地產經紀機構違規預售商品房的行爲及時依法查處；要充分利用廣播、電視、報紙和售樓處張貼等多種形式，加強宣傳，增強購房羣衆對違規銷售行爲的認識，提高自我保護意識。同時，市、區、縣房地產管理局要公佈商品房銷售投訴電話，確保投訴渠道的暢通，各投訴接待部門制定並切實落實投訴服務制度，認真做好投訴接待工作。
問：法規、規章對“先期預定”、“內部認購”等有沒有相關的規定？
答：由於商品房的價值量大，建設過程複雜，涉及面廣，決定了它不同於一般的商品，因此《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定：“商品房預售，應當向縣級以上人民動府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”《天津市商品房管理條例》明確規定：“商品房銷售實行許可證制度。房地產開發企業在銷售商品房前，應當向市房地產行政主管部門申請領取商品房銷售許可證。未取得商品房銷售許可證的，不得以任何形式銷售商品房。”建設部88號令《商品房銷售管理辦法》也明確規定，“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質費用。”這些法規都明確規定，商品房銷售必須取得許可證，未取得銷售許可證前，不得以任何形式進行銷售。無證銷售本身是一種違法行爲，所籤任何協議將不受法律保護。
問：什麼是“先期預訂”、“內部認購”？其主要表現是什麼？
答：所謂“先期預訂”、“內部認購”一般是商品房項目尚未具備銷售條件，開發企業在尚未取得《商品房銷售許可證》的情況下，採取“放號”等方式讓消費者訂購商品房，與消費者簽定“認購卡”、“訂購卡”、“確認卡”、“派等卡”等形式的訂購協議，向消費者收取包括“定金”、“訂金”、“預訂金”、“誠意金”、“誠信金”等各種名目的具有預付款性質的費用，這是房地產開發企業爲開發銷售市場，儘快回籠資餘，所採取的一種營銷手段。此時的定金協議所指向的合同標的，是尚不具備銷售條件的商品房，是不能合法上市的商品，這種營銷手段是一種變相的無證售房違法行爲。
問：“先期預訂”、“內部認購”有哪些危害性呢？
答：首先，這種“先期預訂”、“內部認購”行爲將會擾亂房地產市場秩序，不利於房地產市場的健康穩定發展，不利於營造公平競爭的市場環境。再者，未取得銷售許可證的商品房，存在着很大的不確定性、辦理商品房銷售許可證應具備《天津市商品房管理條例》規定的8個條件，包括：法人資格和相應的房地產開發資質等級、取得合法的國有土地使用權、經批准的商品房建設投資計劃、建設工程規劃和施工許可、已按照規定交納基礎設施配套費用、已備案的物業管理方案或者簽定的前期物業管理合同、商品房項目開發建設達到市人民政府規定的工程形象部位、施工進度和竣工交付日期等條件。這些條件，能有效地避免商品房項目的不確定性。
對消費者來說，如果訂購不符合商品房預售條件的商品房，主要存在以下幾種風險：
一是預定本身的風險。這種“預定”、“預購”由於違反國家有關法律法規，本身就不受法律的保護，一旦發生糾紛，很難維護自身權益。
二是預期開發風險。不具備銷售條件的商品房項目，如投資、計劃、規劃、施工等諸多問題可能尚未最終落實，各種開發手續可能尚未辦結，致使建設和合法開盤日期都不能確定。
三是價格風險。先期預訂，開發企業一般在認購卡上並未對商品房價格進行約定。這種價格上的不確定性往往容易造成糾紛，購房者的權益也難以受到保護。
四是設計變更風險。由於開發手續不完備，致使項目的環境、樓層、房型、設施、質量都存在很大的不確定性，到項目正式開盤時，消費者可能會發現，待售房屋並不是自己想買的。
五是定金風險。由於一些開發企業經營不善或者惡意欺詐，消費者可能面臨定金被侵吞的風險。
問：天津市房地產市場中“先期預訂”、“內部認購”問題的現狀怎樣？
答：應該看到，由於一些購房羣衆的法律意識和自我保護意識還不是很強，沒有認識到這種預訂的商品房存在的不確定性風險，以及這種合同標的不合法地位，一些房地產開發企業正是利用這一點，加之對購房羣衆承諾種種優惠，使一些購房羣衆參與了“內部認購”。通過這種方式訂購商品房，購房羣衆一旦與開發企業產生了分歧，往往得不到有效的法律保護。
問：治理效果將會如何？
答：當前本市商品房交易市場整體是健康的，絕大多數開發企業和中介機構是依法經營銷售的，存在變相銷售違規行爲的只是極少數單位。這次治理整頓的主要目的是遏制違規變相銷售苗頭，進一步規範房地產市場秩序，更好地維護羣衆合法權益。因此，一定會得到社會各界的支持。我們認爲，通過治理整頓，開發企業和中介機構的守法意識會明顯提高，消費者維權意識和監督意識會明顯增強，這種違規銷售現象一定會得到有效遏制，房地產市場將進一步規範，將會爲消費者營造更良好的購房環境。
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