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資料圖片：房價猛漲調控聲急 上海樓市走到“十字路口”
進入7月份後，上海一手房成交量較6月份明顯下滑，公開的房屋“均價”數據也開始走低。市場開始猜測，這是預示着高成交的支撐力已經大幅減弱，上海樓市反季節“發燒”將要“熄火”？對照市場的真實情況，人們會發現：導致成交縮量的直接原因是新盤上市量銳減、優質可售房源大幅下滑，而全市住宅數據“均價”之所以走低，乃在於新房成交的大頭髮生了位移，由中心城區成交爲主轉向遠郊成交爲主。因此，現在作出上海樓市“退燒”的判斷，還爲時太早。業內人士預計，如果供給在第四季度不能放量，在經過七、八月份的短暫“歇夏”之後，九、十月份上海房價可能會迎來繼續上行。
成交縮量價格續漲
記者依據上海市房地局官方網站公佈的日成交數據統計，7月份第一週(7月1日—7日)上海一手房成交量爲57.75萬平方米，與6月份最後一週成交82.3萬平方米、創下歷史新紀錄的天量相比，下降近三成。但到第二週(7月8日-14日)成交量已回升至62.52萬平方米。五、六月份，上海樓市的火爆超過以往。5月成交量達234.52萬平方米，比歷史高位的去年同期還多出19.76萬平方米。6月份，這一記錄再次刷新，達266.17萬平方米。今年上半年，上海商品住宅成交量高達1046.4萬平方米，比去年同期增長22.9%，平均成交價格也上漲了4.16%。
進入7月份，儘管成交縮量，但房價並沒有停歇上漲的步伐。並且，漲價的區域已從內中環開始向外郊環蔓延。年初報價爲8000元／平方米的上海奧林匹克花園，當時已算是遠郊松江區九亭板塊昂貴的住宅樓盤，但到7月7日，其推出三期房源報價竟高達9000元／平方米，且推盤不到一週就售出266套房源的一半以上。此前曾被市場認爲最不可能出現大漲的外郊環區域房價近期也悄然上漲，這意味着上海樓市進入了新一輪全面上漲通道。
有效供給不足，需求強烈釋放，在賣方市場格局之下，房價節節攀升，買方恐慌性入市追漲，是引起上半年上海樓市“發燒”的主要原因。近期，供求偏緊的關係非但沒有緩和，反而有所加劇。新盤供應量的不斷縮小集中體現了這一點。7月第一週(7月1日—7日)上市新盤面積還基本與成交量相當，有57.62萬平方米，但到了第二週(7月8日-14日)，銳減至23.47萬平方米。截至7月14日，全上海一手可售住房只有785.78萬平方米，其中一手房普通住宅不過417.86萬平方米。而通常情況下，一般認爲上海的可售房源應維持在1000萬平方米以上，供求才會相對均衡。
業內人士分析，與其說是樓市高成交的支撐力減弱，還不如說是新盤上市量銳減、可售房源大幅下降，導致了7月份上海樓市的成交縮量。何況，7月份歷來都是樓市的銷售淡季。
“均價”數據下降與“退燒”無關
在交易萎縮之外，上海房屋銷售“均價”數據開始走低。在5月達到10407元／平方米的高位後，6月開始有所回落，降至10193元／平方米。7月前兩週的成交均價延續了這一跌勢。
這是反季節“發燒”的上海樓市可能降溫的信號嗎？佑威房地產研究中心主任薛建雄分析，在事實房價不斷上漲的行情下，全市統計的平均成交價格逐步走低的原因在於，成交主力區域偏移，外環線以內高價新房成交比重下降，外環線以外的相對低價房成交比重上升。當價格超過18000元／平方米的市區可售房源銳減導致成交量下降，平均成交價格不到7500元／平方米的外環外成交量上升時，房屋銷售均價就隨之走低。
佑威房地產研究中心的數據顯示，5月份，市區質優房源的可售量達到極限後，成交量開始下降，外郊環區域商品住宅的成交量佔全市的比重則從44%上升到6月的49.8%。進入7月份後，這一比重仍在上升。
“外環外區域的大量住宅就是調節上海房屋均價的蓄水池。”房地產研究專家顧海波指出，“多放些這個區域的‘水’進入全上海住宅銷售這個大池子，稀釋後的均價自然就被拉低了。”
“90／70”房源供給如不放量，房價十月或將狂飆
與成交縮量、均價下行形成鮮明對比的是，至今上海樓盤擡價風日盛，開發商漲價的勢頭未見停止。更值得關注的是，“捂盤越久，收益越多”的現實讓惜售風行。
佑威天天房展網市場調研數據顯示，大部分項目都把開盤日期推遲到九、十月份。一方面，這會加劇七、八月份上海優質房源的緊缺度，使得樓市的總成交量進一步下滑；另一方面，這突出反映了開發商對後市房價看漲的預期強烈。尤其是在上海地價頻創新高、樓面地價已接近周邊在售新房價格的背景下，第四季度房價上行的壓力空前放大。
薛建雄分析，到九、十月份，這些推遲上市的房源和“90／70”房源一起上市時，將重新激活市場。仲量聯行2007年第二季度報告也預計下半年上海住宅的銷售形勢“會非常樂觀”。鑑於此，業內人士預計，如果供給在第四季度不能放量，在經過七、八月份的短暫“歇夏”之後，九、十月份上海房價仍然存在出現新一輪狂飆的可能。
不過，漢宇地產分析師範偉國認爲，由於今年新樓供應量預計可以達到2600萬平方米，相當部分90平方米的小戶型房將在9月份後上市，因此，新樓市場的供應壓力有望在第四季度得到緩解。
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