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核心提示 業主與物業公司之間一直存在着各種各樣的糾紛，家中遭小偷光顧、自行車在小區內被盜、小區公共設施損壞後長期無人修理……很多業主對物業公司的管理不滿，便以拒交物業費進行“反抗”。最多時，本市一些基層法院一個月審結的案件中，物業糾紛案件竟佔近1/4。本月1日起，新修訂的《物業管理條例》正式施行，新條例帶來了怎樣的變化？小區業主們維權是否會底氣更足？本報請來律師詳解新的《物業管理條例》。
典型案例
物業一夜之間“消失”
居民自發籌建業委會
本市河東區某公寓曾因物業公司一夜之間“消失”被民衆廣泛關注。該小區的業主趙先生在接受採訪時說，他於2004年在該小區的一幢小高層裏買了一所商品房，置業後，一直沒感覺到物業公司在管理方面的不足之處，直到2005年9月的一天，因爲小區全面停電，導致電梯無法運行，高層的二次供水也因停電導致水泵“罷工”，他們去找物業公司時，才發現物業公司一夜之間全部撤離了。
趙先生說，居民們四處打聽，此時才知小區物業公司是開發商的下屬公司，因爲開發商破產，物業公司便悄悄撤走了。
趙先生說，讓居民們頗爲吃驚的是，這次電力部門對該小區停電，不僅因爲開發商欠了高額電費，而是整個小區的電力系統並非正規的居民用電，開發商接的只是臨時的施工用電。電梯、二次供水均應該是雙電源，但開發商也都偷工減料，接的全是單電源。
因爲停電，住在高層裏的老人上不了樓，居民們也都沒有自來水可用，在這種情況下，居民們自發印選票，只用了幾天的時間，便經民主選舉成立了小區的業主委員會。
採訪中，該小區業主委員會的陳先生說，在當時那種應急情況下，業主委員會組織居民在七家來應聘的物業公司中選出了一家物業公司，“當時的投票率超過90%”。
隨後，業主委員會四處奔走，解決了居民的生活用電問題，後在物業公司的配合下對二次供水和電梯的供電系統進行了改造，並解決了該小區存在的其他涉及居民基本生活的問題。因爲與物業公司協商小區內的停車費一半由業主委員會管理，用於改善小區內的環境，前不久，業主委員會還用這筆款項爲小區的綠化做了全面修整，“換了很多長得不好的樹，還大面積更換了草皮”。
但是，陳先生說，由於開發商破產，小區以前的物業用房被賣掉了，現在的臨時用房又因糾紛被封住，目前小區物業只能擠在門衛室裏辦公，物業公司較爲不滿，可業主委員會又無法解決。以後的小區管理與“自治”的路如何走，很多小區居民頗爲憂心。
律師析法
新法“呵護”業主更周到
伊兵律師說，這個個案涉及了很多方面的物業管理問題，可以說頗具特點，結合該案例，伊律師對新條例進行了詳細解讀。
1 選聘物業，一半業主說了就能算
伊律師介紹，關於選聘和解聘物業公司，原先的規定是“必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過”，該公寓當時在應急的情況下出現了90%以上的高投票率，但這只是特殊時期的個別現象，像規模較大的小區居民較多，居民工作時間不一，部分居民運用法律維權的意識較差，要達到2/3的投票率非常困難。
如他所知，河西區一個有近千戶居民的小區，就因爲多數居民不滿每平方米每月0.7元高於該地區其他小區的物業費，卻遲遲選不出業主委員會，造成兩年多很多居民不交費、物業公司收不上錢的“兩難”境地。
伊律師說，而新的《物業管理條例》規定，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。業主大會可以採用集體討論的形式，也可以書面徵求居民意見，但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。
這也就是說，按照新《條例》的規定，今後，小區換“管家”將不再要求有2/3以上的業主同意，只需半數以上業主贊成且這部分業主購買的房屋面積超過小區建築物總面積的半數就可以了。
伊律師介紹，除更換物業服務企業外，新《條例》規定，制定和修改業主大會議事規則、制定和修改小區管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員等其他重大事項，也同樣適用這種“雙過半”的決定規則。
2 公共設施改變用途，業主能討論決定
伊律師說，該小區因爲開發商的問題致使現在的物業公司沒有辦公地點，處境較爲尷尬，那麼，現在的業主們可以經過業主大會討論，將小區現有的公共建築改變成物業辦公佔地。
這是因爲，新《條例》規定，業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，業主可以共同決定改建、重建建築物及其附屬設施。這使業主在土地使用權70年的基礎上，可以改建小區內的建築物或改變共用部位的用途。
伊律師介紹，一般來說，小區的公共建築和共用設施，具體包括：物業管理用房；門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊；物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫；物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；其他依法歸全體業主所有的設施設備。“當然如改建、重建建築物應當辦理相應的審批手續。”
3 業委會若侵犯業主權利，業主可起訴維權
伊律師介紹，一些小區的業主委員會“自治能力”非常高，這雖然能及時有效地解決很多居民的生活問題，但也容易導致業主委員會因權力過大，做出損害居民權益的事。如果出現這種情況，居民們並不是只能聽之任之，新《條例》賦予了被侵害權益的業主獲得司法救濟的權利。
“少數業主的利益並不總與大多數業主相一致，合法的一方未必是人多的一方，由於規定了業主大會或者業主委員會的決定對業主具有約束力，爲防止業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了個別業主權益，新《條例》增加了‘業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷’的規定。”
4 新規定並不意味着物業完全喪失權力
伊律師同時介紹，業主被賦予更多的權利，被更周到地“呵護”，物業公司從管理轉型爲服務，並不意味着物業就完全喪失了“管理”的權力。
這是因爲，物業公司是爲大家服務的，其行爲應該從所有業主的利益出發，可有時候所有業主的利益和單個業主的利益並不一致，比如有的業主爲了自己方便私搭亂建，這樣很有可能給整個小區造成安全隱患，此時，物業公司代表業主們制止其行爲，這種舉動對大部分業主來說是服務，但對私搭亂建的業主來說就是管理。
所以，新《條例》改“管理”爲“服務”僅僅是一種理念上的導向，物業公司的“管理”和“服務”應該互爲表裏。實際上，物業公司的管理是體現在其服務中的，是一種“服務型的管理”，如果一些素質不高的業主將物業公司視爲僕從，僅僅把“服務”理解爲物業公司的順從，那麼物業公司真正良好的服務也就無法實現。因此，這就需要雙方在“服務”和“管理”之間把握一個度。
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