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眼下正是三亞的旅游旺季,在海灘上除了游客還多了炒房客。 |
這個廣告上的樓盤,售價7萬元/平方米,據說已經售罄。 |
自1月4日《國務院關於推進海南國際旅游島建設發展的若乾意見》(以下簡稱『《意見》』)公布後,地處華南一隅的海南島一夜之間成為房地產投資、投機的頭號寵兒。房價一天漲3000元是普遍現象,幾天翻一倍也不罕見,最貴的已漲至七八萬元一平方米。
時隔20年,海南這個美麗的綠島再次成為商界和輿論的關注焦點。1993年,嚴重背離市場規律的海南房地產泡沫破滅,其『虛假繁榮』如浮雲般迅速飄散,讓海南久久未能恢復元氣。此情此景,歷史是否正在重演?
從海口到三亞,從機場到市區,海南的各條主要公路兩側豎滿了各式各樣的樓盤廣告,五顏六色『百花爭鳴』,廣告標語『百家爭鳴』。你很難想象,這是一個GDP還不到2000億元的欠發達省份。
火辣辣的海南
浙江、東北、山西、京滬……
在海口,在三亞,街道上跑著各省市車牌的豪車。來自五湖四海的富人們不遠千裡,一路驅車南下,把豪車通過輪渡運上海南島,去迎接一段瘋狂的冒險『游戲』——開車來的,多半會在這裡待上相當長的一段時間。
對身處天涯海角的海南人而言,全國其他省市的人都是『北方人』。海南人並不喜歡靠海太近的房子,因為太潮、太咸,牆壁、家具、家電極易被腐蝕。而很多生活在內陸的『北方人』對海非常陌生,他們來海南,就是奔『海』而來——就像雅居樂開發的三亞『清水灣』的廣告語所說的那樣:『來這裡,看真正的海。』
上周四、五、六三天,記者從海口到三亞,走訪了高速公路沿線城市,那裡的樓市可用『火辣辣』來形容。短短20多天的時間內,海口海景房的房價大漲六七成。在溫州商人開發的三亞『鳳凰島』,1月11日開盤當天,700多套房子被搶購一空,房價被爆炒到7萬元/平方米。當記者於上周五前去鳳凰島參觀時,售樓人員冷漠地告訴記者:『這一期已經賣完了,你要看樣板房,得先預約。』
有錢也買不到房,來自東北、浙江、山西的富人們失望之極,只能在小區附近的沙灘上閑逛。他們中的有些人,是在聽聞『海南熱』的信息後專程趕來買房的;有的,則來度假,看人們一擁而上也想參與其中。來自寧波的一位穿著朴素的游客拜托記者用專業照相機『拉近』海灘對面的兩個樓盤的招牌。在得知樓盤的名字後,他『後悔得直跺腳』,向一位同行的同鄉抱怨道:『都怪你,我們村的×××前幾年在那兒買了一套房,纔幾千元一平方米,我說要買,你說沒價值,你看看現在?還有那個小區,開盤當天×××買了一套,28000元/平方米,第二天就漲到了31000元/平方米。現在得賣多少了?』
據觀察,從多到少地以籍貫劃分,目前在海南樓市『淘金』的買家分別來自:浙江、東北、山西、北京和上海。
溫州商幫:
房價猛漲≠溫州人爆炒
哪裡有溫州人,哪裡就有溫州商會,哪裡就有溫州商幫。商會,已成為各界觀測溫州人和溫州經濟的代表性群體。
海口溫州商會匯聚了溫州人創辦的、以海南為根據地的200多家會員企業,阮建宇是商會的執行會長。早在1990年,阮建宇就已南下海南創業,對這個美麗的海島了解頗深。他目前是一家房地產公司的老板,就海南房地產的問題采訪他,再合適不過了。
『這幾天溫州到海南的機票都不打折,說明的確有不少溫州人來海南了。但根據溫州銀聯的統計,元旦至今,在溫州開卡、在海南刷卡的消費額約為30億元,我認為這不足以炒起海南目前的房價。結合我近期與溫州商人的溝通,我認為,海南這一輪房價猛漲並非溫州人炒房造成的。』
阮建宇認為,輿論習慣於把各地房價的上漲都不同程度地歸因於『溫州炒房團』,是對溫州商人的誤解。他自豪地向記者介紹:『海口溫州商會80%的會員是做實業的,我1990年剛來海南的時候,是賣電器、燈具起家的,直到2003年纔轉做房地產。目前,海南的「燈具大王」、「電器大王」、「西瓜大王」都是我們溫州人。最近,我們溫州商會正籌備在海口開發一個佔地四五百畝的溫州商貿城。』
阮建宇向記者透露,《意見》公布後,的確有不少在其他省市經商的溫州人向海口溫州商會諮詢在海南買房的事,但這些溫州人買房的目的多半用於養老、度假,應當定性為投資,而非投機。
每天『品讀』衛留成的講話
以7萬元/平方米的高價在一個三線城市買房是否值得?阮建宇說,要回答這個難題,關鍵得看《意見》如何實施,『最近,我們每天都在細細品讀海南省委書記衛留成的公開講話,作為「特區」,海南未來能不能真正「特」起來?』
記者在三亞看到了正在建設過程中的免稅商場,阮建宇認為這只是海南真正『特』起來的第一步,他說:『據我所知,海南未來會有4個免稅商場。既然允許開免稅商場,就得出臺相應的出入島政策。會不會學習港澳通行證的模式,只有海南籍的居民可以出入自由?如果這樣,購房落戶就有吸引力,房價的含金量就高了。未來幾年,海南將推出「不夜城」等一系列大手筆。是否會允許發展博彩業?如果海南以後越來越「特殊」,加上這裡不可復制的、稀缺的自然風光,目前花高價買海景房的人就未必會虧。』
阮建宇特別留意衛留成在接受媒體采訪時說的一句話:『10年後,海南定讓世人刮目相看。』他認為,既然衛留成用了『定讓』這樣充滿自信的詞匯,說明中央給海南的政策空間足夠大、發展藍圖足夠美,『一切皆有可能,衛書記有信心,我們溫州商人也有信心。』
廣東地產商:
爆炒房價=透支未來
記者於1月29日來到三亞陵水,由廣東知名開發商——富力地產開發的『富力灣』已開發的5個組團目前已售出九成,公司銷售策劃部的項目經理黃義對部分樓盤存在的爆炒現象表示擔懮。
早在2007年,富力灣項目就已投入建設,2008年5月,首批樓房開售,售價8000元/平方米起,此後一路上漲;1月4日《意見》公布前,售價已昇至17000元~18000元/平方米。最新一批房源定於下月投入市場,預期售價25000元~28000元/平方米。售價在一年半的時間內翻了近兩番,主要原因是《意見》公布帶來的超高人氣。黃義告訴記者,2009年以前,幾乎所有的買家都是自住型的,七成來自北方;而如今,情況發生了很大的變化。
在黃義看來,海南的房地產市場真正陷入瘋狂,是在1月15日海南省政府宣布『今年3月底前暫停商業性開發土地出讓,暫停審批新房地產開發項目』之後短短的半個月時間內。而部分樓盤默許甚至配合買家在未辦理房產證的情況下『快進快出,空手套白狼』,則加劇了房價的不斷攀昇。
他不無懮慮地告訴記者:『我們絕不允許買家進行這種超短線的投機,這樣會把整個樓盤的口碑做濫,整個市場會變得很不健康。除了1萬多畝的土地儲備,富力地產未來在海南還有拿地計劃。我們來海南開發項目,不是乾一票就走,而是要在這裡紮下根來,長久地經營下去。現在爆炒房價,無異於透支未來。』
黃義向記者分析道,一旦房價猛昇至大眾無法承受的高度,島內的人氣就無法興旺,商業配套就難以為繼,從而弱化樓盤的功能,最終導致樓盤的居住價值大減,『形成惡性循環』。
以富力灣為例,該樓盤配備了1.7萬平方米的商業街,未來還將建設3家五星級酒店,若高房價導致低人氣,這些配套項目的價值都將大幅縮水。『因此,必須保持理性。』
1993年海口地價暴漲六倍
泡沫破滅95%房地產公司倒閉
1988年,海南脫離廣東獨立建省後,大批商界人士南下海南淘金。1988年,海南房地產平均價格為1350元/平方米,1991年為1400元/平方米,1992年猛增至5000元/平方米。海口市的地價1991年為98萬元/畝,而到了1993年,暴漲至680萬元/畝。
當時海南的城市人口為100萬,房地產公司卻有1.3萬家,平均80人就對應一家房地產公司。所有地產項目都在建設中,但誰也不知道建好以後把房子賣給誰住,買了房的人也很少打算在海南長住,他們買房只是為了高價轉手。
於是,海南的房地產泡沫不可避免地破滅了,95%的房地產公司倒閉,爛尾樓成為海南一道獨特的風景線。泡沫破滅後,海南的房地產抵押物一直處於貶值和不確定的狀態,國家派出的清查組經過幾年的處置,僅收回了少量維持費用。由於很多項目都『只挖了一個大坑』,銀行得到的抵押樓層基本都是空中樓閣。更有甚者,這些『海市蜃樓』竟被抵押了數次,不同的銀行在確定自己的債主身份時,發現這個『大坑』還欠著施工隊大筆的墊資款,即使把整個項目變現也不足以付清。幾大核心城市久久沒能恢復元氣,海口的地價1996年僅為100萬元/畝,與高峰時期相比,跌幅達到八成五,基本上回落到1991年的水平。
如今海南的樓市,過熱的跡象明顯,有不少人擔懮『再這樣下去會重演1993年的房地產泡沫悲劇』。親歷過那次泡沫破滅的阮建宇卻不這麼認為,他說:『1993年那一次,炒房的基本都是有國資背景的企業,他們從銀行貸款炒房,當時老百姓哪裡有錢?溫州人還處於艱苦的創業初期。沒有老百姓的購買力,我國房地產的法律法規又很不完善,泡沫自然會越吹越大,也自然會破滅。而這一次不一樣,且不論海南的前景是否足夠支橕這樣的房價,但富人階層的確壯大了,不像1993年那樣,只有國有企業在玩。兩者存在本質的區別。』
東北人老任
7年三亞買房記
來自東北的旅行社老板任國宏已經在三亞定居了10年。經過一番創業,2003年,他在三亞第一次買房,房子地段很好,位於大東海,房價1400元/平方米。當時,一線海景房的價格也就是2000多元/平方米。
作為親歷者,任國宏認為三亞的房價早在《意見》公布前就已陷入瘋狂,『建設「國際旅游島」的政策已經傳了很長一段時間了』。2009年10月,任國宏購買了一套改善性住房,8000多元/平方米;一個月後,他急需用錢,無奈轉賣,售價9000元/平方米。任國宏正沈浸在『房價一月漲一千』的喜悅中,讓他『看傻眼』的樓市行情快馬趕到。
高房價拉低旅游服務水平
眼下正是三亞旅游的高峰期,來自俄羅斯、東北等地的『北方客』蜂擁南下此地避寒。記者在三亞走訪發現,面對如織的游客潮,三亞薄弱的基礎設施已經明顯跟不上節拍了。市區堵車嚴重;街頭巷尾流動著破舊的三輪車和雜亂的小攤販,三五成群的外國游客正在為久久打不到出租車而『罵娘』……
任國宏說,從市政建設到科教文衛,三亞的基礎設施建設都迫切需要改善,『政府應該用好賣地款,把基礎設施建設的歷史欠賬補上』。
對《意見》的出臺,絕大多數海南網民都很糾結:一方面,家鄉迎來了前所未有的發展良機;但另一方面,不斷攀昇的生活成本讓他們自感難以承受。有人甚至戲稱海南正在成為『富人的天堂,窮人的地獄。』
一居室租金漲一倍
任國宏感慨道:『如果叫我現在買房,我也不行。我一年能掙二三十萬元,如果連我都買不起,你叫年輕人怎麼辦?』據記者了解,在三亞,普通市民若能掙到2000元的月收入,便樂開花了;政府科級乾部月薪約為3000元;收入最高的『打工者』當屬五星級酒店的總經理,年薪約為30萬元。
有不少當地老百姓向記者感嘆:『這是建設「國際旅游島」,還是建設「國際房地產島」?』的哥小王告訴記者,他租住的一居室去年的租金是300元/月,今年突然漲到了600元/月,他『感覺難以承受』。
任國宏擔心生活成本的攀昇會讓本身對人纔就欠缺吸引力的海南進一步陷入人纔短缺的瓶頸。
近年來被媒體曝光的海南旅游業存在的宰客、欺生現象越來越多,對當地旅游業的口碑造成了很大的負面影響,但任國宏表示『同情之理解』:『如果安分勞動賺到的錢還不足以維持你在本地一定水平線以上的生活,我們又有什麼理由要求他們講究誠信呢?要建設國際旅游島,政府就必須讓本地居民的收入水平與消費水平相匹配。否則,宰客、欺生現象就不可能斷絕,建設國際旅游島也就只能是紙上談兵。』