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看房時,樣板間是寬敞精致的小二居,廚房衛生間一應俱全;收房時,看到的卻是狹窄簡陋的一居室,房裡只能放下一張床。二百多戶業主好不容易買到房,卻發現套內面積縮水一半,公攤系數高達52%——在山東省高密市,一處預售樓盤上演了這樣的荒誕劇。
被戲稱為『史上最牛』的公攤面積如何突破重圍,公然示眾?記者日前進行實地調查,發現在離譜公攤系數的背後,暴露出法規與監管的重重漏洞。
套內面積縮水一半 公攤系數高達52%『本來設計得好好的,這裡放床,這裡放沙發,還有開放式廚房,可現在放下床後,恐怕連轉身的地方都沒了。』4月19日,帶著記者一起來收房的張先生在房間裡轉了一圈,不停搖頭。
2007年夏,在北京工作的張先生看中老家山東高密市一處名為『貴賓首府』的樓盤。繁華的地段、敞亮的樣板間,一下就打動了他。事後他回憶,樓盤雖是預售,但『火』得很,他差點沒搶到房。
在張先生簽訂的商品房買賣合同上,約定建築面積是85平方米,但套內面積、公攤面積都沒有說明。據記者實地目測,這個走幾步就會撞牆的房間,看起來也就40多平方米。
在張先生樓上,也上演了類似一幕。不久前,同在貴賓首府買房的單女士興衝衝來驗房,打開房門卻愣了——房間怎麼看怎麼小。一番測量後,她發現套內面積只有27.29平方米。單女士回憶,當初看房時,是一名姓張的銷售人員帶她去的樣板間。據他介紹,房屋建築面積是40.22平方米,公攤系數也肯定『不超過30%』。
公攤面積到底有多大?記者找到了《高密市天正房產測繪有限公司關於貴賓首府綜合樓預測面積的說明》。說明中顯示,從3層到20層,房屋的公攤系數達48.63%。而在貴賓首府一樓大堂內,還貼有一份由當地多部門聯合驗收的文件,其中公攤數據赫然在目:該樓盤從3層到20層,公攤系數達52.35%。
根據開發商和政府部門的解釋,48.63%的數據來自圖紙的預測算,52.35%的數據來源於房管局測繪公司的實地測繪,都有依有據、科學可靠。
開發商解釋:為何公攤這麼高事先承諾公攤不超過30%,事後卻高達52.35%,這讓購買該樓盤的二百多戶業主很是憤怒。單女士說,業主們曾多次與開發商協商,『每次談,公攤面積都是焦點。』開發商則給出了五花八門的解釋。
一開始的答復是『圖紙還沒畫出來,無法測算。』後來則是『我們不知道公攤面積那麼大……你可以找公司來測算,這事不是我們說了算,而是由最終測繪結果決定。』也有開發商拿出法律盾牌:『法律對於公攤上限沒有規定。』甚至直接說:『你們一百年都退不了房。』
為徹底弄清這一問題,記者詢問了開發商濰坊福城置業有限公司辦公室主任李偉,他的解釋是,不同的使用功能決定了不同的公攤面積。貴賓首府不是單純的住宅,而是『酒店式公寓』,五部電梯、兩個樓梯間,寬敞的走廊和大堂,都要算入公攤面積,所以纔那麼大。
記者在樓裡走了一圈,發現確如開發商所說,從大廳到走廊,從電梯到樓梯,貴賓首府都更像『酒店』而非『住宅』。而且在張先生房間對面,業主已經入住,推開虛掩的房門,裡面儼然是個小辦公室。
這就帶來另一問題,什麼是酒店式公寓?屬於商用還是住宅?難道酒店式公寓的公攤可以上不封頂?
政府部門:為何一路綠燈?如此高的公攤系數,究竟如何突破建設局、房管局、規劃局、土地局等部門的重圍,公然示眾?記者就此走訪了相關部門。
高密市建設局副局長徐懷章向記者介紹說,建設局主要負責該項目的監管,貴賓首府項目從規劃到建設、施工、驗收,相關手續是齊備的。在開發商通知業主收房後,部分業主由於公攤面積過大不願收房,高密市為此專門成立『駐貴賓首府工作組』,聯合房管局、規劃局、土地局等多個部門展開調查。
徐懷章說,作為工作組負責人,他曾就公攤問題專門向山東省建設廳諮詢,得到的答復是,國家對於公攤面積的上限並無規定,無論公攤多大,都不違法違規,『只能說明這個項目的設計有問題。』
問及公攤為何如此高時,徐懷章說:『我個人也感覺公攤面積有點大。』他進一步解釋了調查原因,說主要因為項目按酒店式公寓來設計,『每層樓面積不到1000平方米,卻有5部電梯,加上消防通道、大廳、配電室等公共設施,公攤面積自然就大了。』
而對於『酒店式公寓』到底屬於『商用』還是『住宅』,徐懷章說,他也不清楚。記者調查發現,開發商在規劃時標明項目用途為『酒店式公寓』,而在銷售時,與業主所簽訂合同的用途卻是『住宅』。對此徐懷章說:『我認為這是開發商的營銷策略。』
對於張先生等業主來說,開發商和工作組的答復無法令其滿意,對於他們最關心的公攤面積、房屋性質、產權期限等問題,仍然缺乏明朗態度和決定。截至記者發稿,有幾十戶業主始終未收房。
背後隱藏三大漏洞記者調查發現,52.35%的公攤系數背後,暴露出從法規到監管的真空和漏洞:一是商品房合同關於公攤面積的內容亟待規范;二是對公攤面積缺乏上限規定;三是對於酒店式公寓沒有明確界定。
記者翻看了幾十份貴賓首府項目的商品房合同,發現其中都藏有陷阱:每份都僅標明建築面積,對套內面積、公攤面積等都未填寫,也絲毫未提及公攤系數。而作為合同附件的《公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明》對於公攤部位的界定語焉不詳,讓人越看越糊涂。
北京市隆安律師事務所房地產專業律師尹富強認為,一些開發商利用公攤面積做文章已成為『潛規則』,公攤面積不明確、測繪結果不公開,讓買房人多年來難以明白消費。相應職能部門應通過政策、法規等措施,揭開公攤面積的『潛規則』。
就公攤面積上限的問題,記者也查閱了相關法規,發現確實沒有明確規定。記者就此專門詢問住房城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林,他聽到52.35%的公攤系數,第一反應是『太高了』。住房城鄉建設部負責房地產交易與產權管理的一名工作人員表示,我國相關法規就公攤面積僅制定了測算標准和原則,由於項目各不相同,沒有對上限進行規定。
對酒店式公寓的界定同樣如此,由於缺乏具體法規,地方政府在管理酒店式公寓時只能『摸著石頭過河』。徐懷章向記者表示,由於不清楚酒店式公寓的性質,政府在管理上面臨難題,酒店式公寓以後的經營也存在隱患。而當前棘手的問題是,如何給酒店式公寓發放房產證,『現在還需進一步協調』。
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