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商業地產轉暖吸引投資轉向
隨著『4·15』新政的推出,個人第二套住宅的按揭首付比例上調至5成,貸款利率也上調至基准利率的1.1倍,購買第二套住宅的首付款和利率已經等同於買商鋪。天津的商業地產市場一直在平淡中前行,新政的出臺,無疑是給商業地產打了一針興奮劑,業內紛紛看好商業地產的走勢,『補漲』『春天』之聲此起彼伏。一些原本打算投資二套、三套住宅的個人投資者,也將目光投向了商業地產。
各地商業地產回暖
流動資金回流
在新政出臺後不久,全國各地的商業地產項目明顯好於之前。杭州、福州等地,新政出臺後,商鋪交易量提昇,明顯感覺之前投資住宅的資金流向了商業項目。據部分研究機構最新調查數據顯示,在北京、上海、廣州、成都等城市一手住宅市場成交持續萎縮的背景下,中高端商鋪的空置率卻出現空前下降。記者從新南馬路五金城、天街、奧城商業廣場等天津目前在售的幾個商業地產項目獲悉,新政出臺之後,前來諮詢的客戶明顯增多。業內人士認為,新政對於商業地產投資影響不大,而價格一直處於穩中有昇的商鋪,將會迎來補漲的春天。
不買住宅買商鋪
個人投資者如何選
在新政出臺後,購買第二套住宅和購買商鋪在首付款和利率上是相同的。不同的是,商業地產擁有遠高於住宅的回報率,據測算,商業地產的投資回報率是8%至10%,遠高於住宅。自古更有『一鋪養三代』的說法,在大環境對商業地產有利的情況下,不少個人投資者都將目光轉向了商鋪和寫字樓。不過投資是理性行為,商鋪投資更是如此。
看地段選擇潛力地段
都說投資商鋪,講究『地段、地段、還是地段』,但眾所周知,像濱江道、小白樓等成熟商圈『一鋪難求』。對於個人投資者來說,選擇目前並未大熱的潛力地段,如地鐵沿線、路網交匯處的商鋪,既能以合適的價格入手,又能在未來獲得不錯的投資收益。
看發展選擇商鋪要看5年之後
『商鋪靠養』,有經驗的投資客往往會出手當時並不火爆的商圈,但是幾年之後,當商圈氛圍成熟,他們也往往是獲利最大的一族。就像麥購、八裡臺新文化廣場和奧城商業廣場,初次發售時並不被看好,但經過了六七年的培育和運營,如今已經成為各自板塊內首屈一指的旺鋪。想要在投資商鋪中獲利,除了要有精准的眼光,一定不能急於求成。
看運營選擇有經驗的管理公司
對個人投資者來說,有經驗的商業管理公司是商鋪保值增值的必要保障。一般來說,引入商業管理公司整體運營的商鋪,其前期招商和後期管理都會是統一且方向明確的,這樣就能夠加速商圈氛圍的養成。無論是麥購、八裡臺新文化市場還是奧城商業廣場,其運營的成功都離不開商業管理公司統一招商統一管理。
看品牌選擇專業賣場
一個大的產權商業項目往往會在前期大力引入1至2家主力店進駐,如大賣場、品牌店等,主力店無論從人氣還是形象上對商業項目的起步期都是很好的帶動。而專業賣場的產權商鋪則因為是行業交易平臺,不僅單鋪面積不大且更容易出租。新南馬路五金城策劃部經理卞朝易告訴記者,專業賣場由於業主自己經營的比例較高,有深厚的市場基礎,租金回報方面不僅可以預期而且是能夠被保證的,對於個人投資者來說,市場風險較小。記者苗菁
新政出臺天津商業地產迎來春天?
『4·15』新政對居民第二套住宅進行金融調控,其抑制居民住宅投資的意圖明顯。新政下商用不動產的信貸政策,則顯得『網開一面』。商業不動產和住宅投資在資金周轉率、金融支持上的條件已經相差無多。新政背景下的商業地產,是否將成為下一個投資熱點?相較於『北方經濟中心』的定位,天津的商業地產是不是一個『價值窪地』?在2010第五屆中國商業地產&寫字樓年會即將開幕之際,各界人士一起探討了天津商業地產的投資之道。
DTZ戴德梁行天津分公司
分析師張亦田
『商住倒掛』是大家普遍關注的話題,從目前情況來看,有些住宅被當做寫字樓來進行商用,而有些地段的辦公樓卻變成居住用房。商用房的物業、水電費用高於住宅,在設計、居住功能方面又不如住宅,就會出現『商住倒掛』的現象。
短期內杜絕『商住倒掛』的現象很難,這需要一個長期的政策的支持和引導,還有投資者理念的認知的轉變。從另一個角度來看,大體量的商業地產入市使投資者、機構、企業總部的選擇增多,市場競爭必然會導致價格的回歸。
根據我們的統計,一季度商業地產沒有新的供應,目前疲弱的需求還是要持續一段時間的。未來的租金水平隨著供應的增加,會處於平穩發展的狀態,不會有太大的波動。但是從長遠來看,從整體的商業體量、供應、品質來說天津會一步一步向上海、北京這些一線城市靠攏。
天房發展天房美域商業街區
辦公室主任喬雯
在新政出臺之前,買商鋪貸款首付相對較高,比投資住宅前期投入的成本要高得多。商鋪一般以租金為收益,屬於中期或者是長期的收益。商業不動產收益率相對於住宅來說是要高一些的,但是住宅可以走短線,在這個情況下相當大的一部分投資者就會走住宅投資獲取溢價的路線。
此外,如果在市區商用物業的培養期會短些,甚至有可能在項目的商品房銷售過程當中商鋪就已經成為投資商家追捧的一種商品了。商鋪一旦投入運營,後期的維護、物業管理會直接影響到商鋪的昇值空間。這是有些投資者不願意選擇商用物業進行投資的主要原因。
最後,開發企業想把商業地產做好,首先要做到專業化、規范化,有些開發商是從商品房銷售轉型過來的,現在還沒有特別專業的團隊來做商業地產,這也是需要我們不斷學習和探索的。
中國指數研究院天津分院
總經理蔣雲峰
我認為這次新政是在保民生,把投資市場跟民生割裂,讓大家可以買得起房子。對於商業地產來說不會有那麼大的影響,我認為短時間內不會有太大的變化。而住宅市場,特別是在天津,需要一個消化的時間。整個市場需要認可政策,需要時間去接受政策,屆時市場纔會有變化。
新政出臺後,商業和住宅在金融杠杆上持平。在此基礎上,商業地產可能會從新政中受益——但是主要是好的商業而不是比較差的商業。
天津的商業地產從長期來看前景是非常好的,由於政府在開發商開發建設的階段就已經設定了一定的比例,這是政府高瞻遠矚的一方面。但商業地產目前對於大部分的開發商都是很大的難點,因為天津第三產業還沒有達到一線城市的程度。但從長期來看,肯定是盈利的,前景非常光明。
中國銀行天津分行金融部
營銷主管何景輝
對於銀行來說,針對商業地產的貸款在整體個貸當中佔的比例不是很大,即使新政對住宅投資進行了抑制,商業不動產的投資者也不會佔很大比例。
銀行首先考慮的是風險,對風險的把控是比較嚴格的。新政推出之前,銀行對商業地產貸款首付的比例控制是比較嚴的,因此,從政策上來說,對待商業地產是比較慎重的,一般只跟優質項目簽一些合作協議。從客戶層面來講,做商業不動產投資的客戶,往往對銀行的貸款需求並不是很旺盛,不像購買住宅的客戶。
我們希望天津的經濟更快的發展,天津的商業地產更快的發展。銀行會給天津的房地產企業提供更多更好的金融服務,促進經濟發展和業務發展的共同發展。記者侯愫
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