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新型商業中心更注重消費者購物體驗
4月28日,天津市20個重大服務業項目之一的天津河東萬達廣場舉行招商大會暨簽約儀式,來自全國各地的千餘商家雲集濱海國際會展中心參加大會。據悉,河東萬達廣場已完成初步招商工作,將在今年11月正式營業。同樣在4月,一直悄然無聲的商業地產大鱷中糧集團天津項目也進入快速施工狀態,並承諾將會在2011年年底前開張納客……從市場環境來看,新項目的集中放量與利好的政策背景,再加上新政調控住宅市場,讓部分投資者轉移投資方向,津城商業地產火熱程度與日俱增,無論是原有商業業態改造還是新的超大型城市綜合體集中亮相,天津商業地產都在以前所未有的速度經歷著從量變到質變的昇級轉型。
新政或成發展契機三方觀點樂觀居多
自4月14日,政府出臺眾多措施調控房地產住宅市場,被稱為『史上最嚴厲調控措施』出臺以來,各地住宅市場都受到了不同程度的打擊。很多原本想要投資住宅市場的投資客選擇持幣觀望,或者是開始尋求新的投資途徑。據了解,現在很多投資客把目光聚集在商業地產投資上,無論是購買商鋪保值還是租賃商鋪經商,商業地產都引起了前所未有的關注。眾多商業地產經營者樂觀看待此次調控,普遍認為新政在一定程度上成為了商業地產的利好消息。
仲量聯行統計數據顯示,天津的商鋪市場繼續保持著強勁增長的勢頭。2009年天津的社會零售消費品總額達人民幣2,431億元,實際增長率為22.9%,創自1994年以來的新紀錄。伊勢丹繼續保持了出色的業績,其2009年營業額接近人民幣6.9億元,充分證明了市場消費能力。仲量聯行總經理何邁可表示,目前在建的一些優質大型購物中心正處於預租階段,新的國際主力店和其他知名零售商的宣布與現身將成為天津零售市場的主旋律,這也將在未來重塑天津的零售業。南開大學房地產金融與法律研究中心主任徐保滿在接受采訪時說:『天津商業地產會受到新政影響,但項目所在區域會直接影響其發展速度。一些成熟商圈的商業佔據地點優勢,發展會更順利。商業地產關鍵還要看未來昇值空間。』
多商圈多格局商圈效應不可小覷
其實,早在3-4年前,多個商業地產大鱷已經鎖定天津市場,並開始了在天津進行商業地產布局。海河沿線的仁恆海河廣場、天津環球金融中心商業部分;河東區津濱大道板塊的萬達商業廣場、紅星地產60萬平方米大型城市綜合體項目,以及南開區老城廂商業板塊內的中糧大悅城等,這些大型商業項目將徹底改變天津市民傳統的生活消費方式,帶來真正一站式全新體驗。
『為消費者提供了休閑、餐飲、娛樂、購物等一站式、多元化服務,你所想要的業態,萬達都將努力實現。』萬達集團高級副總裁李耀漢稱河東萬達項目將填補河東區缺乏大型商業中心的空白,給周邊區域居民帶來新型購物體驗。大、豐富、多元化將是未來天津新型商業中心呈現的最顯著特點。事實上,商業中心的規模效應和商圈整體氛圍的打造也是投資者非常注重的方面。意式風情街、津灣廣場等新型商業中心的出現已經初步改變了天津的商業氛圍,給後續的開發建設者以很大的信心,金融街營銷中心總經理盛濤就明顯感覺到津灣廣場對海河沿線商務氛圍營造的重要性,未來環球金融中心10萬平方米體量的高端商業中心也將成為海河沿線的一道風景。同樣只有一條馬路之隔的河東萬達廣場和紅星地產未來也將形成河東商業區域的規模效應,紅星地產天津項目部總經理李輝表示,商業地產需要人氣,商圈的便捷性可以聚集更多人氣。據悉,日本百貨『三越伊勢丹控股有限公司』將與本地百貨店運營商金元寶集團合作,在濱海新區天津經濟技術開發區開設第二家伊勢丹,投資者看中的也是商圈效應與整體商業氛圍。
明確定位服務至上方可完美蛻變
雖然目前天津商業地產整體迎來了較好的發展時機,但並不意味著所有商業地產都可以一勞永逸。『商業地產項目如果想要經營成功,除了其所在區域周邊要有消費能力,更重要的是尊重消費需求,養成消費者的消費習慣。』中原地產投資顧問部總監高飛說。
定位是否准確、是否符合天津人的消費習慣,直接關系著一個商業中心能否順利發展。中糧集團天津大悅城副總經理蔣達強在與記者交流時就反復強調商業定位的重要性:『國際、時尚、生活是天津大悅城的項目定位。整體的品牌定位是國際、時尚、潮流。在大悅城中,你會看到從小孩到老人,整個家庭的購物、娛樂、休息的狀態。此外,天津大悅城目前的商業定位和品牌的組合是天津市最強的。項目的整體設計也很有創意,環境空間和舒適,會有非常有特色的景觀、小品和室內設計。空間利用只有50%左右,給人流提供更多的活動場地,讓人逛起來感覺舒適、有新鮮感有趣味,來去自由方便。所以說做商業地產第一是取悅於消費者,第二是取悅於品牌商戶。當消費者們都滿意天津大悅城的定位包括商品的組合時,這將是一個商業購物中心最成功的表現。』徐保滿主任則認為,商業地產除了要避免業態同質化問題,更要作客戶群體需求細分,盡可能滿足消費者需求,同時做好細節服務。她認為,在明確定位的同時做好細節服務纔是一個商業中心能夠持久經營的關鍵。(記者石爽)
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