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國土部調研35城市商品房成本
京滬廣深在列或為調控提供參考
天津北方網訊:據悉,國土資源部(下稱『國土部』)近期下發通知,部署2010年城市土地價格調查和監測工作。與往年略有不同的是,今年新增了一項工作,需要完成35座重點城市的商品房成本構成調查與監測。
在近期樓市調控政策密集出臺的背景下,此項調研頗為引人關注。
主要調研土地成本
一名接近國土部的人士對本報記者表示,商品房成本調研是國土部門的一項例行工作,近幾年都曾作過類似的操作,但主要是著眼於地價因素在房價中的佔比等,今年把這項工作寫入了正式文件之中。
國土部要求,上述35座重點城市需定期完成商品房成本構成的調查數據采集、整理與上報,此項工作的技術承擔單位要在今年7月15日前提交商品房成本構成調查表。
去年年中之際,國家統計局也曾對40座重點城市范圍內的商品住宅開發費用構成進行專項調查,以弄清房地產開發項目費用的支出結構。但該項調查的結果一直未對外界公開。
房地產行業是不是暴利行業的爭論一直都引發熱議,房價的真實成本對於公眾來說始終是一個難解之謎。
萬通地產董事局主席馮侖去年曾公開表示,房地產開發商的平均資產收益率達不到5%,華遠集團董事長任志強也稱過去幾年平均的行業利潤率只有8%左右。
不過,2009年一個不爭的事實擺在面前:越來越多的資金,包括中央企業,正在通過各種途徑湧入房地產業。有專家曾指出,如果房地產業利潤像開發商自己說的那樣低,為什麼會有如此之多的企業都想進入這個行業?
但在從業者對商品房成本諱莫如深的背景下,上述這種看似合情的分析總是缺乏具體的數據佐證。
公開商品房成本並非沒有個案。早在2005年,福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本,在所列的23個樓盤成本目錄中,商品房開發成本從每平方米1636元至3094元不等;銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算,開發商的利潤率平均約50%,最低的約為20%,最高的超過90%。
是否存在暴利頻引爭議
除了有助於證明開發商是否獲取暴利外,探究房價成本在政府調控樓市的背景下有著更深遠的意義。
去年全國兩會期間,全國工商聯曾遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發言,稱一項調查顯示房地產項目開發中,土地成本佔直接成本比例最高,達到58.2%。此報告直指地方政府成為房地產業十年高速發展最大的受益方。
此報告將房價之高的根源歸因於地價,從而引發外界對於土地部門調控不力的批評。
而國土部去年6月專門發布報告稱,通過對600多個房地產項目的調查,地價成本在房價中所佔比例平均為23.2%。
不過,鑒於2009年開始的地價過快上漲走勢,國土部也通過改革和完善土地招拍掛制度,以及增加土地供應等多種手段來穩定土地市場。
國土部部長、國家土地總督察徐紹史近日在『未報即用』違法用地清查整改情況通報會上透露,為了積極參與房地產調控,將堅持和完善土地招拍掛制度,『我們已經做了一個試點方案。』
上述人士表示,此次調研重點城市商品房成本,除地價因素外,也希望通過一些中介評估機構,調研重點城市商品房建造、稅費等方面的成本。
外界分析,在新一輪的房地產調控中,國土部的此項調研將為下一步的決策過程提供數據參考。國土部此前也多次表示,地價監測工作是土地參與國家宏觀調控的重要技術支橕。
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