樓市新政出臺，因為政策變動導致的房產交易糾紛多了起來。在驟然提高的首付和房貸利率面前，不少已經下單的二次購房者打起了退堂鼓。想放棄交易，但是合同已簽，定金已付。想退房，賣方或是開發商不乾了。

　　『樓市新政前的房產糾紛大多是有關房屋質量、二手房交易欺詐等。新政後，開始出現因貸款辦不下來而導致的交易糾紛。』浙江法進律師事務所梅法進律師說。

　　今年4月初，椒江的王女士看上椒江飛霞港灣一套120多平方米的二手房，算上車位等，房東陳先生開價95萬元。當時，臺州的二手房行情又開始轉暖，王女士猶豫了一下，付了5萬元訂金，簽訂了購房合同，雙方約定4月底付款、交房。

　　這套房子，王女士本來盤算著付30%的首付，沒想到正在這時，新政出臺了，二套房首付比例提高。這樣一來，王女士准備的30萬元現金就不夠首付款了，而且二套房貸的貸款利率不僅不能打折還要上浮。王女士覺得購房成本增加難以承受，准備退房，但房東陳先生不乾了。如果王女士堅持不買，那5萬元定金就要歸賣家。

　　新政規定二套房的首付比例至少五成，以及1.1倍貸款利率。王女士無法湊齊首付而毀約，並要求房東陳先生退還5萬元定金。陳先生認為，購房合同已簽，合同上對於違約的責任也說得很清楚，因此不願退還定金。

　　浙江法進律師事務所梅法進律師說，這個案例中的『二手房』交易是個人對個人。目前出現的交易糾紛，主要也集中在二手房買賣中。新政出臺前，第二套房子原本能貸70%-80%，現在一下子減少到50%，如果是三套的話，基本上還貸不出來。像這種因樓市政策變動導致的毀約，雙方最好能夠協商解決。按照公平原則，應對陳先生做出適當補償，所以建議兩人好好商量，各退一步。糾紛最後以陳先生退還3萬元定金解決。

　　今年2月，溫嶺的蔡先生在杭州一口氣買下了2套商品房，面積在120平方米到140平方米之間，價格在250萬至300萬。當時，他首付四成，與開發商簽訂了合同。按揭尚在辦理中時，新政出臺了。

　　蔡先生在臺州已經有2套房，算上杭州投資的這2套，即使能貸款，這門檻也相當高，首付就要近300萬。更要命的是，因為蔡先生這種情況屬於異地買房，房貸辦不下來。

　　新規規定：『對不能提供1年異地當地的納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停房貸。』按揭辦不下來了，蔡先生要求退房，並退還首付以及利息等費用。開發商認為按揭辦不下來是買家的事，不肯解除購房合同。

　　對於這樣的案例，梅法進律師認為，貸款辦不下來不是買賣雙方造成的，而是因為政策變化。根據2003年出臺的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第23條：『……因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以要求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還給買受人。』

　　另外，對於新樓盤，開發商一般都會有合作的銀行辦理按揭，對首付和貸款利率都已作出約定。如果約定好了，購房者也付了首付，之後由於貸款政策的變動，導致按揭無法辦理，這樣反倒是開發商違約在先，開發商應該退還首付並退房。

　　吳先生是椒江一家中介公司的老板，新政出臺前後，本來已經做成的生意，卻因為銀行貸款的事給擱了下來。

　　4月份，吳先生賣出去一套房，買賣雙方談妥以85萬元成交。合同簽了，定金也付了，就等著銀行辦理按揭。誰知買方因為是第三套房，無法辦理房貸。買家因此要退房，賣方不同意，吳先生作為中介，夾在中間也為難，只能做『和事佬』勸雙方都退一步。房東和購房者都已經焦頭爛額，中介費當然也沒人付了。

　　這類情況非常多，中介跑去找律師的也有。大致情況是：因為異地投資、首付比例提高、貸款不發放等種種原因，導致已經簽約或者已經支付了定金的購房交易無法繼續。

　　案例中的賣賣雙方並沒有成交，中介公司確實不能收取費用。但是，中介畢竟也付出了勞動，因此，買賣雙方可以支付幾百元，對中介公司付出的成本進行適當補償。這樣的情況，大部分糾紛以適當補償中介費用而了結。

　　大量的交易糾紛，使得交易雙方對『違約風險』的關注，上昇到一個新的高度。

　　『如今，新政出臺已經3個月了，按揭貸款難是購房者和開發商都可以預見的問題。』梅法進律師認為，開發商或二手房賣家可以在購房合同裡增加防范貸款風險的條款，以免糾紛產生。

　　購房者也有辦法能夠規避這一風險，譬如在簽下合同前，帶著自己的資信記錄和收入證明，提前到銀行進行諮詢。如果銀行初審沒有問題，就可以放心簽下合同；如果發現貸款有難度或是成本超預期，就要掂量一下自己有沒有支付能力。據臺州晚報記者鄭敏