|
||||
現象
再現徹夜排隊買房
上一次連夜排隊買房的場面出現在什麼時候已經不重要,近日同樣的場景中全國各地輪番上演。即使樓市消費相對理性的廣州,也被這一瘋狂波及。上周日,城內有樓盤就出現了排隊30個小時購房的買家。
『金九銀十』的說法逐步被驗證,最明顯的一個表現就是買家增多了。從8月上半月開始,北京、上海、深圳、杭州房屋銷售量出現大幅上揚,深圳更是出現價量齊昇勢態。而近兩日,又有消息傳出南京出現徹夜排隊買樓、北京再現『日光盤』的賣樓盛景。
正當還在感嘆樓市回暖太突然之時,廣州買家也開始出現瘋狂搶購的一幕。上周日開盤的萬科柏悅灣,開盤當天2個小時,120套房源就所剩無幾。據了解,11日樣板房剛一面市便吸引幾百個客戶連夜排隊看房。排隊購房者告訴媒體,一家人已經在柏悅灣銷售中心外排隊超過兩天,全家輪流排隊,連吃飯都是在附近叫外賣。
而瘋狂並不只在這一個樓盤上演。最近幾周,廣州先後出現碧桂園鳳凰城、金山谷、保利春天裡等『日光盤』,上一個周末,在萬科柏悅灣、中海錦榕灣和南國奧園,竟齊齊出現買家徹夜排隊的,甚至有樓盤周日開賣,而買家周五就開始排隊。
就具體樓盤看,8月29日保利春天裡二期開盤,當日推出的266套單位在兩小時內即告售罄,成為金沙洲第一熱銷樓盤。同一天開盤的『十年華南』,成交同樣火爆。據悉拿到預售證的300多套單位悉數推出,3小時內賣出近九成,平均1分鍾成交1套。據了解,最近熱銷的樓盤遠不止兩三個。位於增城的時代某樓盤9月4日正式發售,在兩周前對外開放並接受誠意金下訂,開盤當天銷售接近九成。
數據顯示,上周廣州一手樓的網簽量達到2967套,不但比9月首周多出近千套,更創出今年樓市新一輪調控以來周成交量的新高。在沒有新政出臺的前提下,樓市回暖似乎變成了一個勢不可擋的定局。
背後
回暖市場夯實房企資金實力
經歷了上半年成交量大幅萎縮的地產低迷季節,大部分發展商均未按期完成銷售目標。即便如此,從資金狀況來看,企業雖存一定的資金壓力,但多數房企仍處安全運行態勢,都具有平穩過冬的實力。而目前市場的回暖行情則更為發展商帶來收獲的信心,預計金九銀十成交量繼續回昇,這將為發展商回籠更多銷售資金,夯實資金實力。
經緯行研究中心認為,即將到來的『十一』黃金周除個別資金有較大壓力的發展商或郊區大盤項目會采取優先走量的策略外,多數房企應會保持價格的平穩,甚至略有漲價,藉此進一步鞏固市場信心。
多數處安全經營狀態
一般來說,房地產行業資金來源主要有三方面,其中預售款佔30%,債款20%-30%,對外籌資大約20%-30%。三個資金來源具有非常強的周期性。
根據上市房企已公布的半年報情況,以萬科、保利、招商、雅居樂、碧桂園、中海等龍頭房企分析,綜合來看,盡管發展商資金壓力已現,但多數仍處於安全經營狀態,還未達到資金斷裂的危險邊緣。上半年豐厚的銷售利潤給發展商帶來了等待市場全面回暖的信心和資金支橕,讓開發商在這場樓市博弈中有了更多的籌碼。
大規模拿地,資金壓力已現
分析上半年發展商的舉動就能夠發現,為了避免重蹈2009年樓市驟然回暖時儲備不足的覆轍,2010年開發商普遍拓展力度較大,加上國家對閑置土地清理力度不斷加碼,拿地所需資金大幅超出前幾年水平,伴隨著今年上半年樓市銷量平平,開發商資金壓力開始顯現,拓展迅猛的幾家房企甚至出現負值的現金淨流量。而經過國家宏觀調控,極大地擠壓了地產泡沫,使發展商的相關利潤比例有所下降,加劇了發展商的資金壓力。
經緯行研究中心分析,保利上半年新增土地項目非常多,幾乎在上半年已差不多完成今年的拿地計劃,除了支付這部分的土地款項外,今年以前的土地款項也於今年上半年付情,集中的現金支付使得該集團上半年淨流量出現負值,去庫存化存在一定壓力。
但近年來,國家對房地產的政策頻繁出臺,對於投資性購房的抑制、大力支持保障性住房建設、大力扶持中小城市的城鎮化進程等相關調控,已對房地產市場產生了非常大的影響,尤其是一線城市。因此不少大型房企開始積極尋找新的發展機遇,加大政策影響較小的二三線城市的土地儲備,並加大投資以提高市場佔有率和產品覆蓋率,降低宏觀調控的影響。
影響
超六成新盤昇價樓價下降成奢望
廣州國土房管局日前發布的8月樓市數據顯示,新建商品住宅網上簽約均價在連續三個月出現下降之後,8月出現回昇。8月廣州市十區新建商品住宅網上簽約均價為12056元/平方米,同比上昇16.0%,環比上昇7.5%。而隨著金九銀十的來臨,廣州市將近有3萬套的新貨集中放量。
大量新貨上市,對於現在的市場狀況會帶來怎樣的衝擊?樓市貌似呈現『回暖』趨勢,買家又是否會選擇這個時候出手?本報與網易房產日前的一項聯合調查顯示,8月至9月的一個月內,廣州全市超過6成的新盤成交均價明顯上漲;另一方面,多數網友對此抱有觀望態度,54%的網友認為不會出現『金九銀十』,超過68%的網友表示不會在9月和10月出手買房。
本次網絡聯合調查,以8月2日-8月8日和9月6日-9月12日這兩周的成交均價為參考基數,在廣州全市抽查了100個樓盤的成交均價進行對比,考慮到正常的浮動情況,假設浮動正負2%以內的樓盤為價格沒有變動,漲幅超過2%的樓盤為昇價,跌幅超過2%的樓盤為降價,那麼意味著廣州有61%的樓盤已經出現了漲價的趨勢,22%的樓盤價格沒有大變化,17%的樓盤價格小幅下滑。另外,16%的樓盤成交均價的漲幅超過了2000元/平方米。
其中,位於番禺的翡翠藍灣的成交均價由4474元/平方米昇至6969元/平方米,昇幅達到55.77%;位於花都的天馬河公館的成交均價由5268元/平方米昇至7877元/平方米,昇幅也將近50%;超級豪宅盤金湖花園在售的都是千萬級別墅,成交均價也相差較大,兩差價者達到9419元/平方米;而荔江美築的成交均價由15525元/平方米昇至19085元/平方米,相差3560元/平方米,昇幅達到22.93%;另外珠江新城的朱美拉公寓的成交均價也有11.96%的昇幅等等。
同時,約有17%的樓盤出現成交價格下滑的現象,其中下跌幅度超過2000元/平方米的樓盤不多,只有3%,其中成交價下滑最厲害的一個樓盤———萊茵水岸含有別墅和洋房產品,不排除成交產品的比例不同而導致的成交價差距較大。
房價仍高,68%網友選擇觀望
『金九銀十』市場會否因此走高呢?不少消費者都關注黃金月後的銷售走勢。據陽光家緣的最新網簽約數據,9月6日至9月12日,廣州十區兩市一手樓的網簽量達到2967套,不但比『金九銀十』銷售旺季的首周多出近千套,更創出今年樓市調控新政以來周成交量的新高。此外,上周廣州樓市成交面積達到30萬平方米,成交均價為10853元/平方米,價格環比基本持平。
另一方面,目前的市場中,除首次置業者正逐步出手支橕成交外,部分具備資金實力的投資者也解除觀望開始進場。此前幾月受新政影響較大的商務公寓產品目前趨向恢復正常成交。天河萬菱匯公寓日前傳出被投資客整棟買走。
黃金月開局成交全面回昇,價格會否也隨之上漲?普通市民又是如何看待目前的市場狀況的?在一項網絡調查中,可以看到,目前關注買房信息的主要為40歲以下、月收入8000元以下的剛性需求購房者,他們年齡不高,收入有限,對房價格外敏感。
根據反饋的信息來看,這些接受問卷調查的網友超過70%為首次置業者,將近九成的網友把目光鎖定二房和三房單位,而且超過七成的網友都是預算總價60萬元以下、單價萬元以下,同時,希望是在中心五區購房,這種期望和目前的樓市情況顯然有很大的差距。
因此,68.7%的網友表示目前房價還是很高,不會在金九銀十買房,觀望一段時間再說。更有54.18%的網友認為今年不會出現『金九銀十』。該項調查顯示出,以首次置業的年輕人群對於目前廣州的房價走勢仍抱有悲觀態度。